Глава 13. Поєднання методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки

13.1. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, з методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення

Метод залишку для землі. Цей метод передбачає визначення ринкової вартості земельної ділянки як різниці між капіталізованим чистим операційним доходом із поліпшеної земельної ділянки та вартістю земельних поліпшень. Тобто в межах дохідного підходу обчислюють вартість поліпшеної земельної ділянки, а витратного – вартість земельних поліпшень, різницю – вартість земельної ділянки. Саме тому даний метод часто називають “методом залишку для землі”.

Розуміння суті методу залишку для землі випливає з принципу доданої продуктивності (Оценка земельной собственности. Под общей редакцией Эккерта). Відповідно до цього принципу дохід, який можна одержати від земельної власності, – це те, що залишається після компенсації витрат на працю, менеджмент і капітал (будівлі, механізми, обладнання, сировина та матеріали).

Для оцінки вартості нерухомості, яка дає дохід, як правило, застосовують метод прямої капіталізації або техніку дисконтування грошових потоків. При використанні методу прямої капіталізації чистого доходу (методу потенційної прибутковості) аналізують можливість об’єкта оцінки приносити дохід. Техніка методу дає змогу перетворювати показник доходу, який можна одержати від нерухомості, у показник її теперішньої (поточної) вартості з урахуванням величини поточної вартості реверсії. При цьому важливо зазначити, що дохідність із поліпшеної земельної ділянки можна аналізувати на основі показників орендної плати від здачі будівлі (приміщення) в оренду, оскільки розмір орендної плати враховує як дохідність самої будівлі, так і особливості її місця розташування.

Метод розподілу доходу При застосуванні цього методу встановлюють обсяг витрат, пов’язаних із здійсненням поліпшень, що відповідають найефективнішому використанню земельної ділянки. Потім визначають чистий дохід, який можна одержати на час оцінки від надання в оренду забудованої ділянки, з урахуванням поточних витрат. Далі розраховують, яка частина із загального чистого доходу припадає на земельні поліпшення. Залишок – це дохід від землі. Капіталізований дохід від землі за ставкою, що склалася на ринку, і є вартістю землі.

Для забудованих ділянок ставку капіталізації обчислюють як для цілісного майнового об’єкта нерухомості, так і окремо для землі та будівель і споруд. Ставку капіталізації встановлюють такою, щоб забезпечити інвесторові прийнятний рівень прибутку на вкладений капітал та його відшкодування.

Приклад застосування методу розподілення доходу. В основу розрахунків покладено вихідні дані, наведені у розділі 11.3.При цьому ставка капіталізації, визначена для забудованої ділянки (інтерес інвестора), становитиме 18 %. При корисній тривалості життя будівлі 40 років ставка капіталізації для землі з урахуванням залишкового терміну використання будівлі й споруди та частки земельних поліпшень (80%) у загальній вартості поліпшеної земельної ділянки, буде:

18 % – 1/40 років 100 0,8 = 16 %.

Як було визначено у розділі 12.3. (п. 1.3.3), фактичний чистий валовий дохід від надання приміщень в оренду становить 144575,66 грн.

Очікуваний чистий доход від земельних поліпшень (п. 2.5), обчислений за ставкою капіталізації, визначеною для забудованої земельної ділянки (інтерес інвестора), буде :

438 442,75 грн 0,18 =78 919,70 грн.

Доданий дохід від земельної ділянки становитиме:

144 575,66 – 78 919,70 = 65 655,96 грн.

Тоді оціночна вартість земельної ділянки методом розподілу доходу буде:

65 655,97 / 0,16 = 410 349,78 грн.

З розрахунку на 1 моцінна вартість земельної ділянки становить:

= 410 349,78 грн / 304 =1 349,83 грн.

Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки методом розподілу доходу наведено у табл.13.1.

Таблиця 13.1