- •Методичні основи грошової оцінки земель в україні
- •Видавництво «профі»
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки 10
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні 40
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки 75
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці 132
- •Глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки 166
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення 177
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів 212
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). 248
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки 277
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель 382
- •Частина 1. Нормативно-правове, інформаційне та організаційне забезпечення грошової оцінки земель глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1. Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Контрольні запитання.
- •1.2 Земельна рента, її поняття та складові. Особливості визначення земельної ренти на землях сільськогосподарського призначення і населених пунктів
- •Контрольні запитання.
- •1.3 Світовий досвід грошової оцінки земель
- •Сполучені штати америки
- •Велика британія
- •Групи вартості майна у Великій Британії.
- •Німеччина
- •(За даними www.Sli.Unimelb.Edu.Au/research).
- •Литва, латвія, естонія
- •Ринкові ціни на земельні ділянки різного призначення у державах Балтії, 2003 рік.
- •Російська федерація
- •Контрольні запитання.
- •1.4 Розвиток грошової оцінки земель в Україні
- •Контрольні запитання.
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні
- •2.1. Система законодавства України
- •Контрольні запитання.
- •2.2. Конституція і Земельний кодекс України
- •Глава 25 повністю присвячена вирішенню земельних спорів. У ній визначено органи, які вирішують земельні спори, та процедури їх розгляду.
- •Глава 31 присвячена організації та проведенню землеустрою в Україні, а глави 32 і 33 встановлюють порядок контролю і моніторингу земель.
- •Грошова оцінка земельних ділянок.
- •Контрольні запитання.
- •2.3. Законодавство про грошову оцінку земель
- •Контрольні запитання.
- •2.4. Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо планування і забудови територій
- •Перелік видів забудови та використання територій
- •Контрольні запитання.
- •2.5. Право на землю. Обмеження, встановлені законами
- •Контрольні запитання.
- •2.6. Похідні обмеження і сервітути
- •Контрольні запитання.
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки
- •3.1. Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •3.2. Державний земельний кадастр як інформаційна база грошової оцінки
- •3.2.1. Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру
- •3.2.2. Взаємозв'язок державного земельного кадастру та грошової оцінки земель
- •3.2.3. Єдина система кадастрових номерів земельних ділянок Вимоги до кадастрового номера земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості
- •Кадастрова структуризація території України
- •Структура кадастрового номера земельної ділянки
- •Порядок присвоєння кадастрових номерів
- •Структура кадастрового номера об’єктів нерухомості
- •3.2.4. Земельно-кадастрова діяльність
- •3.2.5. Об’єкти державного земельного кадастру
- •3.2.6. Автоматизована система державного земельного кадастру
- •3.2.7. База даних автоматизованої системи державного земельного кадастру
- •Реєстр територіальних зон
- •Реєстр земельних ділянок
- •Реєстри власників та користувачів земельних ділянок
- •Реєстр фо (Реєстр фізичних осіб)
- •Реєстр юо (Реєстр юридичних осіб)
- •Кодифікатор держ ( Держави )
- •Класифікатор опфг ( Організаційно-правові форми господарювання юридичних осіб )
- •Класифікатор фв ( Форми власності юридичних осіб )
- •Реєстри правових документів
- •Реєстри прав та обмежень на земельні ділянки
- •Контрольні запитання
- •3.3. Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •3.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •Комп'ютерні системи для виконання грошової оцінки земель
- •Комп'ютерні системи для виконання експертної грошової оцінки земель
- •Автоматизовані системи державного земельного та містобудівного кадастру.
- •3.3.2 Просторові технології в грошовій оцінці земель. Застосування гіс-технологій.
- •(За матеріалами сайту http://www.Csoft.Spb.Ru.)
- •Порівняння проектів, що виконувализь з та без використання гіс
- •Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу гіс.
- •Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •Контрольні зпитання.
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці
- •4.1. Містобудування
- •Контрольні запитання.
- •4.2 Містобудівна документація
- •Контрольні запитання.
- •4.3 Генеральний план та інші види містобудівної документації
- •Графічні матеріали і співвідношення масштабу та чисельності населення
- •Контрольні запитання.
- •4.4. Землевпорядна документація
- •4.4.1. Загальна структура землевпорядної документації. Загальнодержавний та регіональний рівень
- •Контрольні запитання.
- •4.4.2. Місцевий та локальний рівні землевпорядної документації
- •Контрольні запитання.
- •Частина 2. Нормативна грошова оцінка земель глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки
- •5.1. Оподаткування земель
- •5.2. Орендна плата
- •5.3. Індексація грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •6.1. Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.2. Якісні характеристики ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.3 Гумус ґрунтів та його властивості
- •Контрольні запитання.
- •6.4 Природно-сільськогосподарське районування України.
- •Контрольні запитання.
- •6.5 Бонітування ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.6. Рентний доход на землях сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.7 Економічна оцінка земель.
- •6.8 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •6.8.1 Грошова оцінка земель по Україні.
- •6.8.2 Грошова оцінка земель по регіону.
- •6.8.3. Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •6.8.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок.
- •6.8.5 Визначення грошової оцінки земельних ділянок при розпаюванні земель.
- •6.8.6 Розрахунок втрат сільськогосподарського виробництва.
- •Контрольні запитання.
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •7.1. Населений пункт як категорія та об’єкт оцінки земель
- •Класифікація населених пунктів за чисельністю населення
- •Контрольні запитання.
- •7.2. Особливості формування диференціальної земельної ренти у населених пунктах
- •Контрольні запитання.
- •7.3. Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
- •Укрупнені показники витрат на будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури (на 1.01.2005 р.)2
- •Укрупнені показники витрат на будівництво інженерних мереж
- •У середньому
- •Значення коефіцієнту для міст України, які утворюють приміські зони
- •Контрольні запитання.
- •7.4. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнту
- •Зразок заповненої анкети експертної оцінки
- •Контрольні запитання.
- •7.5. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.
- •Функціонально-планувальні фактори
- •Інженерно-інфраструктурні фактори
- •Інженерно-геологічні фактори
- •Історико-культурні фактори
- •Природно-ландшафтні фактори
- •Санітарно-гігієнічні фактори
- •Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури
- •Контрольні запитання.
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).
- •8.1 Основні положення
- •8.2 Загальні засади визначення нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення
- •8.3 Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •8.3.1 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за стандартних умов
- •8.3.2 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за умов відсутності земельних поліпшень або недостатності інформації
- •8.3.3 Застосування коефіцієнтів
- •Контрольні запитання.
- •8.4 Грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •Де шукати інформацію по визначенню об’єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?
- •Як використовувати інформацію в практичній діяльності?
- •Контрольні запитання.
- •8.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •Контрольні запитання.
- •8.6 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Контрольні запитання.
- •Частина 3. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні станом на 1 січня 2005 року
- •Контрольні запитання.
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки
- •9.1. Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •Контрольні запитання.
- •9.2. База оцінки: ринкова та неринкові види вартості
- •Контрольні запитання.
- •9.3. Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •Контрольні запитання.
- •9.4. Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Контрольні запитання.
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •10.1. Загальна характеристика методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •10.2. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Врахування поправки на кутове розміщення земельної ділянки
- •Застосування методу базової земельної ділянки.
- •Контрольні запитання.
- •10.3. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних забудованих земельних ділянок
- •Глава 11. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Контрольні запитання.
- •11.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •11.2. Особливість визначення річного чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки
- •Розміри орендної плати за земельні ділянки у м. Києві
- •Контрольні запитання.
- •11.3. Сутність поняття «ставка капіталізації»
- •Контрольні запитання.
- •11.4. Підходи до визначення ставки капіталізації
- •Контрольні запитання.
- •11.5. Підходи до визначення поточної вартості реверсії
- •Контрольні запитання.
- •11.6. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Глава 12. Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •12.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •12.2. Особливості застосування методичного для різних категорій земель
- •Опис конструктивних елементів
- •Середньозважений фізичний знос будинку
- •Оцінка фізичного стану будинку
- •Контрольні запитання.
- •12.3. Приклад застосування методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, для забудованої земельної ділянки
- •Дохід від оренди аналогів
- •Вартість не житлових приміщень аналогів
- •Розрахунок ставки капіталізації
- •Розрахунок щорічних втрат на експлуатацію та утримання будинку
- •Оцінка фізичного зносу будинку
- •Визначення витрат на земельні поліпшення
- •Глава 13. Поєднання методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •13.1. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, з методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Алгоритм розрахунку вартості земельної ділянки методом розподілу доходу
- •Контрольні запитання.
- •13.2. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, із методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Контрольні запитання.
- •13.3. Поєднання використання усіх трьох методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •Контрольні запитання.
- •13.4. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •Контрольні запитання.
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель
- •Глосарій термінів
- •Нормативно-правові акти земельний кодекс україни (витяг із змінами на 1.01.2006 р.)
- •Закон україни про оцінку земель (із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в україні (витяг із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни
- •Розділ 2 плата за землі сільськогосподарського призначення
- •Розділ 3
- •Розділ 5 пільги щодо плати за землю
- •Розділ 6 обчислення і строки сплати земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, використання коштів від плати за землю
- •Розділ 7 грошова оцінка землі
- •Розділ 8 відповідальність платників і контроль за додержанням закону україни "про плату за землю"
- •Розділ 9
- •Закон україни про оренду землі (витяг із змінами станом на 1.01.2006 р.)
- •Затверджено
- •2. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •2.1. Нормативна грошова оцінка земель в Україні
- •2.2. Нормативна грошова оцінка земель в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах
- •2.3. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств
- •2.4. Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки
- •3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів
- •4. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які характеризують чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у приміських зонах великих міст
- •Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що мають статус курортів*
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи*
- •Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів (Км2)
- •Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони
- •Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
- •Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)
- •1. Загальні положення
- •2. Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту,зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •3. Нормативна грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •4. Нормативна грошова оцінка земель водного фонду
- •5. Нормативна грошова оцінка земель лісового фонду
- •6. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування земельних ділянок у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (Кр4)
- •Середньорічний рентний дохід від використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення без земельних поліпшень
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які враховують місцерозташування населених
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від
- •Коефіцієнти, які враховують статус об'єктів природно-заповідного, оздоровчого та історико-культурного призначення
- •Розрахункові величини нормативного середньорічного економічного ефекту від використання поверхневих водних об’єктів для різних народногосподарських і суспільних потреб
- •Величини коефіцієнтів значення водних об'єктів
- •Середні величини коефіцієнтів, що враховують якісний стан та екологічне значення поверхневих водних об'єктів
- •Величини коефіцієнта, який характеризує функціональне використання водного об’єкта
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Полісся
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Лісостепу
- •Середні річні планові виробничі витрати з урахуванням господарської цінності ґрунтів та віддаленості таксаційних ділянок лісових земель Степу
- •Середні річні планові виробничі витрати на лісовирощування
- •Коефіцієнти на відповідність фактичної лісистості території адміністративних областей оптимальній (к2)
- •Приклад розрахунку нормативної грошової оцінки 1 га лісових земель
- •Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •I. Загальні положення
- •II. Методичні підходи
- •III. Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя
- •IV. Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу
- •V. Оцінка земельних ділянок водних об'єктів
- •VI. Оцінка забудованих земельних ділянок
- •VII. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком
- •VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •IX. Процедура проведення експертної грошової оцінки
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •1. Загальні положення
- •2. Склад робіт з оцінки
- •3. Оформлення результатів оцінки
- •4. Рецензування звіту про оцінку
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"
- •Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади
- •Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна
- •Загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовки висновку про вартість майна
- •Загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт n 2 "Оцінка нерухомого майна"
- •Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах,
- •4. Проведення землевпорядних та землеоцінних робіт, у тому числі грошова оцінка земель та експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •4.1. Грошова оцінка земель населених пунктів та земельних ділянок у населених пунктах
- •4.1.1 Грошова оцінка земель населених пунктів
- •4.1.2 Грошова оцінка земельних ділянок у населених пунктах
- •4.2 Грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення
- •4.2.2 Внутрішньогосподарська оцінка земель
- •4.3 Грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)
- •Коефіцієнти, які враховують категорію земель (к1)
- •Коефіцієнти, які враховують складність земельно-оцінних робіт (к2)
- •4.4 Експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення
- •Методичні рекомендації щодо визначення вартості робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів вступ
- •1. Загальні положення
- •2. Вимоги до звіту
- •3. Визначення базової вартості виконання експертної грошової оцінки земельної ділянки та складання звіту
- •4. Врахування коефіцієнтів при визначенні вартості робіт
- •5. Врахування коефіцієнта функціонального призначення земельної ділянки
- •6. Врахування коефіцієнта місцерозташування населеного пункту, в межах якого знаходиться земельна ділянка
- •7. Врахування коефіцієнта місцезнаходження земельної ділянки
- •8. Врахування коефіцієнтів особливостей земельної ділянки
- •9. Врахування коефіцієнтів характеру поліпшень земельної ділянки
- •Висновки
- •Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт
- •1. Загальні положення
- •2. Види землевпорядних та землеоціночних робіт, які підлягають ліцензуванню
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок видачі кваліфікаційного свідоцтва оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •Номенклатурний список агровиробничих груп грунтів україни Дерново-підзолисті грунти
- •Опідзолені грунти
- •Чорноземи типові
- •Чорноземи звичайні на лесах
- •Чорноземи південні на лесах
- •Чорноземи на щільних глинах
- •Чорноземи на пісках
- •Чорноземи і дернові грунти на елювії щільних порід
- •Каштанові грунти
- •Лучно-чорноземні і лучно-каштанові
- •Лучні, чорноземно-лучні і каштаново-лучні грунти
- •Болотні грунти
- •Солонці і солончаки
- •Подові грунти
- •Дернові грунти на водно-льодовикових, делювіальних, давньоалювіальних, сучасних алювіальних і морських відкладах
- •Буроземно-підзолисті, дерново-буроземні і бурі гірські грунти
- •Коричневі грунти і передгірські чорноземи
Контрольні запитання.
У чому полягають принципові відмінності інституту оцінки в європейських державах та в Україні?
Що таке Міжнародні стандарти оцінки?
Які принципи закладені в оцінку земельних ділянок у Великій Британії?
Які основні принципи кадастрової оцінки земель у Російській Федерації?
Які основні категорії земельних ділянок є предметом оподаткування в більшості європейських держав, зокрема, у Швеції, Польщі та країнах Балтії?
1.4 Розвиток грошової оцінки земель в Україні
Попередником грошової оцінки земель населених пунктів в Україні була комплексна економічна оцінка території (КЕОТ) населених пунктів, започаткована у кінці 80-х років минулого століття. Спочатку вона не мала чіткого правового підґрунтя. Водночас, здійснені експериментальні дослідження і запровадження КЕОТ в деяких містах СРСР (у тому числі й в Україні) свідчили про її неабияку економічну ефективність. Із застосуванням КЕОТ вводилася плата за користування міськими землями, у результаті чого збільшувалися надходження до міського бюджету. Спроби запровадити КЕОТ в умовах соціалістичної держави були першими кроками переходу земельних відносин на ринкові рейки.
Особливістю розвитку КЕОТ в Україні у той час було існування кількох, досить відмінних між собою методик оцінки. Зупинимося коротко на кожній із них.
1. Методика, розроблена авторським колективом під керівництвом В.Сотникова (Інститут "КиївНДІПмістобудування"), ґрунтується на визначенні ставок податку на рівні зон містобудівної цінності. Для розрахунків використовували дані про щільність, вартість фондів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, а також показники містобудівної цінності. В результаті проведення оцінки можна одержати, крім безпосередньо економічної оцінки, ще й дані щодо відповідності інтенсивності використання території її місцерозташуванню. Методика В.Сотникова була застосована при оцінці території ряду міст України (Біла Церква, Іллічівськ, Луганськ, Львів, Маріуполь тощо), а також Кишинева (Молдова), Чимкента (Казахстан), Дархана (Монголія).
2. Методика, яку розробив Є.Куць (Інститут "КиївНДІПмістобудування"), базується на розрахунку п'яти групи факторів (комплексних умов), що в кінцевому підсумку впливають на визначення коефіцієнта цінності окремих ділянок міста і встановлення диференційованих ставок податку за землю. Особливістю цієї методики є побудова так званих еквіпотенціальних ліній (ізолінії, які з'єднують точки з однаковою цінністю території), що дає змогу оперативно переглядати можливі варіанти зміни ситуації. Методику Є.Куця використовували при оцінці ряду міст України (зокрема, Бердянська та Житомира), Алма-Ати та Караганди (Казахстан), Гомеля (Білорусь), чотирьох міст Вірменії.
3. В основі методики, яка ґрунтується на розробках російських фахівців (С.Кабакова) й творчо розвинена спеціалістами інституту "Київпроект" (О.Драпіковський та ін.), лежить досить детальний розрахунок трьох категорій показників для кожної з окремо виділеної земельно-оціночної одиниці (інформаційного району): суспільно-необхідних витрат на соціальну, інженерно-транспортну і природоохоронну інфраструктуру; економічних результатів від зміни характеру використання території; соціальних факторів, що формують економічну цінність міських земель. Крім Києва ця методика була застосована в оцінці інших міст України (Бровари, Миколаїв, Черкаси тощо).
4. Методика, розроблена під керівництвом О.Розенфельда (Інститут урбаністики), базується на принципах експертної оцінки. Експертами найчастіше виступають представники міста разом із фахівцями-містобудівниками проектних інститутів. Автори методики вважають, що для більшості малих і середніх міст досить участі кваліфікованих фахівців та знання ситуації місцевими керівниками для забезпечення точності оцінки.
5. В основу методики, розробленої авторським колективом під керівництвом Ю.Палехи (Інститут "Діпромісто"), покладено функціональний та соціологічний підходи. Для визначення ролі кожного з оцінюваних факторів використовують дані ґрунтовного соціологічного обстеження, яке проводять у розрізі оціночних районів міста. За результатами оцінки, проведеної за цієї методикою, встановлено інтегральні індекси цінності для кожного з оціночних районів. Методику було використано при виконанні КЕОТ багатьох міст України (Вінниця, Івано-Франківськ, Лисичанськ, Полтава, Тернопіль, Севастополь, Хмельницький тощо).
Попри всі інші розбіжності суть методик КЕОТ, розроблених представниками названих п'яти груп, зводилася до двох принципових підходів: вартісного і функціонального. Охарактеризуємо кожний з них.
Вартісний підхід був запропонований С.Кабаковою і творчо розвинений її послідовниками, зокрема при виконанні КЕОТ м. Києва. Суть його полягала у вартісній (еквівалентній в рублях) оцінці окремих факторів, які впливають на цінність земельної ділянки у місті. Таких факторів може бути багато: транспортні, інженерні, екологічні, соціальні тощо. Оцінку кожного з них здійснюють визначенням прямої або непрямої вартості в певній точці міста. Транспортний фактор визначають через витрати на пересування до місць прикладання праці, центрів культурно-побутового обслуговування, місць масового відпочинку та центрів розселення; екологічний через втрати здоров'я населення тощо.
Функціональний підхід у поєднанні з експертним і соціологічним підходами визначає відносну цінність території через математичний розрахунок функціональних переваг (або недоліків) її потенціалу. Для цього активно застосовували математичні моделі (матриця транспортної доступності, інженерно-інфраструктурні мережі та ін.).Детальніше про цей методичний підхід див. у розділі 7.4.
У 1991 році згідно із завданням Держбуду України Виробничо-інформаційним центром "Містобудівельник" було розроблено методику економіко-містобудівної оцінки території міст різної величини. До авторського колективу увійшли представники різних науково-методичних шкіл, які здійснювали оцінку земель населених пунктів України (О.Драпіковський, Г.Заблоцький, Є.Лішанський, Т.Ткач, Г.Фільваров, Е.Шаповалов), і Росії (С.Кабакова). Очолював авторський колектив В.Нудельман.
Методика складалася із вступу та чотирьох розділів (Законодавчі основи і принципи економіко-містобудівної оцінки міських територій; Економіко-містобудівне зонування території; Визначення вартісних показників економічної оцінки; Принципи актуалізації показників) та додатків.
Незважаючи на ігнорування деяких з існуючих методичних підходів до КЕОТ міст, новостворена методика, безумовно, стала позитивним кроком в об'єднанні зусиль щодо розробки єдиного підходу до оцінки міських земель.
Свою історію має й оцінка сільськогосподарських земель. Початок суцільних землеоціночних робіт в Україні слід пов'язувати з наказом Мінсільгоспа УРСР „Про стан робіт по проведенню якісної оцінки земель” (8.05.1968 року, №303), відповідно до якого згадані роботи було завершено у 1972 році по всіх господарствах України. При цьому були одержані показники оцінки за врожайністю зернових, які певною мірою відбивали стан продуктивності земель.
У 1974 році було підготовлено Методику економічної оцінки земель, на базі якої в 1975 році була проведена відповідна оцінка орних земель (за результатами господарської діяльності впродовж 1969-1973 років). Принципова особливість цієї Методики – рентний підхід до економічної оцінки земель за критерієм диференціального доходу. Зазначена Методика була покладена в основу Загальносоюзної методики оцінки земель, затвердженої Мінсільгоспом УРСР у 1976 році. Було проведено кілька турів оцінки сільськогосподарських земель по всіх республіках колишнього Радянського Союзу, останній з яких відбувся в 1988 році. Отже, на рівні СРСР були визначені три показники (критерії) економічної оцінки землі, як головного засобу виробництва у сільському господарстві: окупність витрат, валовий продукт та диференціальний дохід. Останній є інтегральним показником економічної оцінки. Ці показники були об'єднані в єдину по республіці систему з урахуванням відмінностей у рівні інтенсивності землеробства.
Роботи з бонітування ґрунтів з точки зору методичного забезпечення поступалися економічній оцінці земель. Методичні підходи у різних республіках колишнього СРСР значно відрізнялися між собою. Переважали методи бонітування ґрунтів за врожайністю, попри той безсумнівний факт, що врожай є економічною категорією і залежить не лише від родючості ґрунтів, а також й від вкладеної праці – живої та уречевленої. Тому шкали бонітетів носили наближений характер, не відбиваючи реальної родючості ґрунтів. Це стосується, в тому числі, й бонітування орних ґрунтів СРСР, розробленого наприкінці 60-х років минулого століття В.П.Кузьмичовим (НДІ ґрунтознавства та агрохімії ім. О.Н. Соколовського).
В 1992 році Інститутом землеустрою УААН за участю Інституту ґрунтознавства й агрохімії та Інституту землеробства та садівництва УААН була підготовлена Методика бонітування ґрунтів в Україні, схвалена 10 березня 1992 року Відділенням землеробства УААН. Критерієм бонітування ґрунтів було визначено їх властивості, що корелюють з врожайністю.
За дорученням Кабінету Міністрів України у січні-липні 1993 року було здійснене бонітування ґрунтів України за згаданою Методикою. Внаслідок цього були складені шкали бонітетів ґрунтів по природно-сільськогосподарських районах для всіх сільськогосподарських угідь. Матеріали бонітування були розглянуті і схвалені Президією УААН (протокол №8 від 02.08.1993 року).
З 1991 по 1995 рік в Україні активізувалися процеси перебудови нормативно-правової бази оцінки земель. Серед факторів, що найбільшою мірою впливали на становлення оцінки, були:
1. Зміни у законодавчій базі (нова редакція Закону про плату за землю), у результаті яких були і затверджені нова назва та економічний статус оцінки (з комплексної її назва трансформувалася у грошову оцінку); оцінку почали визначати як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки.
2. Розширення сфери застосування грошової оцінки земель (землі сільськогосподарського призначення й населені пункти).
3. Перехід функцій контролю за розробкою оцінки земель від Держкоммістобудування України до Держкомзему України.
4. Диференціація методичних підходів до оцінки земель населених пунктів (на основі оцінки містобудівних якостей території) та сільськогосподарських земель (агробонітетні характеристики ґрунтів).
Результатом розвитку зазначених процесів стало затвердження у березні 1995 року Кабінетом Міністрів України Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів і Держкомземом, Мінсільгосппродом, Держкоммістобудування України та Українською академією аграрних наук відповідного Порядку грошової оцінки. З цього часу грошова оцінка земель різних категорій розвивалася відповідно до існуючої нормативно-правової бази (з урахуванням відповідних змін і доповнень). Детально про це у наступному розділі.