Контрольні запитання.

1. Які методичні підходи слід використовувати при оцінці права оренди земельної ділянки?

2. Охарактеризуйте загальний підхід до оцінки вартості права користування земельною ділянкою.

3. Яким чином розраховується додатковий дохід при визначенні вартості права оренди земельної ділянки?

4. Розкрийте сутність процесу визначення ставки дисконту при оцінці права оренди на земельну ділянку.

5. Охарактеризуйте наведений вище алгоритм обчислення вартості права оренди земельною ділянкою.

Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель

На сучасному етапі в сфері земельних відносин та управління нерухомістю питання грошової оцінки земельних ділянок та іншого нерухомого майна, особливо визначення їх ринкової вартості, займають пріоритетне положення. Це зумовлює постійне зростання вимог щодо об’єктивності, коректності та професійності визначення грошової оцінки земельних ділянок. Можна стверджувати, що на сьогодні в суспільстві існує соціальне замовлення на високоякісну грошову оцінку земельних ділянок та надання оціночних послуг на високому професійному рівні.

Якісний рівень здійснення грошової оцінки залежить від багатьох факторів. Серед них слід виділити законодавче забезпечення (та рівень його дотримання), досконалість нормативно-методичної бази, ступінь розвитку ринку земель та його динаміку, наявність баз даних державного земельного кадастру, як основного інформаційного джерела для проведення оцінки, тощо. Але одним із основних факторів, що суттєво впливає на якість грошової оцінки земельних ділянок, є професійний рівень оцінювачів земельних ділянок. На першому етапі становлення та розвитку ринку землі та іншого нерухомого майна підготовка оцінювачів велась і ведеться навчальними закладами різного рівня акредитації за скороченою та спрощеною процедурою (різний фаховий рівень слухачів, скорочені навчальні плани та програми). На той час такий, здавалось би, тимчасовий підхід до вирішення проблеми підготовки експертів-оцінювачів був вимушеним і певною мірою виправданим, тому що необхідно було започаткувати в країні становлення ринку землі, зокрема викуп земельних ділянок під приватизованими підприємствами за ринковими цінами. Але в даний час, з розвитком ринку землі та ринкових відносин в країні в цілому, ця проблема вимагає детального аналізу і дослідження та розробки на цій основі якісно нових фахових підходів до вирішення поставленої задачі.

Підготовка оцінювачів землі та іншого нерухомого майна здійснюється на основі Законів України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” (стаття14) від 12 липня 2001 року № 2658-Ш, „Про оцінку земель” (стаття 8) від 11 грудня 2003 року № 1378-ІV та ряду інших законодавчих та нормативних актів. Вказані закони визначають правові засади проведення оцінки землі та іншого нерухомого майна, професійної оціночної діяльності в Україні та підготовки експертів-оцінювачів.

Як перший так і другий закони передбачають, що підготовка оцінювачів здійснюється навчальними закладами, які уклали угоди про співробітництво з професійної підготовки оцінювачів з Фондом державного майна України (для оцінки нерухомого та іншого майна) та з Державним комітетом України по земельних ресурсах (для експертної грошової оцінки земельних ділянок). Проте, дані закони не регламентують рівень акредитації навчальних закладів та перелік базових спеціальностей, на основі яких може вестися підготовка оцінювачів. При цьому закони передбачають, що професійна підготовка оцінювачів складається з навчання за програмами базової підготовки та підвищення кваліфікації. Знову ж таки, законами не встановлені вимоги до рівня базової підготовки, змісту її програм та термінів проходження. Підзаконні нормативні документи (наказ ФДМУ від 19 травня 2004 року № 969) регламентують тривалість базового навчання 54 години (один кредит), із них 46 годин лекцій та 8 годин практичних занять. Аналогічна за обсягом та структурою і програма базової підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, схвалена Наглядовою радою з експертної грошової оцінки земельних ділянок при Держкомземі України. Із 54 годин загального обсягу вона включає 39 годин лекцій і 15 годин практичних занять. Після навчання за програмою базової підготовки здобувач кваліфікації експерта-оцінювача має пройти стажування протягом одного року у складі ліцензованого суб’єкта оціночної діяльності. При цьому невідомо, чи це стажування буде очне, заочне чи екстернат. З іншої точки зору, базове навчання тривалістю 54 години не витримує жодної критики. Для підготовки кваліфікованого та професійного оцінювача необхідна глибока теоретична та практична підготовка з цілого ряду технічних, економічних, спеціальних та юридичних дисциплін, які формують оціночну базу знань фахівців, дозволяють на достатньо професійному рівні вибирати методичні підходи та методи оцінки з врахуванням вимог чинних законодавчих та нормативних актів.

Показовим є те, що експертами-оцінювачами можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали відповідне кваліфікаційне свідоцтво. На базову підготовку можуть бути зараховані особи, які мають вищу освіту (кваліфікаційний рівень бакалавр, спеціаліст, магістр). Знову ж таки, не визначено фах здобувача (хімік, історик, будівельник, землевпорядник, економіст тощо) та не встановлено вимог до початкового ступеню готовності здобувачів, не передбачено також проведення тестування чи співбесіди. Тобто, на базовий курс зараховуються всі бажаючі, хто має вищу освіту з будь-якої спеціальності та сплачує кошти за навчання.

Не позбавлена недоліків і законодавчо встановлена процедура видачі кваліфікаційного свідоцтва. Згідно вимог Закону України „Про оцінку земель” (стаття 8) ”рішення про видачу свідоцтва приймає екзаменаційна комісія. Склад цієї комісії формується з представників органів виконавчої влади, до повноважень яких належить реалізація державної політики з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок і які мають необхідний рівень підготовки з цих питань, та представників, делегованих саморегулівними організаціями оцінювачів у сфері оцінки землі”. На жаль в цьому визначенні не зовсім зрозумілими є критерії „необхідного рівня підготовки з цих питань” членів екзаменаційної комісії, які є представниками не в повній мірі чітко визначених „представників органів виконавчої влади, до повноважень яких належить реалізація державної політики з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок”. Але головний недолік вимог щодо формування складу екзаменаційної комісії полягає в тому, що в її складі випала головна ланка, яка здійснює підготовку оцінювачів, – навчальні заклади. Тим самим навчальним закладам відведена примітивна роль статистів та менеджерів, які тільки організовують навчальний процес (на протязі 54 годин) та здачу екзаменів. Крім того, виникає сумнів щодо ефективної роботи екзаменаційної комісії, яка маючи в своєму складі переважно державних службовців повинна безперебійно працювати в навчальних закладах в різних регіонах України (відповідно до укладених угод між Держкомземом та навчальними закладами).

Слід зауважити, що Законом України „Про оцінку земель” передбачена підготовка оцінювачів тільки з експертної грошової оцінки земельних ділянок, а як бути з підготовкою оцінювачів з нормативної грошової оцінки, яка є базою для оподаткування і має величезне значення для економіки держави?

Вищенаведене дозволяє нам сформулювати кілька висновків:

однією з причин негативної ситуації, що склалась на ринку земель, є недосконала система професійної підготовки експертів-оцінювачів, яка повинна розглядатись виключно як тимчасова;

існуюча в Україні система підготовки експертів-оцінювачів землі та іншого нерухомого майна носить відомчий характер і випала з єдиної державної системи освіти, яка координується Міністерством освіти та науки України;

на даний час не встановлено освітнього та кваліфікаційного рівня експерта-оцінювача;

потребує детальної розробки з точки зору навчально-методичної та наукової бази системна модель фахівця з оцінки земельних ділянок та іншого нерухомого майна;

для підвищення ефективності організації оціночної діяльності та вдосконалення системи підготовки та атестації оцінювачів необхідно чітко визначити і відокремити функції навчальних закладів, органів виконавчої влади та саморегулівних організацій з метою запобігання дублювання функцій та організації їх ефективної взаємодії.

Відповідно до державних стандартів Міносвіти та науки України підготовка фахівців вищої кваліфікації з землеоціночних робіт та оцінки іншого нерухомого майна ведеться в освітньому напрямку „геодезія, картографія та землевпорядкування”.

При підготовці фахівців базового рівня (бакалавр) студентам даного напрямку читається цілий цикл дисциплін, які дають основні поняття про об’єкти оцінки (земельні ділянки та інше нерухоме майно), їх кількісні та якісні характеристики, правовий стан, методи та методичні підходи щодо визначення їх оцінної вартості тощо. Зокрема, на цьому етапі студенти вивчають наступні дисципліни:

основи земельного та містобудівного кадастрів;

основи землеустрою;

управління земельними ресурсами;

інвестиційний аналіз;

планування та розвиток територій;

основи нормативної та експертної грошової оцінки землі та іншого нерухомого майна;

основи земельного права;

основи будівельного виробництва;

геодезію;

основи геоінформаційних систем і технологій тощо.

Тобто, на цьому етапі підготовки бакалавр отримує широкі базові фахові знання, які дозволяють йому орієнтуватися в проблемах оцінки землі та іншого нерухомого майна.

Фахівці-бакалаври отримують знання, які дозволяють професійно володіти основними процедурами оцінки земельних ділянок та іншого нерухомого майна, визначати перелік інформаційних джерел отримання достовірної інформації про об’єкт оцінки на основі використання відомостей державного земельного і містобудівного кадастрів, землевпорядної та містобудівної документації, встановлювати основні оціночні параметри об’єкта оцінки та фактори впливу на оцінну вартість об’єкта, володіти законодавчою та нормативною базою щодо оцінки нерухомого майна.

Таким чином підготовка бакалаврів з даного напрямку є базовою для підготовки в майбутньому висококваліфікованих оцінювачів землі та іншого нерухомого майна, які в достатній мірі володіють даною предметною областю. Власне виходячи з цих пропозицій, Методичною комісією Міносвіти та науки України були розроблені та запропоновані для впровадження спеціалізації на кваліфікаційному рівні „спеціаліст”. Однією з них є спеціалізація „оцінка землі та нерухомого майна”. Вказана спеціалізація затверджена листом Міністерства освіти і науки України від 31.08.1999 року № 1/9-333. Відповідно до навчальних планів та програм підготовка таких фахівців ведеться на рівні спеціаліста після отримання диплому бакалавра. Термін навчання на даному рівні триває 1 або 1,5 роки.

Основними фаховими дисциплінами, які формують даного спеціаліста, є поглиблене вивчення тих предметів, які вивчалися на бакалаврському рівні, а також освоєння нових. Зокрема, з основних дисциплін студенти вивчають:

ринки землі та нерухомості;

нормативна грошова оцінка земель;

адміністративно-правове регулювання ринку земель;

державний контроль за охороною та використанням земель;

земельне та екологічне право;

експертна грошова оцінка землі та іншого нерухомого майна тощо.

Сумарна кількість теоретичних занять з циклу професійно-орієнтованої підготовки складає 1300 годин.

Після завершення теоретичного курсу навчання студенти проходять виробничу та переддипломну практику на протязі 10 тижнів в одній із структур, яка є ліцензованим суб’єктом оціночної діяльності.

Підготовка спеціалістів з оцінки землі та іншого нерухомого майна завершується захистом дипломної роботи на засіданні Державної екзаменаційної комісії.

Зауважимо, що підготовка дипломної роботи триває 3 місяці. Таким чином, практична підготовка (практика та дипломне проектування) в цілому складає 5,5 місяців, що є достатнім терміном для отримання практичних навичок в галузі земельно-оціночної діяльності.

На основі вищевикладеного можна зробити наступні висновки:

вищі навчальні заклади України володіють достатньою законодавчою, нормативно-правовою та науково-методичною базою, яка б дозволила на якісному рівні вести підготовку оцінювачів з експертної та нормативної грошової оцінки земель та іншого нерухомого майна;

кваліфікаційний рівень оцінювача повинен відповідати рівню спеціаліста або магістра з напрямку „геодезія, картографія та землевпорядкування”;

захист дипломних робіт майбутніх оцінювачів або здача ними Державних іспитів можуть проводитись перед Державною екзаменаційною комісією, в склад якої мають входити ведучі вчені навчального закладу з даної предметної області, провідні фахівці органів виконавчої влади, які займаються даною проблемою, та представники саморегулівних громадських організацій.

Починаючи з 1977 року, коли була створена Європейська асоціація оцінювачів TEGOVOFA, професія оцінювача нерухомості почала інтенсивно розвиватись. Розроблялись стандарти оцінки, кодекси етики оцінювачів, вдосконалювались оціночні процедури, вводились стандарти на освіту оцінювачів тощо. Все це відбувалось на фоні постійного росту вимог до оцінки. В 1988 році було розроблено „Керівництво по оцінці нерухомого майна”, в якому була визначена дефініція „оцінювач майна”. Згідно цього документа оцінювач майна „- це людина з хорошою репутацією, яка отримала відповідний рівень знань в загальновизнаному центрі освіти або еквівалентну академічну кваліфікацію, має необхідний досвід і компетенцію в оцінці нерухомого майна по місцю розташування та категорії цього майна”.

Не претендуючи на повноту висвітлення зарубіжного досвіду звернемо увагу на систему підготовки оцінювачів нерухомого майна в Великобританії та Швеції.

В Великобританії послуги з оцінки нерухомого майна надають так звані „присяжні інспектори”, які зазвичай мають диплом бакалавра або магістра Королівського інституту присяжних інспекторів. Навчальний курс повинен обов’язково включати дисципліни з економіки, законодавства, планування територій, будівництва, менеджменту та інші суміжні дисципліни. Після отримання диплому претендент повинен пройти двохрічну практику під керівництвом професіонала та тестування. В Великобританії нараховується біля 30 тисяч присяжних інспекторів.

У Швеції підготовка оцінювачів здійснюється вищими навчальними закладами на факультетах, які спеціалізуються на підготовці фахівців в галузі землевпорядкування та геодезії. До таких вузів належать Королівський технологічний інститут (м. Стокгольм) та Лундський технологічний інститут. При Національній земельній службі Швеції функціонують короткострокові курси з підвищення кваліфікації оцінювачів. У Швеції діяльність, пов’язана з оцінкою нерухомого майна, координується Асоціацією шведських оцінювачів при Шведському товаристві економіки нерухомості (SFF), яка об’єднує фахівців з економіки нерухомості та інших спеціалістів галузі нерухомості в Швеції. Дана організація є членом Європейської асоціації оцінювачів TEGOVOFA.

Підсумовуючи, слід вказати на високі вимоги щодо кваліфікаційного рівня оцінювачів та обов’язкової наявності у них високих морально-етичних якостей. Зарубіжний досвід характеризується ще однією важливою особливістю – це законодавчо встановлена суттєва роль саморегулівних організацій як в організації земельно-оціночної діяльності в цілому, так і в професійній підготовці та атестації оцінювачів.

ЛІТЕРАТУРА
1	Берлянт А.М., Кошкарев А.В., Тикунов В.С. Картография и геоинформатика: ВИНИТИ. Итоги науки и техники. Сер. Картография. – Т.14. – М., 1991. – 179 с.
2	Білоконь Ю.М. Регіональне планування (теорія і практика)//К.: Логос,2003. – 246 с.
3	Впровадження сучасних технологій у містобудування. Матеріали науково-практичної конференції 17-19 жовтня 1995 рік. – К., Держбуд України, 1995р.
4	Географічна енциклопедія України, том 2. – К.,Українська Радянська Енциклопедія, 1990р.
5	Географические информационные системы. Основы. – М.,Дата+,1999г.
6	Гусаков В.,Валетта У., Нудельман В.,Вашкулат О. Довідник. Регулювання використання і забудови територій населених пунктів (зонінг). – К., Держбуд України, 1996р.
7	Грей П. Логика, алгебра и базы данных / пер. с англ.- Машиностроение, 1989. - 368с.
8	Дехтяренко Ю.Ф., Драпіковський О.І, Іванова І.Б. Регулювання земельних відносин в місті. – К.: Основи, 1997. – 144 с.
9	Державні будівельні норми України. ДБН 360-92**. Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень //К.: Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, 2002.
10	Дж. Мартин. Организация баз данных в вычислительных системах / пер. с англ. 2 изд.- М., Мир, 1980. - 120с.
11	Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М.: Стройиздат, 1991, 156 с.
12	К.Дж. Дейт . Введение в системы баз данных / пер. с англ. 6 изд.- Москва-Санкт-Петербург-Киев, 2000. - 846с.
13	Класифікатор об’єктів адміністративно-територіального устрою України. ДК 014-97. / Державний класифікатор України в 3-х томах. – Київ: Держкомстат України, 1997.
14	Ковтун В.В., Степаненко А.В. Города Украины: Экономико-географический справочник. – К.: Вища школа, 1990. – 279 с.
15	Лихогруд М.Г. Структура бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру. – В зб. Інженерна геодезія.- 2000.- вип.43, с. 120 –128.
16	Манцевич Ю.М. Житло: проблеми та перспективи. – К.: ПРОФІ, 2004. – 360 с.
17	Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання / Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. – К.: ПРОФІ, 2002. – 258 с.
18	Организация оценки и налогообложения недвижимости: в 2-х томах / Под общей ред. Дж. К. Эккерта. – Москва: РОО, 1997. Т.1. – 382 с., т.2. – 442 с.
19	Оценка земельной собственности. Под общей редакцией Дж.Эккерта. - Красногорск, Красная гора, 1993.
20	Оценка участка земли под промышленную застройку, расположенного на территории России, проведенной Ричардом П. Риисом, MSA Blue Marble Partners. Методические материалы. - М., Российское общество оценщиков, 1991.
21	Палеха Ю.М. Економіко-географічні аспекти формування вартості територій населених пунктів. – К.: ПРОФІ, 2004. – 324 с.
22	Семиноженко Б., Телиженко А.,Соколов Н. Приватизация и оценка городских территорий. – Суми: ВВП “Мрія-1” ЛТД, 1999. – 250 с.
23	Симонова Л., Маркус Я. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости. - К., Украинское общество оценщиков, 1995.
24	Cучасні технології у містобудуванні та управлінні розвитком міст. Матеріали науково-практичної конференції // К.: Держбуд України, 1993.
25	Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Изд-во «Экмос». – 2000. – 352 с.
26	Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М., Дело Лтд, 1995.
27	Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Пер. с англ. - М., РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.

Додаток А