Сполучені штати америки

США – федеративна держава із широкими повноваженнями окремих штатів, кожен з яких має свою Конституцію. Саме Конституції штатів визначають процедуру оцінки нерухомого майна, яке включає як невід'ємну частину земельні ділянки. В усіх штатах нерухоме майно оцінюють за дійсною ринковою ціною та за однаковим зразком з порівнюваним майном. Дійсна ринкова ціна – це ціна, за якою майно продають при бажанні покупця і продавця, при цьому між покупцем та продавцем немає особливих відносин. Однаковий зразок означає, що майно, яке порівнюють у дійсній ринковій ціні, треба зіставити в його оціненій вартості.

Отже, дійсна ринкова ціна є базою як для оцінки нерухомості з метою її продажу, застави, інших трансакцій, так і для визначення нормативної бази оцінки з метою оподаткування майна.

Розглянемо порядок оцінки нерухомого майна на прикладі штату Вірджінія (округ Ферфакс). Безпосередньо оцінкою нерухомості в окрузі займається відділ нерухомості, який функціонує при бюро оцінки місцевого органу самоврядування і відповідає за щорічну переоцінку всього нерухомого майна в окрузі. Відділ відповідає за перегляд не тільки раніше виконаних оцінок нерухомості, але й за оцінку нових збудованих об'єктів.

Починаючи з 1977 року бюро оцінки застосовує автоматизовану систему оцінки (САА) з використанням поширених у Сполучених Штатах трьох основних методів оцінки нерухомості  вартісного, регресійного та традиційного (відстеження вартості об'єктів нерухомості в часі). Після закінчення процесу комп'ютеризованої оцінки об'єктів нерухомого майна експерт порівнює їх і вибирає найсправедливішу оцінку.

Розрахована таким чином ринкова вартість майна стає базою для визначення ставки податку на нерухоме майно. Оподатковують землю та поліпшення, включаючи будинки, інші споруди та пересувні будинки, які використовують як житло. Податок встановлюють відповідно до 100 % визначеної чистої ринкової вартості станом на 1 січня поточного податкового року. В разі зміни оцінки вартості власники одержують повідомлення поштою. Існує чіткий механізм перевірки та оскарження оцінки.

Ставки податку на нерухоме майно встановлює щовесни місцевий орган самоврядування при прийнятті бюджету (в США податки на нерухомість повністю залишаються в місцевому бюджеті). Ставка податку коливається у межах 13% від 100$ встановленої вартості. В окрузі Ферфакс у 1997 році ставка податку при середній вартості одиниці нерухомості 190,1 тис.$ становила 1,23%.

В умовах активно діючого ринку нерухомості щоденно у США здійснюють сотні тисяч операцій із трансакцій майна, які опираються на його ринкову оцінку. Безпосередньо оцінкою займаються приватні фірми, інформація про пропозиції продажу і купівлі об'єктів нерухомості публікується в пресі. Вартість забудованих земель коливається по країні досить суттєво. Найвища вартість 1 м2 землі  у межах великих мегалополісів (Манхеттен у Нью-Йорку – до 23,5 тис.$).

Окремо зупинимось на оцінці сільськогосподарських земель. Якісну оцінку земель у США проводять за продуктивністю сільськогосподарських угідь. Продуктивність ріллі визначається за врожайністю основних сільськогосподарських культур не менш як за десять років, а для посушливих районів – за більш тривалий період. Урожайність розраховують за даними опитування з використанням спеціальних анкет або безпосередньо в полі через взяттям укосів із контрольних ділянок. Єдиної методики економічної оцінки земель у США до цього часу не розроблено. Існують кілька методів, які застосовують у деяких регіонах країни. Найпоширенішим є метод оцінки земель за чистим доходом від реалізації сільськогосподарської продукції. Коливання в ціні 1 акра сільськогосподарських угідь значні у різних штатах. Наприклад, у 1989 році ціна ріллі в штаті Канзас становила від 300$ за 1 акр у західній його частині й 800$  у східній; ціна пасовищ – відповідно 100 і 325$ за 1 акр.

Загалом співвідношення цін на земельні ділянки різних типів сільськогосподарського та лісогосподарського використання у Сполучених Штатах такі (за 1 прийнято вартість 1 акра земель, придатних для вирощування сільськогосподарських культур): меліоровані землі – 1,07; зрошувані землі – 3,6; ділянки для висаджування цитрусових – 9; найродючіші сільськогосподарські угіддя – 34; землі під лісом – 0,9.