Ринкові ціни на земельні ділянки різного призначення у державах Балтії, 2003 рік.

Держава, регіон	Житлова забудова, євро/м^2	Комер­ційне призна­чення, євро/м^2	Сільсь­ко­господарські угіддя, євро/га	Залісені землі, євро/га
Литва:
м.Вільнюс	1240	50150		
м.Клайпеда	925			
м.Каунас	625	720		
м.Шяуляй	10	-		
захід (Тельшяй, Клайпеда, Варняй)			410	290
центр (Каунас, Кедайняй, Шедува)			410	440
південь (Алітус)				820
округ Вільнюс			730	1200
Латвія:
м.Рига	1640	35800		
м.Юрмала	110			
м.Лієпая	7			
схід (Латгале)				4301030
центр (Земгале, Відземе)				440700
у середньому по державі			400	
Естонія:
м.Таллінн	940	10135		
м.Пярну	23			
у середньому по державі			350	1140

Російська федерація

Формування інституту грошової оцінки в Російській Федерації аналогічне з такими процесами в Україні, хоча, звичайно, має і специфічні особливості. Як і в Україні, у Росії запроваджено два види грошової оцінки: нормативну (кадастрову) та експертну.

Відповідно до "Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" здійснення кадастрової оцінки земель покладено на Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості Росії (Роскадастр), створене при Міністерстві економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації. Роскадастр має вертикальну структуру, що включає відповідні підрозділи суб'єктів Федерації, на які покладено функції управління та регулювання земельними відносинами, включаючи організацію й проведення державної кадастрової оцінки земель.

На даний час головна функція кадастрової оцінки земель в Росії полягає у встановленні диференційованого підходу до оцінки земель різних категорій. Розглянемо принципи кадастрової оцінки земель населених пунктів і сільськогосподарських угідь.

Попередником грошової оцінки земель населених пунктів у Російській Федерації за часів СРСР була комплексна економічна оцінка території населених пунктів (КЕОТ). Фактично у 80-х роках склалося кілька шкіл КЕОТ. Одну з них очолювала С.Кабакова (Науково-дослідний інститут економіки будівництва Держбуду СРСР), другу становили санкт-петербурзькі фахівці Науково-дослідного інституту генплану: М.Пальчиков, О.Пахомова, В.М'ягков, В.Федоров; третю очолював В.Щеглов (Центральний науково-дослідний інститут містобудування). Методика КЕОТ, яку розробили різні школи спиралася на багатофакторну оцінку споживчих якостей окремих оціночних одиниць населених пунктів (райони, таксони, квартали) з метою визначення диференційованих показників для кожної з цих одиниць. Певною мірою ці підходи були використані в кадастровій оцінці земель населених пунктів, що діє нині у Росії.

З метою реалізації Постанови Уряду Російської Федерації від 25.08.1999 року № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" і згідно з "Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель", затвердженими Постановою Уряду Російської Федерації від 08.04.2000 року № 316, розроблена Методика державної кадастрової оцінки земель поселень (затверджена наказом Росземкадастру від 17 жовтня 2002 року № П/337).

Кадастрову вартість земельних ділянок поселень визначають з урахуванням:

рівня ринкових цін, ставок орендної плати за земельні ділянки у межах поселень (беруть до уваги як забудовані, так і незабудовані земельні ділянки) та іншої інформації про об'єкти нерухомості;

площі земельної ділянки;

виду територіальної зони та виду функціонального використання земельної ділянки;

факторів місцерозташування і навколишнього середовища.

Кадастрову вартість земельних ділянок поселень (Р) розраховують за такою формулою:

,

де :  площа земельної ділянки, м²;

лінійна функція від стиснутих факторів для i-го кластера, яка враховує особливості інфраструктури поселення (інфраструктурна складова), руб/ м²;

лінійна функція параметрів угоди для i-го кластера, що враховує особливості конкретної земельної ділянки (локальна складова), руб/ м²;

коефіцієнт переходу від питомого показника кадастрової вартості земель за видом функціонального використання, для якого існує інформація про угоди із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості, до питомого показника кадастрової вартості земель за видом функціонального використання, де статистика ринкових угод відсутня.

Державну кадастрову оцінку земель поселень у Російській Федерації здійснюють за двома технологічними лініями (ТЛ). За першою ТЛ визначають кадастрову вартість земельних ділянок у межах поселень із чисельністю населення 10 тис. чоловік і більше на основі факторного аналізу та кластеризації адміністративних районів, поселень, а також кадастрових кварталів поселень на території суб'єкта Російської Федерації й формування аналітичних залежностей між цінами угод із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості й ціноутворювальними факторами.

За другою ТЛ визначають кадастрову вартість земельних ділянок у малих містах і селищах, сільських поселеннях з чисельністю населення до 10 тис. чоловік на основі виділення тестових об'єктів та встановлення для них питомого показника кадастрової вартості земель.

Перша ТЛ включає такі види робіт, як:

1. Збирання показників у розрізі адміністративних районів, міст обласного і районного значення, а також даних по ринкових угодах в цих містах відповідно до встановлених форм.

2. Стандартизація показників у розрізі адміністративних районів із різною чисельністю населення з метою кластеризації останніх за значеннями одержаних стиснутих факторів. Визначення аналітичних залежностей для кожного одержаного кластера поселень, розрахунок за ними регресійних коефіцієнтів за значеннями факторів, одержаних із показників, що характеризують поселення в цілому.

3. Збирання показників, які характеризують інфраструктуру поселення, інформації про угоди із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості, первинне опрацювання і фільтрація інформації.

4. Нормування й розрахунок коефіцієнтів, що характеризують параметри та особливості об'єктів угод. Розрахунок базової вартості одиниці площі типового об'єкта угоди (Р1).

5. Визначення стиснутих факторів для сукупності оцінюваних об'єктів перетворенням показників і обліку потенціалів впливу об'єктів інфраструктури поселення. Кластеризація сукупності оцінюваних об'єктів.

6. Визначення аналітичних залежностей для характерних точок усередині кожного кластера. Одержання аналітичних залежностей для розрахунку територіальних коефіцієнтів у кожній точці кластера на основі одержаних регресійних коефіцієнтів.

7. Розрахунок за одержаними аналітичними залежностями питомого показника кадастрової вартості земель для всього масиву оцінюваних точок. Перевірка та визначення коректності розрахунків і у разі виявлення некоректних розрахунків або результатів пошук додаткових, у тому числі й експертних даних.

8. Анкетне опитування експертів, опрацювання анкет із використанням методу "аналізу ієрархій", визначення питомих показників кадастрової вартості земель за видами функціонального використання, для яких відсутня статистика угод з об'єктами нерухомості.

9. Перерахування питомого показника кадастрової вартості земель для всього масиву оцінюваних точок із використанням нових (додаткових) даних.

10. Визначення кадастрової вартості земельної ділянки і / або питомого показника кадастрової вартості земель із використанням методу "витягу".

11. Складання підсумкових таблиць питомих показників кадастрової вартості земель по кадастрових кварталах.

Друга ТЛ включає такі види робіт, як:

1. Виділення на території адміністративного району (з урахуванням результатів кластеризації, проведеної в складі робіт із першої ТЛ) тестових поселень  центрів кластерів.

2. Визначення базового питомого показника кадастрової вартості земель у тестових поселеннях.

3. Аналіз ціноутворювальних факторів по поселеннях  центрах кластерів (включаючи тестові й відмінні від тестових поселення) і розрахунок коефіцієнтів, що відтворюють вплив ціноутворювальних факторів:

у межах території адміністративного району (кліматичні умови, щільність населення, транспортна доступність до районного центру);

у межах території сільського округу (чисельність населення, транспортна доступність до центру району, адміністративний статус);

у межах території поселення з урахуванням усіх ціноутворювальних факторів.

4. Визначення питомого показника кадастрової вартості земель (Pi) по кожному поселенню в складі адміністративного району

5. Диференціація питомого показника кадастрової вартості земель у поселеннях зі складною функціонально-планувальною структурою території.

6. Складання підсумкових таблиць питомих показників кадастрової вартості земель для поселень, а також для кадастрових кварталів у межах поселень зі складною функціонально-планувальною структурою.

Результатом робіт із кадастрової оцінки земель поселень у рамках описаної технології є питомі показники кадастрової вартості земель поселень або питомі показники кадастрової вартості земель кадастрових кварталів у межах поселень за видами функціонального використання. Питомі показники кадастрової вартості земель  основа для розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок.

Досить складною є нормативна оцінка сільськогосподарських земель. Враховуючи досвід бонітування грунтів й економічну оцінку земель у Росії та інших країнах, співробітники Грунтового інституту ім. В.В.Докучаєва розробили нову методику щодо визначення умовної ринкової вартості земельних угідь сільськогосподарського призначення, в основу якої покладено потенційну родючість грунтів на фоні певного рельєфу місцевості й кліматичних умов, що виражається у грунтово-екологічних індексах та тарифних категоріях зональних грунтів.

Експертну оцінку земельних ділянок у Росії здійснюють на основі федеральних законів "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "О стандартизации" та "О сертификации продуктов и услуг". Створено Російське товариство оцінювачів, яке відповідно до стандарту СТО РОО 21-01-98 займається питаннями підготовки кадрів для оцінки землі та нерухомості, сертифікує фахівців. В основу експертної оцінки у Росії покладено загальновизнані в світі методи: затратний, капіталізації доходу, порівняння продажів.

Аналізуючи сучасний ринок земельних ділянок у Російській Федерації, слід окремо виділити Москву та Підмосков'я. На даний час уся земля в Москві знаходиться у державній власності, яка поділяється на федеральну власність і власність м. Москви як суб'єкта Федерації. Статут м. Москви допускає появу та наявність приватних власників на землю в межах міста. Московська міська Дума прийняла два закони по введенню приватної власності на землю на території м. Москви у двох територіальних одиницях  м. Зеленограді та особливому територіальному районі Москва-Сіті. Перший Закон “Про територіальну одиницю з особливим статусом  “Московський Міжнародний Діловий Центр “Москва-Сіті” дає можливість придбання прав власності на землю за підсумками інвестиційної діяльності. Другий Закон “Про експеримент із продажу земельних ділянок у м. Зеленограді” стосується можливості придбання юридичними особами у власність земельних ділянок на публічних торгах. Згідно з цими законодавчими актами приватна власність на землю в м. Москві вже можлива, але її практична реалізація затримується через процедурні питання.

Фактично земля, як і інші об'єкти нерухомості, у Москві вже давно має свою ціну. За даними Knight Frank, 1 га землі в межах Москви без урахування ПДВ становить від 1 до 1,5 млн $. Найвищі ціни сформувалися у центральній частині міста в межах Центрального адміністративного округу: Тверське, Арбат, Хамовніки, Якимінка та Замоскворіччя, а також частково у Південно-Західному (Гагарінський, Ломоносовський) та Західному (Дорогомилівський) адміністративних округах.

Враховуючи надвисокі ціни на землю і нерухомість у Москві, бізнес поступово переміщується на територію області. В безпосередній близькості від Московської кільцевої автодороги (МКАД) вартість 1 га землі становить 0,5  1 млн $, за 510 км від МКАД – 0,30,5, на відстані 1030 км  0,20,3, у зоні 3050 км від МКАД – 50200 тис. $.

В інших регіонах Росії ціни на земельні ділянки дуже різняться. Наприклад, у межах Ленінградської області в районах ближньої зони доступності до Санкт-Петербурга, ціна пропозицій на земельні ділянки для розміщення садибної забудови сягає 1520 євро/м²; у межах дальньої зони доступності – 510 євро/м.²

На такому ж рівні (до 5 євро/м²) сформувалася ціна пропозицій у Карелії. Ціни на об'єкти комерційної нерухомості в межах Ленінградської області у середньому в 23 вищі за ціни на садибну забудову: вартість 1 м² землі під автозаправку у приміській зоні Санкт-Петербурга (Пулковське, Таллінське шосе) коливається від 30 до 55 $.