Контрольні запитання.

1. Що таке земельна рента? Які форми ренти ви знаєте?

2. Які умови формування диференціальної ренти І та ІІ?

3. Що зумовлює формування монопольної ренти на сільськогосподарських угіддях?

4. У чому полягає принципова відмінність формування земельної ренти на землях сільськогосподарського призначення та у населених пунктах?

5. Які основні фактори зумовлюють виникнення диференціальної ренти в населених пунктах?

1.3 Світовий досвід грошової оцінки земель

У зарубіжних країнах інститут грошової оцінки земель існує давно. Його виникнення тісно пов'язане із загальними процесами формування ринкових економічних відносин, приватною власністю на землю та майно, формуванням правових засад існування ринку нерухомості. Оскільки капіталістичні відносини у розвинутих країнах Заходу почали виникати ще у ХVІІІХІХ ст., грошова оцінка земель має також не менший термін. Звичайно, найціннішим для нас є досвід грошової оцінки саме в цих державах (США, Велика Британія, Німеччина, Франція, Швеція тощо). Але не менший інтерес викликають питання становлення ринку земель та їхньої оцінки в країнах колишнього соціалістичного табору (насамперед у Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині), а також у колишніх республіках СРСР, які досягли найкращих результатів у ринкових перетвореннях (Литва, Латвія, Естонія). І, звичайно, окреме місце в цьому аспекті займає Росія – наш північний сусід, найбільша країна СНД.

Оцінка власності грунтується на класичній і сучасній економіці. До 40-х років минулого століття у багатьох державахах було розроблено майже подібні принципи та методики оцінки, проте лише в другій половині століття почав розвиватися підхід до поняття оцінки як до професії.

Протягом 6070-х років деякі національні організації оцінювачів розробили й опублікували Стандарти професійної практичної діяльності для своїх членів. За приклад це взяли також інші, та ще й розробили Кодекси професійної етики. Зміст Стандартів поєднав професійні вимоги і потреби ринку. В деяких країнах Стандарти цілком або частково були інкорпоровані у національні закони і положення. Деякі професійні організації виробили контрольні й виконавчі процедури, що дають змогу висловлювати своє судження і позбавляти професійного статусу члена організації у разі серйозного порушення ним Стандартів або пов'язаних із ними етичних норм.

До кінця 70-х років у міру продовження розвитку зазначених процесів стало очевидно, що розширення діяльності міжнародних фінансових інститутів та інтеграція національних ринків досягли такої стадії, що назріла гостра потреба у виробленні єдиних міжнародних стандартів оцінки. Адже зрозуміло, що відсутність міжнародних угод по стандартах оцінки буде потенційним джерелом різних помилок і непорозумінь.

Саме з розуміння необхідності впровадження єдиного підходу до оціночної діяльності у 1981 році було створено Міжнародний Комітет по Стандартах Оцінки Нерухомості (МКСОН), головними завданнями якого є формулювання і публікація в суспільних інтересах Стандартів і практичних рекомендацій щодо оцінки майна для використання у фінансовій звітності та здійснення діяльності з метою поширення цих матеріалів у світовому масштабі, сприяння їхньому прийняттю і дотриманню національними організаціями. Завданням Комітету є також коригування Стандартів з урахуванням думок різних країн і виявлення, в міру їх виникнення, розходжень у формулюваннях Стандартів або їхньому застосуванні.

Міжнародні стандарти оцінки були визнані міжнародною спільнотою, про що свідчить включення у травні 1985 року МКСОН до реєстру Економічної та Соціальної Ради ООН. Нині Стандарти оцінки виражають загальну думку понад 40 країн-учасниць.

Для забезпечення кращої узгодженості між різними фаховими дисциплінами й уникнення непорозумінь, пов'язаних із мовними бар'єрами, Стандарти містять вступний розділ  "Загальні поняття і принципи оцінки", що є основою для кожного із Стандартів. Ринкову вартість та бази, відмінні від ринкової вартості, викладено в Стандартах МКСОН 1 і 2 і вони становлять основу стандарту МКСОН 3  "Оцінка з метою фінансової звітності та суміжної документації".

Слід зазначити, що Міжнародними стандартами оцінки передбачається безумовне використання оцінювачами законодавчої та нормативної баз тієї країни, де вони здійснюють свою діяльність.

Розглянемо основні особливості оцінки земель у зарубіжних країнах.

Насамперед, розрізняють нормативну оцінку, що виконує виключно фіскальні функції й спрямована на визначення розмірів податку за землю, і ринкову (експертну), яку застосовують при здійсненні трансакцій (купівля-продаж, застава, успадкування тощо).

Другою важливою особливістю оцінки земель у зарубіжних країнах є те, що земельну ділянку, звичайно, розглядають як невід'ємну складову цілісного майнового комплексу й оцінюють разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній.

Третя особливість оцінки земель полягає у диференційованому підході до нормативної оцінки забудованих земель, земель сільськогосподарського використання та земель лісового фонду.

На особливу увагу заслуговує питання встановлення ставок земельного податку (податку на нерухомість). У більшості країн розміри податків на нерухомість приймаються національними законами і, як правило, справляються органами влади загальнодержавного або регіонального рівня з різним ступенем участі органів місцевого рівня. У деяких англомовних країнах, таких як США та Канада, ставки податку на нерухоме майно визначаються на місцевому рівні, базуючись на сумах надходжень, які уряд прагне одержати від стягнення податків.

У зарубіжних країнах податок на нерухомість становить суттєву частку в надходженні до муніципальних бюджетів (3080%). Зокрема, у Сполучених Штатах ця цифра досягає 75%, Франції – 35%, Нідерландах – 67%.

Розглянемо досвід проведення грошової оцінки земель у розвинутих західних країнах (США, Велика Британія, Німеччина та Швеція), колишніх соціалістичних країнах (Польща, Литва, Латвія, Естонія) і в Російській Федерації.