Природно-ландшафтні фактори

Місцезнаходження земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У межах території природоохоронного призна­чення (національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам'яток природи)	1,07 – 1,11
У межах території оздоровчого призначення (курортів та округів санітарної охорони)	1,06 – 1,10
У межах території рекреаційного призначення (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон)	1,05 – 1,09

Згідно Закону України “Про охорону навколишнього природного середовища (статті 61-63)” в Україні створюється система природних територій та об'єктів, що підлягають особливій охороні. Її складають:

природно-заповідний фонд України ( національні, зоологічні та дендрологічні парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічні сади, заказники, заповідні урочища, пам'ятки природи);

курортні та лікувально-оздоровчі зони;

рекреаційні зони (землі туризму та відпочинку, парки та зелені зони).

Визначення природоохоронних та оздоровчих територій здійснюється у відповідності з чинним законодавством. Делімітація меж цих об'єктів здійснюється на основі затвердженої містобудівної документації.

Таблиця 7.12

Санітарно-гігієнічні фактори

Місцерозташування земельної ділянки	Значення коефіцієнта
У санітарно-захисній зоні^1	0,80– 0,96
У водоохоронній зоні	1,02 – 1,05
У зоні обмеження забудови за ступенем забруднення атмосферного повітря^1	0,80 – 0,95
У зоні обмеження забудови за рівнем напруженості електромагнітного поля^1	0,90 – 0,95
У зоні перевищення припустимого рівня шуму (від залізниці та аеродрому)^1	0,90 – 0,97
В ареалі забруднення грунтів (важкі метали)^1	0,90 – 0,95

Примітка:¹ застосовуються для земельних ділянок, на яких розташовані виробничі та інші об’єкти, які не є джерелами відповідного виду забруднення.

Особливістю застосування санітарно-гігієнічних факторів на практиці є те, що у випадку, коли виробниче підприємство, розташоване на території оцінюваної земельної ділянки само є джерелом того, чи іншого виду забруднення, даний фактор при грошовій оцінці земельної ділянки не враховується. Для визначення зон санітарно-гігієнічних обмежень земельної ділянки доцільно використовувати рекомендації “Державних санітарних правил планування та забудови територій” СН 17396 №173-96.

Тепер розглянемо питання щодо визначення та коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), значення якого для земель різної категорії наводяться у таблиці 1.1. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Перелік категорій земель різного функціонального призначення та значення відповідних коефіцієнтів для них наводяться у табл. 1.7. Порядку.

Часто виникають запитання щодо порядку застосування коефіцієнту Кф для земельних ділянок різних категорій. Насамперед, це відноситься до земель змішаного використання. У випадку оцінки земельної ділянки змішаного використання значення коефіцієнту Кф розраховується як середньозважене від значень коефіцієнтів тих категорій земель, що присутні на даній земельній ділянці.

Приклад. Земельна ділянка площею 1000 м² складається із земель промисловості (30%), комерційного використання (20%), транспорту і зв'язку (40%) та поточного будівництва (10%). Кф цієї ділянки розраховується таким чином:

( (301,2) + (202,5) + (401,0) + (100,5))/100 = 1,31

Окремої уваги заслуговує оцінка земельних ділянок сільськогосподарського використання. Відповідно до “Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”, землі сільськогосподарського використання оцінюються за величиною диференціального рентного доходу, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, з урахуванням особливостей грунтового покриву.

Оскільки на землях населених пунктів грунтові обстеження, як правило, не проводилися, інформація про їх грунтовий покрив (карти грунтів, експлікації агровиробничих груп грунтів) практично відсутня. Здійснити грунтові зйомки в обмежений термін виконання земельнооціночних робіт, враховуючи велику кількість населених пунктів і великі площі необстежених земель неможливо. Розв’язання проблеми полягає у створенні орієнтовних грунтових карт шляхом застосування наявних відповідних карт територій прилеглих до населених пунктів, а також деяких допоміжних матеріалів (топокарт, фотопланів).

Розглянемо кілька прикладів грошової оцінки земельних ділянок різного функціонального використання.

Приклад 1

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки промислового підприємства з метою визначення величини податку за землю.

Вихідні дані. Промислове підприємство  завод залізобетонних виробів (ЗБВ), розташований у місті з чисельністю населення 250 тис. чол. Площа ділянки заводу згідно з матеріалами відводу, становить 500 га.

У 1999 р. в місті була виконана нормативна грошова оцінка, яка в тому ж році була затверджена сесією міської ради. Базова вартість земель міста, за матеріалами оцінки на 1 січня 1999 р., 75 грн. Матеріали затвердженої грошової оцінки земель міста включають також схему економіко-планувального зонування території, схему розповсюдження локальних факторів, а також орієнтовну схему основних агровиробничих груп грунтів.

Порядок виконання нормативної оцінки земель промислового підприємства. Оскільки грошова оцінка земель міста виконувалась у 1999 р., базову вартість необхідно проіндексувати станом на 1 січня 2005 р. Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 12 травня 2000 р. №783, при індексації враховуються коефіцієнти за 1999 р. (1,127), 2000 р. (1,182), 2001 р. (1,02). Коефіцієнт індексації за 2002  2004 рр. не застосовується, оскільки він дорівнює 1. Таким чином, індексована базова вартість земель міста становитиме:

75 грн  1,127  1,182  1,02 = 101,91 грн.

Згідно зі схемою економіко-планувального зонування території міста, видно, що підприємство розташоване у його периферійній частині, в межах економіко-планувальної зони №22 (Км2 для цієї зони =0,85). Грошова оцінка 1 кв. м земель підприємства в межах зони №22 становитиме:

101,91грн  0,85 = 86,62 грн.

Тепер розглянемо схему розповсюдження локальних факторів. Оскільки завод займає досить велику територію, від знаходиться під впливом декількох факторів. Частина з них лише зачіпає територію заводу, а решта – перекриває більшу його частину. Проаналізувавши ситуацію на схемі розповсюдження локальних факторів, ми дійшли до висновку, що до розрахунку грошової оцінки слід прийняти:

прилягання до магістралі підвищеного містоформуючого значення (К=1,12);

наявність під’їзної залізничної колії (К=1,05);

зону залягання грунтових вод на глибині менше ніж 3 м (К=0,92);

розташування в зоні перевищення припустимого рівня шуму від залізниці (К=0,90).

Ми не застосовуємо фактор наявності санітарно-захисної зони, оскільки, відповідно до довідки міської санепідстанції, завод сам є джерелом забруднення повітря. Один із локальних факторів (пішохідна доступність до рекреаційних об'єктів) не взято до уваги, оскільки зона його розповсюдження на території заводу становить менше ніж 30%.

Виконаємо розрахунок сукупного локального коефіцієнта Км3:

1,12  1,05  0,92 0,90 = 0,97.

Грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки заводу з урахуванням дії локальних факторів становитиме:

86,62 грн  0,97 = 84,02 грн.

Залишається врахувати значення коефіцієнта функціонального використання Кф. Для заводу, згідно з табл. 3.1 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, значення Кф становитиме 1,2.

Загальна грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки заводу із урахуванням коефіцієнта функціонального використання становитиме:

84,02 грн  1,2 = 100,82 грн.

Грошова оцінка всієї земельної ділянки заводу ЗБВ становитиме:

100,82 грн.  5 000 000 м² = 504 млн 100 тис. грн.

Згідно із Законом України "Про плату за землю", щорічний податок за земельну ділянку заводу становитиме 1% її грошової оцінки. Таким чином, величина податку становитиме 5 млн 41 тис. грн.

Приклад 2.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки садибної забудови, що передається у спадок з метою визначення розмірів державного мита.

Вихідні дані. Земельна ділянка садибної забудови розташована в селі з чисельністю населення 1500 чол. Площа ділянки, згідно з Державним актом, становить 2000 кв. м (0,2) га. Забудована частина ділянки займає 300 кв. м, решта – землі сільськогосподарського використання (город – 1000 кв. м, сад – 700 кв. м). Оскільки попередній власник ділянки помер, ділянка передається у спадщину його правонаступникові. При оформленні відповідних документів у нотаріальній конторі виникла необхідність сплатити державне мито, для чого необхідно виконати грошову нормативну оцінку всієї земельної ділянки.

Грошова оцінка земель досі в селі не виконувалась.

Порядок виконання нормативної оцінки земельної ділянки. Грошову оцінку земельної ділянки необхідно здійснити у дві стадії. Спочатку треба оцінити забудовану частину, яка займає площу 300 кв. м, а потім – частину ділянки, зайняту землями сільськогосподарського використання. Сума оцінки двох часток і становитиме грошову оцінку земельної ділянки садибної забудови.

Оскільки грошова оцінка земель села не проводилася, необхідно виконати узагальнений розрахунок грошової оцінки земель села станом на 1 січня 2005 р.

Насамперед визначимо величину базової вартості 1 кв. м села. На запит до селищної ради щодо натуральних та вартісних показників за окремими об'єктами інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури отримано таку відповідь. У селі розташовані такі об'єкти інфраструктури:

один газорегуляторний пункт та 3,5 км мереж газопостачання середнього та низького тиску;

8 км повітряних ліній електропостачання 10 кВ;

5 км заасфальтованих вулиць;

3 га зелених насаджень загального призначення;

3 км телефонних мереж;

10 км мереж водопостачання та одна підвищувальна насосна станція потужністю 0,5 тис. м³ на добу.

Крім того, село використовує окремі інженерні споруди, розташовані за межами населеного пункту, а саме: артезіанський вузол потужністю 1,5 тис. м3 на добу, трансформаторну підстанцію (комплектну) 10/0,4 кВт, АТС на 2000 номерів, а також цвинтар площею 4 га. Усі ці споруди обслуговують мешканців сільської ради, тому правомірно врахувати при розрахунках частку їх відновної вартості, яка відповідає частці населення нашого села в загальному населенні сільради (35%).

Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури виконується із застосуванням коефіцієнта індексації 7,04. Одержимо  (табл. 7.13):

Таблиця 7.13