Контрольні запитання.

1. Які методи застосовуються в рамках розглянутого вище доходного підходу? В чому їх переваги та недоліки з точки зору їх використання в умовах України?

2. Охарактеризуйте відмінності у визначенні земельної ренти, що виникає на землях різного функціонального використання.

3. Наведіть послідовність розрахунку чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки.

4. Чим різняться показники валового, дійсного та чистого операційного доходу від володіння користування та розпорядження поліпшеною земельною ділянкою?

5. Які методи використовуються для визначення чистого операційного доходу, який опосередковується саме земельною ділянкою?

11.3. Сутність поняття «ставка капіталізації»

В термінах оцінки нерухомості ставка (коефіцієнт) капіталізації складається з рівня доходів на інвестиції та норми повернення капітальних вкладень. В той же час, у фінансових та економічних термінах цей показник визначається як ставка доходу на вкладений капітал. Слід підкреслити, що врахування повернення капіталу є необов’язковим в тих випадках, коли прогнозований дохід буде рівновеликим на протязі необмеженого періоду часу або коли прогнозуються рівновеликі надходження доходів та очікується, що величина вартості доходів залишається незмінною. При цьому ставка (коефіцієнт) капіталізації дорівнює ставці (коефіцієнту) дисконту.

Враховуючи, що земля не зазнає зносу і її вартість з часом може тільки збільшуватися, а можливість отримання доходу не обмежена у часі, є підставою для прирівняння ставки капіталізації для землі до ставки дисконту - ставки доходу на капітал.

Враховуючи, що в основу розуміння ставки капіталізації покладені принципи складного відсотку, розглянемо більш детально цей фінансовий інструмент, який використовується в доходному підході оцінки нерухомості.

Приведення грошових потоків, що виникають в різні періоди, до співвставленого виду називається часовою оцінкою грошових потоків. Такий механізм заснований на використанні наступних шести функцій складного відсотка:

1. майбутня вартість грошової одиниці;

2. майбутня вартість ануїтету;

3. фактор фонду заміщення;

4. поточна вартість грошової одиниці;

5. поточна вартість ануїтету;

6. внесок на амортизацію грошової одиниці.

Функція 1. Майбутня вартість грошової одиниці () – це функція, що визначає майбутню вартість грошової одиниці через певний період часу (n) при визначеній ставці доходу (r):

Для розрахунку майбутньої вартості грошової суми використовується формула:

де:	-	майбутня вартість грошей;
	-	поточна вартість грошей.

Приклад застосування в оцінці. Вартість земельної ділянки в теперішній час становить 500 000 грн. (). Передбачається, що земельна ділянка буде продана через три роки (n). При цьому передбачається, що ринкові умови, що впливають на її вартість, залишаться незмінними, а ставка доходу складає 10% річних (r). При цих умовах майбутня вартість земельної ділянки () складатиме 665 500 грн.:

= 500 000 (1 + 0,1)³ = 500 000 1,331 = 665 500 грн.

Функція 2. Майбутня вартість ануїтету () – це майбутня вартість одиниці періодичного депозиту при визначеній ставці доходу (r):

У випадку, коли розглядається серія періодичних рівновеликих грошових надходжень, тобто ануїтет, його майбутня вартість становитиме:

де:	-	майбутня вартість ануїтету;
	-	поточна вартість одного платежу в серії виплат.

За допомогою даної функції грошової одиниці можливо розрахувати майбутню вартість накопичених рівновеликих платежів при заданих ставки доходу та строків внесення платежів.

Приклад застосування в оцінці. Необхідно визначити майбутню вартість земельної ділянки, що купується на умовах відстрочення платежу. При умові, що платежі проводяться рівновеликими частками по 50 000 грн. на протязі 4 років, а ставка доходу прогнозується на рівні 10% річних, майбутня вартість земельної ділянки становитиме 232 050 грн.:

Функція 3. Фактор фонду заміщення () – це величина періодичного інвестування, що необхідна для накопичення грошової одиниці, включаючи накоплені відсотки. Розраховується як зворотна майбутньої вартості ануїтету:

При необхідності розрахунку величини періодичного інвестування з метою накопичення необхідної суми використовується формула:

де:	-	майбутня сума майбутнього інвестування;
	-	майбутня вартість необхідної для накопичення суми.

За допомогою даної функції можливо розрахувати величину рівновеликих внесків, необхідних для накопичення необхідної суми, включаючи накопичені відсотки при заданих ставки доходу, величини майбутньої суми та строків її накопичення.

Приклад застосування в оцінці. Якщо прогнозована ціна земельної ділянки через 4 роки складатиме 500 000 грн., а покупець планує накопичити цю суму шляхом вкладання рівновеликих платежів на банківський рахунок під 10% річних, то величина цих щорічних платежів становитиме 107 736 грн.:

Функція 4. Поточна вартість грошової одиниці () – це величина зворотна майбутній вартості грошової одиниці і представляє собою приведену у поточну вартість майбутню вартість грошової одиниці за формулою:

,

де:

--

ставка дисконту (коефіцієнт).

Поточна вартість всієї суми розраховується як:

Зазначена функція грошової одиниці дозволяє визначити поточну вартість майбутніх грошових надходжень при заданій ставці доходності та відомому періоду отримання майбутніх надходжень.

Приклад застосування в оцінці. Чистий операційний дохід від володіння земельної ділянки прогнозується отримати через 3 роки у розмірі 200000 грн. Ставка дисконту складає 12% річних. Поточна вартість майбутнього доходу становитиме 142 356 грн.:

Функція 5. Поточна вартість ануїтету () – це поточна вартість серії майбутніх платежів при визначених кількості періодів та ставки дисконту:

Поточна вартість всієї суми ануїтету визначається як:

,

де:	-	поточна вартість рівновеликих сумарних грошових надходжень;
	-	майбутній платіж в серії виплат.

Приклад застосування в оцінці. Орендодавець на протязі п’яти років передбачає отримувати щорічну орендну плату за земельну ділянку у розмірі 50 000 грн. При ставці дисконту 14% поточна вартість всіх орендних платежів складе 171 654 грн.:

Функція 6. Внесок на амортизацію грошової одиниці () – це регулярний платіж в рахунок погашення грошової одиниці кредиту і нарахованих відсотків. Розраховується як обернена величина поточної вартості ануїтету:

Дана функція використовується при розрахунках платежів по погашенню кредиту при умові, що платежі є рівновеликими та включають як виплати по основній сумі боргу, так і нараховані відсотки. Одиничний платіж в серії платежів по погашенню кредиту розраховується таким чином:

,

де:	-	майбутня вартість одного платежу в серії виплат кредиту та відсотків по ньому;
	-	поточна вартість кредиту.

Приклад застосування в оцінці. Вартість земельної ділянки становить 500 000 грн. Покупець використовує кредитні ресурси, які надані банком на 5 років під 20% річних. При умові, кредит повертається рівними частками і щорічно гаситься як сума боргу, так і відсотки по кредиту, майбутня сума одного платежу становитиме 167 190 грн.:

Оскільки розрахунки з використанням складного відсотка носять чисто механічний характер, то для різних відсоткових ставок підготовлені спеціальні таблиці, де наведені розрахунки по всіх шести функціях складного відсотка .

Найбільше застосування в практиці оцінки знайшли функції, що пов’язані з переведенням майбутньої грошової суми в її поточну вартість, оскільки оцінка проводиться на дату оцінки. В даному випадку виникає необхідність розрахунку ставки (коефіцієнту) дисконту. З урахуванням особливості землі як об’єкту оцінки, яка не зазнає зносу і її вартість з часом може тільки збільшуватися, а можливість отримання доходу не обмежена у часі, є підставою для прирівняння ставки капіталізації для землі до ставки дисконту. Тому у подальшому для землі ми будемо застосовувати термін «ставка капіталізації». Розглянемо основні підходи до визначення ставки капіталізації