Контрольні запитання.

1. В яких випадках для оцінки земельних ділянок рекомендується застосовувати методичний підхід, який ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу?

2. При оцінці яких земельних ділянок (з точки зору цільового використання) застосовується поняття чистого операційного доходу, а в яких рентного доходу?

3. Яка різниця між прямою капіталізацією та дисконтуванням грошових потоків?

11.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу

Застосування в рамках даного методичного підходу прямої капіталізації чистого операційного або рентного доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

збір та аналіз інформації щодо:

ринку оренди та середньоринкових розмірів орендної плати за одиницю площі подібних земельних ділянках за минулі роки в умовах, що можуть вважатися аналогами земельної ділянки, що оцінюється, та типових умов надання зазначених аналогів в оренду;

оренди подібних поліпшених земельних ділянок для подальшого аналізу розміру орендної плати та типових умов оренди;

використання подібних земельних ділянок як сільськогосподарських угідь, земель лісового, рибного господарства тощо;

прогнозування валового доходу;

прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу або рентного доходу;

обгрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації;

розрахунок вартості земельної ділянки шляхом ділення чистого операційного або рентного доходу на ставку капіталізації.

Застосування в рамках даного методичного підходу непрямої капіталізації чистого операційного або рентного доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

обгрунтування періоду прогнозування;

прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного або рентного доходу (за роками, кварталами або місяцями) в межах періоду прогнозування;

обгрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки дисконту;

визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного або рентного доходу;

прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

визначення вартості земельної ділянки оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Контрольні запитання.

1. Розкрийте сутність загального алгоритму застосування доходного підходу.

2. В чому виникає розбіжність в оціночних процедурах при застосуванні прямої та непрямої капіталізації?

3. В чому полягає обмеженість використання даного методичного підходу в Умовах України?

11.2. Особливість визначення річного чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки

При застосуванні інвестиційного методу в рамках доходного підходу чистий операційний дохід визначається як дохід, який можливо отримати від надання земельної ділянки в оренду (на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю) за винятком недоотримання орендних платежів та щорічних витрат, що несе власник земельної ділянки.

Загальна процедура визначення чистого операційного доходу передбачає таку послідовність дій:

розрахунок потенційного валового доходу, який можливо отримати від наданні всієї площі земельної ділянки в оренду, розмір якого визначається шляхом аналізу ринку оренди аналогічних земельних ділянок, за умови відсутності ризику недоотримання орендної плати;

визначення дійсного валового доходу, який дорівнює потенційному валовому доходу, скоригованому на поправку на перерву в оренді та несвоєчасність платежів за надання земельної ділянки в оренду;

розрахунок чистого операційного доходу як різниці між дійсним валовим доходом та операційними витратами, які, як правило, включають витрати на управління земельною власністю та сплату земельного податку, але не включають експлуатаційні витрати і податки, пов’язані з тією господарською діяльністю, що проводиться на земельній ділянці.

Слід зазначити, що дані про дійсний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання земельної ділянки, може застосовуватись оцінювачем якщо вони відповідають ринковим даним щодо подібних земельних ділянок. При цьому можуть вноситися відповідні коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх до типових умов ринку оренди подібних земельних ділянок.

Розглянемо деякі особливості визначення чистого операційного доходу для земельних ділянок різного функціонального використання.

При оцінці земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя (для сільськогосподарських підприємств), до щорічних витрат включаються витрати на управління земельною власністю, упорядкування угідь та сплату земельного податку. До щорічних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.

При оцінці земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, чистий операційний дохід визначається на основі доходу, що його можна отримати на ринку від оренди землі за умови її найбільш ефективного використання. При цьому чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів та інших надходжень від надання послуг щодо використання залісненої земельної ділянки, які можуть бути отримані протягом року, за винятком операційних витрат, пов'язаних з утриманням земельної ділянки. Чистий операційний дохід обчислюється як різниця між доходом від орендних платежів, рівень яких визначається шляхом аналізу їх на ринку оренди, та щорічними витратами, пов'язаними з утриманням та експлуатацією водного об'єкта і ділянки.

При оцінці забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі за умови її найбільш ефективного використання. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки, що склалися на ринку.

Особливість визначення річного чистого доходу від використання забудованої земельної ділянки полягає в тому, що необхідно мати ринкові дані про розміри орендної плати за земельні ділянки. В даному випадку виникає декілька проблем. По-перше, в містах випадки надання в оренду вільних від забудови земельних ділянок зустрічаються досить рідко, по-друге, навряд чи можливо трактувати розмір орендної плати від надання земельної ділянки в оренду, як ринкову орендну плату. Хоча у відповідності із земельним законодавством розмір орендної плати встановлюється на договірній основі між орендодавцем і орендарем, на практиці розмір орендної плати «прив’язується» до земельного податку, в основі якого лежить грошова нормативна ціна земельної ділянки. Тобто розмір орендної плати встановлюється «кратно» земельному податку.

Так, наприклад, відповідно до рішення до рішення Київської міської ради від 21.12.2000 р. № 118/1095 розмір орендної плати за земельні ділянки в м.Києві встановлено як певний відсоток від грошової оцінки землі відповідного функціонального використання (табл.11.1).

Таблиця 11.1.