Дохід від оренди аналогів

Номер об’єкта-аналога	Дохід від оренди, грн/місяць	Дохід від оренди, грн/м^2на місяць
1	7611,10	64,39
2	6088,88	56,64
3	8480,94	65,67
4	4349,20	59,82
5	9785,70	66,84
6	60073,33	70,68
7	13047,60	65,24
8	4697,14	56,27
9	5980,15	72,95
Середнє значення		64,28

Таблиця 12.5.

Вартість не житлових приміщень аналогів

Номер об’єкта-аналога	Вартість нежитлових приміщень, виставлених на продаж, подібних до об’єкта оцінки, грн	Вартість, грн/м^2
1	309 880,50	2417,19
2	244 642,50	2874,65
3	244 642,50	2998,25
4	434 920,00	3267,67
5	299 007,50	3996,98
6	353 372,50	2945,89
7	217 460,00	2998,88
8	250 079,00	3052,85
Середнє значення		3195,14

У відповідності з наведеними даними, потенційний річний доход, який може бути отриманий від оренди 1 м² подібної нерухомості становить:

ПДм² =64,28 грн./м² 12 міс. = 771,36 грн.

Ефективний річний дохід з урахуванням можливого завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної плати тощо, встановлений експертним шляхом на рівні 75% на основі даних дослідження ринку, консультацій із фахівцями агентств нерухомості й відділів оренди підприємств-орендодавців, буде:

ЕДм² = 771,36 0,75 = 578,52 грн.

Виходячи із середніх даних вартості 1 м² нежитлових приміщень та ефективного річного доходу, який може бути одержаний від 1м² подібної нерухомості, ставка капіталізації в такому разі становить:

.

1.2.2. Розраховуємо ставку капіталізації методом комулятивної побудови (табл.12.6). Як зазначалося вище, суть даного методу полягає в підсумовуванні базової безризикової ставки і компенсацій за ризики, пов’язаних із ліквідністю об’єкта оцінки, відмінностями в умовах інвестицій, необхідністю у компетентному керуванні та іншими ризиками:

.

Таблиця 12.6.

Розрахунок ставки капіталізації

Найменування ставки та компенсацій	Значення ставки (компенсації),%
Базова ставка (типова ставка відсотка за надійними валютними депозитами з помісячним нарахуванням відсотків після компенсації інфляційних очікувань відносно долара США та відрахування податку на прибуток по провідних комерційних банках України, які знаходяться поблизу розташування об’єкта оцінки)	7–9
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість, на відміну від банківських вкладів, не може бути за короткий строк обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї кваліфікаційної групи оцінюваний об'єкт є відносно ліквідним)	2–3
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських депозитів, сума інвестицій перевищує типову суму депозиту)	3–4
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування і прийняття рішень про утримання чи продаж об'єкта не передбачає значних зусиль із боку інвестора або рівня його кваліфікації, що значно відрізняється від середнього)	2–3
Компенсація інших видів ризику	1–2
Всього:	15–21

Як найвірогідніше приймаємо середнє значення ставки капіталізації чистого доходу в межах визначеного діапазону: = 18%.

1.3. Визначаємо чистий операційний річний дохід забудованої земельної ділянки. Послідовність розрахунків така:

спочатку визначаємо потенційний валовий дохід;

потім обчислюємо ефективний валовий дохід;

далі розраховуємо щорічні витрати на експлуатацію та утримання об’єкта нерухомості;

і нарешті, визначаємо чистий операційний річний дохід.

1.3.1.Обчислюємо потенційний валовий дохід. Як було встановлено раніше (згідно з даними інформаційних бюлетенів “Янус-Нерухомість”, “Недвижимость Киева”, “Недвижимость-Комфорт”, “Вестник недвижимости”), середньомісячна вартість оренди офісно-адміністративних приміщень, що мають споживчі якості, подібні до об’єктів оцінки, становить 64,28 грн/м².

Аналіз наведених даних свідчить про те, що ставка орендної платні за вказані приміщення збільшуватиметься при поліпшенні їхніх споживчих якостей (наявність ремонту, охорони, автостоянок та ін.) і менше залежить від їхнього місця розташування, тим більше, що ці об’єкти вибиралися по центральних районах міста. Тоді потенційний валовий дохід від оренди адміністративного будинку буде:

ПД = 64,28 гр./м² 396,5м² 12 міс = 306 320,04 грн.

1.3.2. Визначаємо ефективний валовий дохід. Ефективний валовий дохід від надання приміщень в оренду з урахуванням коефіцієнта недозавантаження становить 75% потенційно можливого доходу:

ЕД = 306320,04 0,75 = 229 740,03 грн.

1.3.3. Обчислюємо щорічні витрати на експлуатацію та утримання об’єкта нерухомості (табл.12.7).

Таблиця 12.7.