Контрольні запитання.
В яких випадках для оцінки земельних ділянок рекомендується застосовувати методичний підхід, який ґрунтується на зіставлені цін продажу подібних земельних ділянок?
В чому полягає сутність методичного підходу, що базується на зіставлені цін продажу подібних земельних ділянок?
Перелічіть фактори, що впливають на вартість забудованої земельної ділянки.
Які специфічні фактори необхідно враховувати при застосуванні методичного підходу, що розглядався вище, які впливають на вартість земельних ділянок різного цільового використання?
10.2. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
Методичний підхід, що грунтується зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, передбачає:
виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринку чи його сегментах;
перевірку інформації про характер угоди;
вибір одиниці порівняння;
внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою, що оцінюється, та ділянками, що з нею порівнюються;
визначення скоригованої ціни продажу кожної з ділянок, що порівнюються, за умови, якщо б вона мали такі ж параметри, що й ділянка, яка оцінюється;
встановлення вартості земельної ділянки, що оцінюється, як медіанне або модальне значення отриманих результатів.
Виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринку чи його сегментах передбачає збір та аналіз інформації про факти продажу земельних ділянок, що відбулися протягом останніх 12 місяців. При цьому підбирається інформація про продаж таких земельних ділянок, які за ознаками, що впливають на їх вартість, максимально наближуються до факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, що оцінюється. Тобто земельні ділянки-аналоги, що підбираються для зіставлення, повинні у достатній мірі співпадати по правовому режиму, цільовому призначенні та функціональному використанні, умові продажу, даті продажу (оцінки), місцезнаходженню, фізичним характеристикам, використанню прилеглої території земельній ділянці, що оцінюється.
Інформація про ціни продажу земельної ділянки-аналога, що може бути використана для проведення експертної оцінки із застосуванням даного методичного підходу, має відповідати таким критеріям:
інформація отримана з надійних джерел та ймовірність того, що вона є недостовірною мінімальна;
факт продажу земельних ділянок-аналогів відбувся в умовах відкритого ринку та за типових умов фінансування;
факт продажу відносно недавно до дати оцінки. У разі, якщо використовується інформація про ціни пропозиції земельних ділянок-аналогів, вони можуть бути застосовані під час оцінки лише за умови довідкового характеру використання остаточного результату оцінки за методичним підходом, що розглядається.
Оскільки ціни продажу земельних ділянок, що використовуються для зіставлення, можуть формуватися під впливом нетипових умов (діють такі обставини, що примушують купити або продати земельну ділянку) або індивідуальних інтересів з боку продавця чи покупця (між останніми мають місце родинні зв’язки, фінансові залежності тощо) необхідною умовою застосування даного методичного підходу є перевірка інформації про характер угоди: чи не були вони вимушеними і всі сторони діяли свідомо та раціонально. Якщо ціни угод щодо купівлі-продажу земельних ділянок-аналогів сформувалися за нетипових, або індивідуальних умов, то їх використання можливе лише з обов’язковим врахуванням цих обставин. Наприклад, якщо земельна ділянка-аналог була продана у зв’язку з банкрутством власника, то необхідно враховувати, що недостатня часова експозиція на ринку знижує ціну продажу.
Дані про ціни продажу земельних ділянок-аналогів складають вибірку. Для її використання ціни продажу очищуються від витрат, пов’язаних з продажем таких об'єктів, у тому числі податків, якщо зазначені витрати були включені до ціни продажу
Наступним кроком використання методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, є вибір одиниці порівняння.
Найбільш звичною одиницею порівняння, що склалася в земельнооціночній діяльності, є ціна за один квадратний метр забудованої земельної ділянки.
В той же час, в залежності від характеру використання земельної ділянки за одиницю порівняння можуть застосовуватися ціни за погонний метр її фронтальної межі, за одиницю щільності, за квадратний чи кубічний метр розташованої на ділянці будівлі або споруди, за одиницю, що приносить прибуток та ін.
Використання ціни фронтального метра, як ціни порівняння, передбачає наявність визначених стандартів на глибину земельних ділянок. Ділянки, що глибше стандартних, коштують не на багато більше стандартних, а ті, що не досягають стандартної глибини, коштують майже стільки, скільки і стандартні. Це обумовлено тим, що основна частина вартості визначається протяжністю фронтальної межі, що проходить вздовж вулиці, дороги або магістралі і тільки невелика частина вартості може бути приписана пропорційно глибині ділянки. Як правило однорідне встановлення цін за фронтальний метр обмежене невеликим географічним районом, що пов’язано із концентрацією територій, що спеціалізуються, як правило, на роздрібній торгівлі і цим визначає особливу цінність цієї землі.
Містобудівна документація, як правило, обмежує щільність забудови на різних земельних ділянках. Це може призвести до того, що на деяких сегментах ринку, ціна формуватиметься на підставі максимальної щільності, що дозволена на даній земельній ділянці. Прикладом одиниці щільності може бути кількість споруд, що можуть бути розміщені на ділянці, або відношення площі забудови до площі земельної ділянки.
При аналізі забудованих земельних ділянок за одиницю порівняння можуть прийматися ціни одиниці, що приносить дохід. Таким чином можливо порівнювати квартири, спортивні арени (ціна за одне посадкове місце), гаражі (плата за одне місце паркування).
При зіставленні цін продажу земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями одиницею порівняння доцільно використовувати один фізичний гектар землі або урожайність певної культури на гектар.
Для врахування відмінностей між земельними ділянками, що вибрані для порівняння, та земельною ділянкою, що оцінюється, застосовується таблиця коригувань, що враховує відхилення в ціні за тими ж елемента (факторами), за якими підбиралися земельні ділянки-аналоги, подібні за функцією використання та характеру забудови. Такими елементами порівнянь, наприклад, для забудованих земельних ділянок є:
правове відношення до земельної ділянки;
умови продажу;
дата продажу;
місцеположення;
фізичні характеристики;
використання прилеглої території;
існуючі вимоги до забудови та використання земельної дiлянки.
Внесення поправок на правове відношення до земельної дiлянки передбачає аналіз наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів.
Правове відношення до земельної ділянки посвідчується відповідними документами. Відповідно до Земельного кодексу України, прийнятим Законом України 25 жовтня 2001 року № 1077, такими документами є:
державні акти на право власності на землю та на право постійного користування землею;
сертифікати на право на земельну частку (пай);
договори оренди землі.
Значний вплив на вартість земельної ділянки має наявність правових обтяжень та сервітутів.
Право на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення:
заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку;
заборони на передачу в оренду (суборенду);
права на переважну купівлю у разі її продажу;
умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;
умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
заборони на провадження окремих видів діяльності;
заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;
умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;
інших зобов'язань, обмежень або умов.
Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом або договором.
Визначення меж обмежень земельних ділянок здійснюється проектами землеустрою.
Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її використання та забудови також відбувається при встановленні у відповідності з законодавчими та іншими нормативними актами наступних зон з особливим режимом використання земель:
санітарно-захисні зони шкідливих і небезпечних підприємств;
зони і округи санітарної охорони курортів;
зони санітарної охорони джерел водопостачання, водоочисних споруд;
водоохоронні зони і прибережні захисні смуги річок, озер та інших водоймищ;
зони охорони ландшафтів, пам'яток історії і культури, зони регулювання забудови;
охоронні зони заповідників, заказників, природних національних парків, ботанічних садів;
зони залягання корисних копалин (крім загальнопоширених);
сейсмічні зони та зони руйнування земної поверхні, зсувів, затоплення і підтоплення, тектонічних розломів та інших небезпечних природних і антропогенних процесів;
захисні зони трубопроводів, баз і складів нафтопродуктів, вибухових речовин, кар’єрів, де провадяться вибухові роботи, та інших небезпечних об’єктів;
технічні зони метрополітену та інших підземних споруд.
Межі таких зон визначаються генеральним планом та спеціальними проектами і затверджуються відповідними Радами.
Обмеження права користування земельної ділянки може бути встановлено земельним сервітутом.
Земельний сервітут – це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками), який встановлюється за домовленістю між власниками земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду і виникає після його державної реєстрації. Детальний аналіз правового режиму дії сервітуту описаний вище у розділі 2.6.
Наступним елементом порівняння, що впливає на ціни угод, і який потребує внесення відповідного коригування в ціни продажу земельних ділянок-аналогів, є умови продажу.
Необхідно перевірити, чи був продаж земельної ділянки-аналога:
вільним;
вимушеним;
ліквідаційним;
продажем у зв'язку з смертю власника при відсутності прямих спадкоємців;
продажем при позбавленні власника права викупу застави тощо.
За цим елементом порівняння дуже важко знайти відповідні ринкові дані і внести відповідні коригування. Тому земельні ділянки, що підбираються для зіставлення, необхідно вибирати таким чином, щоб за умовами продажу вони відповідали земельній ділянці, що оцінюється. Якщо це стає неможливим, то тут постає окрема проблема – визначення поправочного коефіцієнту.
В процесі порівняння дати оцінки із датою продажу земельних ділянок, що зіставляються, необхідно врахувати факт зміни ринкових умов у часі. Як правило, в основу визначення вартості земельної ділянки покладаються ціни угод, що відбулися протягом останніх 12 місяців. При цьому внесення поправки за елементом “дата продажу” передбачає врахування різниці у часі між різноманітними операціями по продажу, що відображає зміну ринкових умов, а саме:
рівень інфляції або дефляції;
зміни в законодавстві (прав власності, оподаткування тощо);
активність ринку (сезонна, циклічна, поєднана);
взаємодія попиту та пропозиції інші.
Наступним елементом порівняння є відмінності у місцеположенні земельної ділянки, що оцінюється, та земельними ділянками-аналогами. Необхідно врахувати відмінності у розташуванні земельних ділянок. Для забудованих ділянок враховуються відмінності щодо розташування:
в різних природно-кліматичних зонах;
у населених пунктах різної категорії;
у різних економіко-планувальних зонах у межах населених пунктів.
Для земельних ділянок, які використовується як сільськогосподарські угіддя:
у різних мікрокліматичних зонах;
у різних масивах сільськогосподарських земель.
Для земельних ділянок під природними сіножатями і пасовищами, а також перелогами, враховуються відмінності:
природних умовах;
у стані рослинного у покриву;
у стані грунтів.
Для земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, необхідно враховувати різницю:
у типі лісорослинних умов;
у поясі та розряді лісових такс.
Слід зазначити, що при обгрунтуванні поправочних коефіцієнтів на відмінності у місцеположенні забудованих земельних ділянок можливо використовувати систему коефіцієнтів (Км1, Км2), що визначені при проведенні грошової оцінки (нормативної) земель населених пунктів.
При використанні цього методичного підходу наступним елементом порівняння є розбіжності у фізичних характеристиках.
Для забудованих земельних ділянок необхідно враховувати такі розбіжності:
розмiр та конфiгурацiя земельної дiлянки;
iнженерно-геологiчнi параметри: схил поверхні,стан грунтiв, наявнiсть грунтових вод, паводкiв, заболоченостi, небезпечних геологiчних процесiв, розташування земельної ділянки на намивних (насипних територіях;
рівень iнженерної підготовки та захисту території;
характер та стан об’єктів нерухомого майна.
Для земельних ділянок, які використовується як сільськогосподарські угіддя:
розмiр та конфiгурацiя земельної дiлянки;
геологiчнi параметри: експозиція та крутизна схилу, заболоченість, еродованість, рівень інженерно-меліоративного облаштування,режим грунтових вод та паводкiв;
переважний напрямок повітряних потоків;
фізико-хімічні характеристики, родючість та стан грунтів (бонітет).
Для земельних ділянок під природними сіножатями і пасовищами, а також перелогами:
розмiр та конфiгурацiя земельної дiлянки;
геологiчнi параметри: експозиція та крутизна схилу, заболоченість, режим грунтових вод та паводкiв;
переважний напрямок повітряних потоків;
фізико-хімічні характеристики та стан грунтів.
Для земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу:
розмiр та конфiгурацiя земельної дiлянки;
геологiчнi параметри: орієнтація та крутизна схилу, заболоченість,режим грунтових вод та паводків;
таксаційні виділи.
В сучасних умовах при обґрунтуванні поправочних коефіцієнтів на відмінності у фізичних характеристиках забудованих земельних ділянок можливо використовувати окремі (інженерно-геологічні) локальні коефіцієнти (Км3), що визначені при проведенні грошової оцінки (нормативної) земель населених пунктів.
Що стосується поправки на конфігурацію забудованої земельної ділянки, то вбачається за доцільне користуватись “правилом 65-35” 18, С. 38-39(рис.10.1).
Рис. 10.1. Ілюстрація застосування “правила 65-35”.
Це правило показує, що вартість земельної ділянки трикутної форми з основою по фронту вулиці буде складати приблизно 65% від вартості земельної ділянки прямокутної форми. Відповідно, вартість земельної ділянки трикутної форми, коли на головні вулиці (магістралі) знаходиться його верхівка, складає 35% від вартості ділянки прямокутної форми. Керуючись цим правилом, досить легко врахувати відмінності у вартості земельної ділянки, коли вона має форму трапеції (рис.10.2).
Рис. 10.2. Ілюстрація оцінки земельної ділянки трапецевидної форми.
Ще однією характеристикою, що може слугувати поправкою на розмір, є поправка на глибину забудованої земельної ділянки. Ця поправка застосовується, коли за одиницю порівняння береться погонний метр її фронтальної межі. В цьому випадку застосовується “правило 4-3-2-1”. У відповідності з цим правилом на перші 25% глибини припадає 40% вартості, на другі 25% - 30% вартості, на треті 25% - 20% вартості і на останні 25% - 10% вартості.
На практиці, крім зазначеного правила, рекомендується на основі аналізу ринкових даних будувати спеціальні “таблиці глибини”, що засновані на принципі вкладу 18, С. 34-37. Такі таблиці, як правило, мають дві колонки: глибина і коефіцієнт глибини. Останній представляє собою показник, який при перемноженні на стандартну вартість одного метра фронтальної межі, дає його вартість із зазначеною глибиною. При цьому мається на увазі, що вартість протяжності фронтальної межі зростає, але значно повільніше ніж при простій лінійній залежності.
Наприклад, в зоні комерційної забудови встановлено 200 грн. за 1 погонний метр фронтальної межі, а стандартна глибина земельних ділянок складає в цій зоні складає 100 м. В цьому випадку вартість земельної ділянки розміром 100 х 100 метрів складе:
200 грн. х 100 м = 20 000 грн.,
при цьому вартість земельної ділянки розміром 100 х 200 м буде менше простого збільшення у два рази 20 000 грн., оскільки відповідний коефіцієнт глибини складає 112% або 1,12:
200 грн. х 100 м х 1,12 = 22 400 грн.
Наступним елементом порівняння є відмінності у використання прилеглої території.
Для забудованих земельних ділянок ці відмінності перевіряються по таких параметрах:
територiально-планувальнi параметри: зони громадського центру, впливу магiстралей пiдвищеного мiстоформуючого значення, зупинок швидкiсного транспорту, прирейковi зони, зони портiв;
iнженерно-інфраструктурні параметри: наявнiсть твердого покриття вулиць, централiзованого газо-, водо-, теплопостачання, каналiзацiї;
iсторико-культурнi параметри: заповiднi територiї, зони регулювання забудови, iсторичного ландшафту, що охороняється, охорони поодиноких пам'яток;
ландшафтно-рекреацiйнi параметри: територiї природоохоронного, оздоровчого та рекреацiйного призначення;
санiтарно-гiгiєнiчнi параметри: санiтарно-захiснi, водоохороннi зони, зони забруднення грунтiв, зони перевищення припустимого рiвня шуму та напруження електромагнітного поля.
Як видно з наведених відмінностей, вони, за суттю, тотожні відповідним локальним коефіцієнтам (Км3), що визначені при проведенні грошової оцінки (нормативної) земель населених пунктів, тому поправочні коефіцієнти можливо розраховувати, виходячи із відмінностей відповідних локальних коефіцієнтів (див. розділ 6.5).
Для земельних ділянок, які використовується як сільськогосподарські угіддя, до відмінностей у використанні прилеглої території належить:
функціональне використання прилеглих земельних ділянок;
щільність населення;
рівень інженерно-транспортної інфраструктури;
стан довкілля;
типова набірка культур, що вирощуються в районі розташування земельної ділянки.
Для земельних ділянок під природними сіножатями і пасовищами, а також перелогами, до відмінностей у використанні прилеглої території належить:
функціональне використання прилеглих земельних ділянок;
рівень транспортної інфраструктури;
стан довкілля.
Для земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, до відмінностей у використанні прилеглої території належить:
умови використання прилеглої території;
рівень інженерно-транспортної інфраструктури;
стан довкілля;
типовий деревостан та вік рубки головного користування.
При використанні методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, для визначення поправок рекомендується застосовувати метод попарного зіставлення або метод базової земельної ділянки.
При умові наявності значної кількості продажів подібних земельних ділянок на відкритому конкурентному ринку при застосуванні методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, можливо використовувати метод статистичного аналізу ринку.
Одним із способів визначення конкретних значень поправок є застосування методу парних продаж. Теорія, на якій базується цей метод, полягає в тому, що якщо між двома співставленими об’єктами є тільки одна розбіжність, то різниця в ціні продажу може бути обумовлена саме цією розбіжністю.
Наприклад, необхідно оцінити поправку на кутове розміщення земельної ділянки, на якій розміщується автозаправний комплекс, розташований у периферійній зоні великого міста. Підбираються, виходячи з аналізу ринку продаж, декілька пар (в нашому випадку 5 пар) проданих забудованих земельних ділянок відповідного функціонального використання. При цьому в кожній парі є земельна ділянка, що має кутове розміщення, та яка не має цієї переваги. При цьому продані земельні ділянки схожі з земельною ділянкою, що оцінюється, а відповідно і між собою (табл.10.1).
Таблиця 10.1.