12.5. Методика формування земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод
Загальні положення. Реформування існуючої системи земле володіння і землекористування, перерозподіл земель за формами власності, у тому числі передача земель у приватну власність, дали змогу залучити земельні ділянки в економічний обіг. Водночас такі нові форми земельних відносин, як купівля-продаж, дарування, успадкування, оренда, виділення земельних часток (паїв) потребують більш динамічного обігу земель. У цьому зв'язку принципово важливим для створення цивілізованого ринку землі є проведення від повідних землевпорядних робіт, пов'язаних з формуванням земель них ділянок, під час виконання яких мають бути створені насамперед оптимальні умови ефективного використання землі.
В умовах створення земельного ринку всі власники та користувачі земельних ділянок повинні мати рівне право на оформлення документів, необхідних для здійснення обігу земельної ділянки, а це, у свою чергу, передбачає обов'язкове проведення робіт з формування земельних ділянок, у тому числі складання проектів землеустрою.
Формування земельних ділянок як об'єктів власності із проведенням потрібних вимірів, пов'язаних з установленням меж і закріпленням їх на місцевості, здійснюється в таких випадках:
надання (продажу) громадянам і юридичним особам земель них ділянок із земель, що перебувають у державній і комунальній власності;
вилучення (викупу) земельних ділянок для державних і комунальних потреб;
передачі (продажу) земельних ділянок, на яких розташовані приватизовані будинки і споруди, підприємства, інші об'єкти нерухомого майна;
передачі (продажу) громадянам і юридичним особам земель них ділянок, що знаходяться під об'єктами нерухомого майна в сільській місцевості;
здійснення угод громадянами і юридичними особами, пов'язаних з обігом земельних ділянок, що перебувають у їхній власності (користуванні) і переходом прав на землю;
підготовки до продажу на конкурсі або аукціоні права оренди незайнятих державних і комунальних земель для промислових, транспортних, комерційних та інших цілей (за рахунок організатора конкурсу (аукціону));
поділу земельної ділянки за рішенням суду;
обміну земельними ділянками або їх частинами з метою усунення черезсмужжя, для консолідації земель і приведення меж ділянок у відповідність із землевпорядними й екологічними вимогами;
♦ інших дій громадян і юридичних осіб та появі обставин, з яки ми закон або інший нормативний акт пов'язує виникнення прав на земельні ділянки й обов'язки щодо їх використання.
Земельні ділянки в усіх зазначених випадках, крім підготовки до продажу ділянок на конкурсі або аукціоні й вилучення (викупу) земельних ділянок для державних потреб, формуються за рахунок
зацікавлених осіб.
При складанні проекту формування земельних ділянок для за значених вище цілей потрібно керуватися Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» № 161-ХІУ від 06 жовтня 1998 р., іншими нормативно-правовими актами, пов'язаними з обігом земельних ділянок і їх
державною реєстрацією.
Підготовчі роботи. Склад і обсяги землевпорядних робіт встановлюються в кожному конкретному випадку залежно від наявності матеріалів раніше проведених землевпорядних робіт, пов'язаних з реорганізацією (реформуванням) сільськогосподарських підприємств, передачею об'єктів соціальної сфери й інженерної інфраструктури органам місцевого самоврядування, кількості і місця розташування переданих об'єктів нерухомого майна, наявності та якості планово картографічних матеріалів, даних обчислення площ й інших умов.
При визначенні (уточненні) меж і площ земельних ділянок збирають, вивчають і аналізують наявні планово-картографічні мате ріали, проекти землеустрою, матеріали розмежування земель державної та комунальної власності, перерозподілу земель, організації проекти планування і забудови числення площ й інвентаризації земель, іншої проектно-технічної документації та нормативних актів, що встановлюють обмеження у використанні земель і селянських (фермерських) господарств, проекти планування і забудови, будівельно-планувальних нормативів (СНиП), матеріали сервітути.
При цьому враховують наявність меж і фактичне використання земельної ділянки під об'єктами нерухомого майна, що існували до його придбання, а також межі, встановлені раніше проектами землеустрою або містобудівною документацією. Якщо їх немає, то межі й розмір земельної ділянки встановлюють відповідно до призначення об'єкта нерухомого майна на час придбання його у власність за проектом будівництва відповідного об'єкта, а за відсутності проекту — за нормами відведення земель, зафіксованих у будівельних нормах і правилах (СНиП), що діяли на час придбання об'єкта нерухомості.
Одночасно з визначенням (уточненням) меж і площ земельних ділянок оцінюють їх природно-екологічне значення з метою встановлення, відповідно до нормативних правових актів, сфери дії сервітутів та інших діючих обмежень з використання земельних ділянок.
Вимоги до формування ділянок. Земельні ділянки формують за об'єктивним принципом — для кожного об'єкта нерухомого майні і суб'єкта права на землю виділяється земельна ділянка, що мас властиві тільки йому характеристики: місце розташування, цільовим призначення, площу, межі, обмеження у використанні земель і обтяження правами інших осіб (сервітути), інші характеристики, відображені в Земельному кадастрі України.
При формуванні земельних ділянок під об'єктами нерухомого майна до них зараховують площі, безпосередньо зайняті цими об'єктами, а також прилеглої території, потрібні для забезпеченні функціонування (обслуговування, експлуатації) конкретного об'єкта нерухомого майна відповідно до встановлених норм. Одночасно встановлюють межі земель, обмежених у використанні й обтяжених правами інших осіб.
При формуванні земельної ділянки до неї забезпечується безумовний доступ (прохід, проїзд).
Земельна ділянка, на якій є капітальні будівлі або право на їх зведення, має забезпечуватися проїздом не менш як 3 м, а ділянка без будівель і без права їх зведення — проходом завширшки не менше ніж 1 м. Доступ до ділянок забезпечується як за рахунок земель загального користування, так і за рахунок частини земель сформованих ділянок, а також установленням сервітуту для прохо ду або проїзду.
Розмір земельної ділянки встановлюється або уточнюється з урахуванням діючих норм надання земель для різних потреб, компактного розміщення, дотримання природоохоронного законодавства, містобудівних, санітарних, протипожежних, інших норм і правил з використанням наявної землевпорядної і містобудівної документації.
При формуванні земельної ділянки розподілом земельна ділянка має залишитися неподільною, якщо в результаті намічуваного розподілу використання хоча б однієї її частини за цільовим при значенням або утворенням самостійної кадастрової одиниці стане неможливим.
Особливості формування земельних ділянок. Формування земельних ділянок залежно від перелічених випадків мають свої особливості в проведенні робіт.
Формування земельних ділянок при наданні їх громадянам і юридичним особам із земель, що перебувають у державній чи комунальній власності, або вилученні (викупі) земельних ділянок для державних і комунальних потреб здійснюється в такому порядку:
а) подача клопотання про надання земельної ділянки в орган місцевого самоврядування — за місцем розташування земельної ділянки, яку просять;
б) проведення попереднього вибору й узгодження місця розміщення земельної ділянки (попереднє узгодження не проводять у разі надання земельних ділянок для сільськогосподарського виробництва, лісового господарства, будівництва об'єктів у містах та інших поселеннях відповідно до містобудівної документації щодо забудови їх територій, а також при наданні земельних ділянок громадянам);
в) проведення вишукувань і розроблення проектної документації
на будівництво об'єкта;
г) виявлення режимоутворювальних об'єктів, що спричинили необхідність установлення обмежень у використанні земель і обтяженні земельної ділянки правами інших осіб та встановлення сфери їх дії;
ґ) узгодження місця розташування, меж і розмірів земельної ділянки із зацікавленими суб'єктами землеустрою, що фіксується в протоколі (акті узгодження) і на плані меж ділянки;
д) оцінювання земельної ділянки, визначення викупної ціни, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва і збитків власників і користувачів землі, враховуючи неодержані до ходи;
ж) прийняття відповідним органом постанови (рішення) про вилучення (викуп) і надання земельної ділянки.
При передачі у власність громадянам і юридичним особам земельних ділянок під об'єктами нерухомого майна проводять землевпорядні роботи, які передбачають визначення (уточнення) меж і площ земельних ділянок під конкретними об'єктами нерухомого майна, підготовку документів, необхідних для державної реєстрації земельних ділянок та прав на них, установлення (за потреби) меж земельних ділянок на місцевості.
У разі придбання права власності на об'єкт нерухомого майна кількома власниками за кожним із них закріплюється частина земельної ділянки, пропорційна частці власника на об'єкт нерухомого майна.
Матеріали з визначення (уточнення) меж і площ земельних ділянок узгоджуються з власником об'єкта нерухомого майна, власниками (користувачами) суміжних земельних ділянок, територіальним органом Держкомзему України.
Ці матеріали є підставою для прийняття органом місцевого само врядування або органом виконавчої влади відповідного рішення про передачу земельних ділянок громадянам і юридичним особам у власність або оформлення договору їх купівлі-продажу.
При здійсненні громадянами і юридичними особами угод, пов'язаних з обігом земельних ділянок і переходом прав на землю, встановлюють відповідність фактичного місця розташування, меж і
розмірів земельної ділянки плану її меж за матеріалами земельного кадастру, технічної інвентаризації, а якщо таких матеріалів немає, то проводять вимірювання місцевості.
Якщо у громадян або юридичних осіб виникає сумнів у вірогідності наявного плану меж земельної ділянки, то за їхнім бажанням і за їхній рахунок може бути зроблена зйомка земельної ділянки на місцевості.
При здійсненні угод купівлі-продажу земельних ділянок, по яких зазначені вище роботи було проведено раніше, наявні геодезичні дані по межах ділянки слід звірити з реальним їх положенням. Як що будуть виявлені невідповідності даних, наведених у раніше виготовленому плані земельної ділянки, фактичному її стану, роботи, пов'язані з формуванням земельної ділянки, проводять у повному обсязі.
При формуванні земельних ділянок, на яких розташовані приватизовані будинки і споруди, межі і розмір земельної ділянки установлюють, зважаючи на функціональне призначення розміщених на ній об'єктів нерухомого майна і забезпечення їх обслуговування з урахуванням дотримання вимог протипожежної безпеки, містобудівних, санітарних та інших норм, передбачених землевпорядною, містобудівною документацією і будівельними нормами і правилами (дод. 13). Матеріали з формування земельних ділянок є підставою для висновку договору купівлі-продажу землі.
Для проведення робіт, пов'язаних з формуванням земельної ділянки на зазначених підставах, юридичні особи і громадяни, зацікавлені в придбанні у власність земельних ділянок (частки земель них ділянок), на яких розташовані раніше приватизовані ними будинки, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, звертаються із заявою до відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування. У заяві в обов'язковому порядку вказують власника нерухомого майна, адресу об'єкта нерухомості або його о місце розташування і площу, заявлену на придбання у власність, До заяви додають документи, які підтверджують право власності на об'єкт нерухомого майна, план меж земельної ділянки, а для об'єктів незавершеного будівництва — дозвіл на здійснення будівельних робіт і опис об'єкта незавершеного будівництва. Якщо документів на земельну ділянку немає, то подають затверджений відповідним територіальним органом Держкомзему України план земельної ділянки в його фактичних межах, що існували (існуючих) на дату набуття чинності прав власності на об'єкт нерухомого майна або на дату затвердження плану приватизації.
Формуючи земельні ділянки при їх обміні, землевпорядні дії проводять за згодою власників земельних ділянок з метою усунення черезсмужжя земельних ділянок або їхніх частин, упорядкування меж землекористування або приведення їх у відповідність із землевпорядними вимогами до організації території. Проект обміну земельними ділянками слід погоджувати з учасниками обміну. Площі земельних ділянок, що підлягають обміну, можуть бути нерівновеикими. У разі обміну нерівноцінних земельних ділянок за згодою сторін виплачується відповідна грошова компенсація, якщо сторони не домовлялися про інше.
При розподілі земельної ділянки за рішенням суду формування земельної ділянки і встановлення її меж на місцевості відбуваються згідно із визначеним рішенням суду.
Земельну ділянку можна поділити на дві або більше частин. Проте в результаті поділу для кожної частини має зберігатися можливість її використання за цільовим призначенням або утворення самостійної земельної ділянки, що підлягає державній реєстрації прав на землю.
При складанні проекту формування земельної ділянки у разі її поділу роботи виконують, як правило, за два етапи.
На першому етапі на основі плану меж земельної ділянки, яку поділяють, складають план розмежування ділянки, на якому показують: межі планованого розмежування ділянки, площу виділеної частини, а за потреби забезпечення доступу до ділянки за рахунок , земель ділянки, яка підлягає поділу, — межі встановлюваного сервітуту на право проходу або проїзду. План розмежування ділянки складають у чотирьох примірниках і передають на узгодження до територіального органу Держкомзему України або місцевого само врядування, який у встановлений термін має розглянути його і, за умови дотримання вимог суду щодо розподілу, передати заявнику план розмежування як графічний документ, що є підставою висновку угоди і проведення другого етапу робіт — остаточного встановлення меж новосформованих земельних ділянок.
Земельні ділянки, які виставляються на конкурс або аукціон, на право оренди не зайнятих державних і комунальних земель або з метою будівельного підряду для промислових, транспортних, комерційних та інших потреб, формуються відповідно до містобудівної землевпорядної документації та потреб розвитку території. Аукціон може бути оголошений тільки після встановлення місця розташування, меж, розміру земельної ділянки та її цільового призначення. При цьому орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, що виступає як продавець земельної ділянки або права її оренди, разом з територіальним органом земельних ресурсів мають забезпечити проведення комплексу землевпорядних робіт, пов'язаних з формуванням земельної ділянки, і підготувати необхідні землевпорядні документи, що повинні містити такі дані:
♦ кадастровий номер земельної ділянки;
її адресу або місце розташування;
план земельної ділянки із зазначенням обмежень і обтяжень, установлених для цієї земельної ділянки;
висновок з характеристики земельної ділянки (правовий ре жим, ставка земельного податку, ціна тощо).
Після закінчення землевпорядних робіт територіальний орган Держкомзему України подає до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування необхідні для проведення аукціону землевпорядні документи.
Якщо такого паспорта земельної ділянки немає, то його складають на основі наявних планово-картографічних матеріалів (інвентаризації земель, проекту планування і забудови тощо) або проводять потрібний комплекс землевпорядних робіт.
Формування земельних ділянок спільної часткової власності. Система землевпорядних заходів щодо визначення прав власності на землю, обмежень, сервітутів і меж земельних ділянок в існуючій забудові передбачає:
♦ розроблення плану земельно-господарського устрою (зонування цільового використання земель);
♦ розроблення проекту визначення меж земельних ділянок спільної власності фізичних і юридичних осіб або проекту відведення земельних ділянок;
♦ підготовку документів, що посвідчують право власності або право користування землею;
♦ проведення державної землевпорядної експертизи;
♦ реєстрацію земельних ділянок, прав на них, обмежень і сервітутів.
Визначення меж земельної власності в існуючій забудові, узаконення (визнання) прав на земельні ділянки здійснюють на підставі розроблених та затверджених проектів землеустрою з урахуванням існуючої кадастрової інформації про землю та додержанням вимог щодо експлуатації будинків і споруд (див. дод. 13), а також за ухвалою відповідних органів.
Проект визначення меж земельних ділянок спільної власності фізичних і юридичних осіб може передбачати:
♦ розмежування та об'єднання земельних ділянок;
♦ удосконалення зовнішніх меж земельних ділянок;
узаконення (визнання) прав власності на землю;
встановлення обмежень та сервітутів відповідно до висновків органу містобудування та інших органів.
Розмежування полягає в поділі земельної ділянки, яка складається з реальних земельних часток, на дві чи більшу кількість земельних ділянок або в розподілі земельної ділянки за рівнями: наземний, підземний і надземний. У цьому разі межі земельних ділянок для кожного рівня встановлюють окремо і права на землю закріплюють за різними власниками.
Земельна ділянка, необхідна для розміщення та обслуговування будинку (споруди), який перебуває у власності кількох осіб, розподілу в натурі (на місцевості) не підлягає і належить цим особам на праві спільної (часткової або сумісної) власності. При цьому видається один правовстановлювальний документ, до якого додається перелік співвласників (співкористувачів) із зазначенням їхніх земельних часток.
Суміжні земельні ділянки можуть бути об'єднані в одну земель ну ділянку, в результаті чого права на ділянки, що були об'єднані, анулюються і оформляється право на нову ділянку. При цьому права та обов'язки, встановлені для первісних ділянок, можуть зали шитися незмінними стосовно нової ділянки.
Забудована територія, окремі елементи якої (проїзди, тротуари, майданчики для господарських цілей тощо) створювалися для спільного обслуговування групи будинків, об'єднується в одну земель ну ділянку, яка належить власникам будинків на правах спільної (часткової або сумісної) власності з обов'язковим установленням реальних та (або) ідеальних земельних часток.
Зовнішні межі земельних ділянок удосконалюються за згодою їхніх власників та інших осіб, майнові інтереси яких пов'язані з цими ділянками (орендарів, заставоутримувачів тощо).
Якщо при удосконаленні меж зміна площі кожної із земельних ділянок не перевищує 6 %, то вважають, що земельна власність за лишилася незмінною і права власників не анулюються.
Якщо зміна площі земельних ділянок перевищує 6 %, то цей факт розглядають як скасування старої та утворення нової земель ної ділянки, про що готують новий розпорядчий документ на право власності (користування) землею.
Межі земельних ділянок, розташованих в одному кварталі, доці льно встановлювати одночасно для всіх ділянок. Межі окремої земельної ділянки можна встановлювати лише у разі її поділу на кілька нових або при об'єднанні суміжних ділянок чи вдосконаленні їх спільної межі.
Якщо встановлення меж земельної ділянки призводить до ущемлення інтересів суміжних землекористувачів (неможливість проїзду, проходу до шляхів загального користування, підключення до інженерних комунікацій тощо), то у висновках відповідних державних ї органів в обов'язковому порядку зазначають обмеження та сервітути У спільній частковій власності на землю можуть бути встановле ні юридичні межі. Юридична межа — це повітряна площина, яка визначає, де умовно закінчується власність одного землевласника починається власність другого. її на місцевості не закріплюють.
Будь-які зміни прав власності на землю та меж земельних ділянок, пов'язані з їх об'єднанням чи поділом, реєструють у земельно-кадастрових документах в установленому порядку.
Складання плану земельної ділянки. По кожній сформованій земельній ділянці складають план земельної ділянки, що є підставою для нанесення її меж на відповідний черговий кадастровий план і присвоєння їй кадастрового номера.
План земельної ділянки виготовляють:
з використанням наявного планово-картографічного матеріалу і визначенням координат точок меж земельної ділянки графічним, аналітичним та іншими методами;
за даними вимірів, отриманих при зйомці земельної ділянки на місцевості або при межуванні земель.
Якщо на земельну ділянку є раніше складений план, що відповідає встановленим законодавством вимогам і не має змін у межах на час угодуй, то новий план земельної ділянки, як правило, не скла дають. Його можуть складати тільки за вимогою громадян або юридичних осіб.
На плані земельної ділянки в обов'язковому порядку показують:
кадастровий номер (якщо він є);
дані про власника (користувача) і місце розташування ділянки;
її загальну площу;
межі та геодезичні дані на межі (дирекційні кути, довжини лі ній);
межові знаки;
межі зон обмежень і сервітутів;
розміщення капітальних будинків і споруд, інших об'єктів не рухомого майна, яке тісно пов'язане із землею;
масштаб плану.
План меж земельної ділянки складають у двох примірниках. План земельної ділянки перевіряють на відповідність сучасному стану в частині:
збереження межових знаків;
відсутності спорів щодо меж ділянки;
зміни об'єктового складу (поява нових будинків і споруд, обмежень і сервітутів);
зміни адміністративно-територіального розподілу або за формами власності.
Для оформлення спадкоємних прав (у всіх випадках) і дарування земельних ділянок родичам (діти, батьки, подружжя) план земельної ділянки виготовляють, як правило, тільки на основі планово картографічного матеріалу:
чергових кадастрових планів М 1 : 2000 і крупніше;
топографічних планів М 1 : 2000 і крупніше;
♦ проекту планування і забудови садівничих і дачних товариств,
поселень та ін.;
♦ графічних матеріалів, що є в управлінні головного архітектора (УГА) або місцевої ради (генплани міст, селищ).
При цьому на виготовленому плані роблять напис із зазначенням використаного планово-картографічного матеріалу. Якщо таких матеріалів немає, то землевпорядні роботи виконують на загальних підставах.
Склад землевпорядної документації. Проект землеустрою складається з текстової частини і плану земельної ділянки.
Межі сформованої ділянки встановлюють і закріплюють у встановленому порядку.
До текстової частини додають: копію правовстановлювального документа; копії документів, на підставі яких формується земельна ділянка; довідки про наявність (відсутність) підземних комунікацій (або запити, якщо відповідь на них не отримана); копії або виписки з документів, на підставі яких встановлено особливий режим використання земель; повідомлення власникам суміжних земельних ділянок; доручення особам, уповноваженим власниками (користувачами) земельних ділянок на участь у встановленні й узгодженні меж. Повнота цих документів залежить від складу виконуваних землевпорядних робіт і формованої ділянки.
Проекти землеустрою щодо формування земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод після погодження їх у встановленому порядку розглядають і затверджують відповідні органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування.
К
онтрольні
запитання і завдання
1 Охарактеризуйте правові основи відведення земельних ділянок. 2 Охарактеризуйте умови відведення земельних ділянок для несільськогосподарських потреб 3. Охарактеризуйте порядок вибору земельних ділянок для розміщення об'єктів землеустрою. 4. Яка методика розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок для несільськогосподарських потреб? 5 Яка методика розроблення проектів землеустрою щодо зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб? 6. Яка методика формування земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод?
