Контрольні запитання.

1. Охарактеризуйте сутність методу розвитку.

2. Яким чином при застосуванні методу розвитку використовуються всі три методичні підходи до оцінки земельної ділянки?

3. В якій послідовності відбуваються дії оцінювача при застосуванні методу розвитку?

4. Охарактеризуйте наведений вище алгоритм оцінки земельної ділянки методом розвитку.

13.4. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою

Для оцінки права оренди земельної ділянки відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (постанова Кабінету Міністрів України від 11.10.02 № 1531) застосовують такі методичні підходи:

зіставлення цін продажу;

капіталізації додаткового доходу із землі орендаря земельної ділянки.

Відповідно до методичного підходу, що ґрунтується на зіставлені цін продажу, вартість права оренди визначають на рівні цін продажу прав оренди подібних земельних ділянок з урахуванням розбіжностей, які впливають на їхню ціну, – умов і дати продажу, місця розташування, фізичних характеристик, наявності обтяжень та обмежень щодо використання земельної ділянки, терміну оренди.

Вартість права оренди земельної ділянки обчислюють як медіанне чи модальне значення скоригованих цін продажу права оренди подібних об'єктів.

За методичним підходом, що ґрунтується на капіталізації доходу, вартість права оренди визначають як поточну величину майбутнього додаткового доходу для орендаря за формулою:

,

де: – вартість права оренди земельної ділянки, розрахована шляхом непрямої капіталізації чистого доходу, грн.;

–додатковий дохід орендаря за і-й рік, грн;

–ставка капіталізації (коефіцієнт);

–період оренди земельної ділянки, років.

Додатковий дохід обчислюють як різницю між чистим операційним або рентним доходом та орендною платою, визначеною договором оренди.

При визначенні вартості права оренди землі для забудованої земельної ділянки доцільно застосовувати принцип залишку для землі, який передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами – землею та земельними поліпшеннями.

Приклад. Припустимо, що оцінювач знає (вирахував) ринкову вартість земельної ділянки з поліпшеннями. Завдяки цьому можна обчислити дохід від земельної ділянки і зіставити його з обсягами плати за землю. Це в кінцевому підсумку дає змогу визначити інтерес орендаря й залежно від строку оренди, розраховувати вартість права користування землею.

Вихідні дані:

визначена оцінювачем ринкова вартість земельної ділянки – 800 000 грн.;

обчислена оцінювачем ставка капіталізації для землі – 16%;

ризик, притаманний орендареві – 3%;

термін оренди земельної ділянки – 20 років;

орендна плата за конкретну земельну ділянку – 90 000 грн;

земельний податок за земельну ділянку – 6 000 грн.

Алгоритм розрахунку наведено у табл.13.5:

Таблиця 13.5

Алгоритм оцінки права оренди земельної ділянки

Показник	Порядок визначення	Числове значення
1. Вартість земельної ділянки, грн	Визначено експертом	800 000
2. Ставка капіталізації для землі	Визначено експертом	16 %
3. Дохід, що припадає на землю	800 000 х 16/100	128 000
4. Орендна плата за земельну ділянку – річна, грн	За умовами договору	90 000
5. Земельний податок, за рік, грн	За довідкою місцевого органу Держкомзему України	6 000
6.Чистий операційний дохід, який має орендодавець, грн	Гр.4 – гр. 5	84 000
7. Інтерес орендаря, грн	Гр.3 – гр. 6	44 000
8. Ризик, притаманний реалізації права оренди на земельну ділянку, грн		3%
9. Ставка дисконту, %	Гр.2 + гр. 8	19,0%
10. Фактор поточної вартості ануїтету при ставці дисконту, що дорівнює 19 %, і терміні оренди земельної ділянки 20 років (Харисон. Оцінка нерухомості. Шість функцій грошей. Таблиці)		5,10086
11. Вартість права оренди земельної ділянки при терміні володіння, користування земельною ділянкою 20 років	Гр.7 х гр. 10	224 438

Таким чином, вартість права користування земельною ділянкою для власника поліпшеної земельної ділянки становить 224,4 тис.грн.

Обчислення вартості користування земельною ділянкою може передбачати й інші процедури, проте загальний підхід до оцінки повинен залишатися однаковим і передбачати:

аналіз ринкової ситуації в даному сегменті ринку земель із метою визначення ринкової орендної ставки та дохідності землі;

розрахунок вартості повного права власності на землю (на поліпшену земельну ділянку);

обґрунтування ставки капіталізації для землі з урахуванням ризику права оренди;

визначення чистого операційного доходу, що припадає на земельну ділянку;

розрахунок права користування (оренди) земельною ділянкою.

Вартість права оренди земельної ділянки може бути від'ємною величиною, коли орендна плата, визначена договором оренди, буде більшою, ніж рентний дохід або чистий операційний дохід, а також у випадках, коли витрати, пов'язані з освоєнням та облаштуванням земельної ділянки (знос будівель, знешкодження екологічно небезпечних об'єктів тощо), перевищують ціну земельної ділянки.

Оцінку права обмеженого користування чужою земельною ділянкою проводять з урахуванням впливу на встановлене використання земельної ділянки (її функціональна цілісність, забудова, можливість найефективнішого використання тощо). При цьому оцінку таких прав можна здійснювати стосовно земельних ділянок, щодо яких вони встановлені, та земельних ділянок, обтяжених цими правами. Вартість таких прав визначають як різницю між ринковою вартістю земельної ділянки до і після їх встановлення.

Вартість права обмеженого користування чужою земельною ділянкою може бути розрахована також зіставленням цін продажів подібних земельних ділянок, відмінність яких полягає у наявності (відсутності) таких прав.

У випадках, передбачених чинним законодавством, при визначенні вартості права постійного користування застосовують метод прямої капіталізації очікуваного додаткового доходу.