- •Методичні основи грошової оцінки земель в україні
- •Видавництво «профі»
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки 10
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні 40
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки 75
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці 132
- •Глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки 166
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення 177
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів 212
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). 248
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки 277
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель 382
- •Частина 1. Нормативно-правове, інформаційне та організаційне забезпечення грошової оцінки земель глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1. Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Контрольні запитання.
- •1.2 Земельна рента, її поняття та складові. Особливості визначення земельної ренти на землях сільськогосподарського призначення і населених пунктів
- •Контрольні запитання.
- •1.3 Світовий досвід грошової оцінки земель
- •Сполучені штати америки
- •Велика британія
- •Групи вартості майна у Великій Британії.
- •Німеччина
- •(За даними www.Sli.Unimelb.Edu.Au/research).
- •Литва, латвія, естонія
- •Ринкові ціни на земельні ділянки різного призначення у державах Балтії, 2003 рік.
- •Російська федерація
- •Контрольні запитання.
- •1.4 Розвиток грошової оцінки земель в Україні
- •Контрольні запитання.
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні
- •2.1. Система законодавства України
- •Контрольні запитання.
- •2.2. Конституція і Земельний кодекс України
- •Глава 25 повністю присвячена вирішенню земельних спорів. У ній визначено органи, які вирішують земельні спори, та процедури їх розгляду.
- •Глава 31 присвячена організації та проведенню землеустрою в Україні, а глави 32 і 33 встановлюють порядок контролю і моніторингу земель.
- •Грошова оцінка земельних ділянок.
- •Контрольні запитання.
- •2.3. Законодавство про грошову оцінку земель
- •Контрольні запитання.
- •2.4. Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо планування і забудови територій
- •Перелік видів забудови та використання територій
- •Контрольні запитання.
- •2.5. Право на землю. Обмеження, встановлені законами
- •Контрольні запитання.
- •2.6. Похідні обмеження і сервітути
- •Контрольні запитання.
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки
- •3.1. Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •3.2. Державний земельний кадастр як інформаційна база грошової оцінки
- •3.2.1. Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру
- •3.2.2. Взаємозв'язок державного земельного кадастру та грошової оцінки земель
- •3.2.3. Єдина система кадастрових номерів земельних ділянок Вимоги до кадастрового номера земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості
- •Кадастрова структуризація території України
- •Структура кадастрового номера земельної ділянки
- •Порядок присвоєння кадастрових номерів
- •Структура кадастрового номера об’єктів нерухомості
- •3.2.4. Земельно-кадастрова діяльність
- •3.2.5. Об’єкти державного земельного кадастру
- •3.2.6. Автоматизована система державного земельного кадастру
- •3.2.7. База даних автоматизованої системи державного земельного кадастру
- •Реєстр територіальних зон
- •Реєстр земельних ділянок
- •Реєстри власників та користувачів земельних ділянок
- •Реєстр фо (Реєстр фізичних осіб)
- •Реєстр юо (Реєстр юридичних осіб)
- •Кодифікатор держ ( Держави )
- •Класифікатор опфг ( Організаційно-правові форми господарювання юридичних осіб )
- •Класифікатор фв ( Форми власності юридичних осіб )
- •Реєстри правових документів
- •Реєстри прав та обмежень на земельні ділянки
- •Контрольні запитання
- •3.3. Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •3.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •Комп'ютерні системи для виконання грошової оцінки земель
- •Комп'ютерні системи для виконання експертної грошової оцінки земель
- •Автоматизовані системи державного земельного та містобудівного кадастру.
- •3.3.2 Просторові технології в грошовій оцінці земель. Застосування гіс-технологій.
- •(За матеріалами сайту http://www.Csoft.Spb.Ru.)
- •Порівняння проектів, що виконувализь з та без використання гіс
- •Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу гіс.
- •Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •Контрольні зпитання.
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці
- •4.1. Містобудування
- •Контрольні запитання.
- •4.2 Містобудівна документація
- •Контрольні запитання.
- •4.3 Генеральний план та інші види містобудівної документації
- •Графічні матеріали і співвідношення масштабу та чисельності населення
- •Контрольні запитання.
- •4.4. Землевпорядна документація
- •4.4.1. Загальна структура землевпорядної документації. Загальнодержавний та регіональний рівень
- •Контрольні запитання.
- •4.4.2. Місцевий та локальний рівні землевпорядної документації
- •Контрольні запитання.
- •Частина 2. Нормативна грошова оцінка земель глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки
- •5.1. Оподаткування земель
- •5.2. Орендна плата
- •5.3. Індексація грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •6.1. Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.2. Якісні характеристики ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.3 Гумус ґрунтів та його властивості
- •Контрольні запитання.
- •6.4 Природно-сільськогосподарське районування України.
- •Контрольні запитання.
- •6.5 Бонітування ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.6. Рентний доход на землях сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.7 Економічна оцінка земель.
- •6.8 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •6.8.1 Грошова оцінка земель по Україні.
- •6.8.2 Грошова оцінка земель по регіону.
- •6.8.3. Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •6.8.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок.
- •6.8.5 Визначення грошової оцінки земельних ділянок при розпаюванні земель.
- •6.8.6 Розрахунок втрат сільськогосподарського виробництва.
- •Контрольні запитання.
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •7.1. Населений пункт як категорія та об’єкт оцінки земель
- •Класифікація населених пунктів за чисельністю населення
- •Контрольні запитання.
- •7.2. Особливості формування диференціальної земельної ренти у населених пунктах
- •Контрольні запитання.
- •7.3. Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
- •Укрупнені показники витрат на будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури (на 1.01.2005 р.)2
- •Укрупнені показники витрат на будівництво інженерних мереж
- •У середньому
- •Значення коефіцієнту для міст України, які утворюють приміські зони
- •Контрольні запитання.
- •7.4. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнту
- •Зразок заповненої анкети експертної оцінки
- •Контрольні запитання.
- •7.5. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.
- •Функціонально-планувальні фактори
- •Інженерно-інфраструктурні фактори
- •Інженерно-геологічні фактори
- •Історико-культурні фактори
- •Природно-ландшафтні фактори
- •Санітарно-гігієнічні фактори
- •Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури
- •Контрольні запитання.
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).
- •8.1 Основні положення
- •8.2 Загальні засади визначення нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення
- •8.3 Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •8.3.1 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за стандартних умов
- •8.3.2 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за умов відсутності земельних поліпшень або недостатності інформації
- •8.3.3 Застосування коефіцієнтів
- •Контрольні запитання.
- •8.4 Грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •Де шукати інформацію по визначенню об’єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?
- •Як використовувати інформацію в практичній діяльності?
- •Контрольні запитання.
- •8.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •Контрольні запитання.
- •8.6 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Контрольні запитання.
- •Частина 3. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні станом на 1 січня 2005 року
- •Контрольні запитання.
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки
- •9.1. Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •Контрольні запитання.
- •9.2. База оцінки: ринкова та неринкові види вартості
- •Контрольні запитання.
- •9.3. Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •Контрольні запитання.
- •9.4. Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Контрольні запитання.
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •10.1. Загальна характеристика методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •10.2. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Врахування поправки на кутове розміщення земельної ділянки
- •Застосування методу базової земельної ділянки.
- •Контрольні запитання.
- •10.3. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних забудованих земельних ділянок
- •Глава 11. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Контрольні запитання.
- •11.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •11.2. Особливість визначення річного чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки
- •Розміри орендної плати за земельні ділянки у м. Києві
- •Контрольні запитання.
- •11.3. Сутність поняття «ставка капіталізації»
- •Контрольні запитання.
- •11.4. Підходи до визначення ставки капіталізації
- •Контрольні запитання.
- •11.5. Підходи до визначення поточної вартості реверсії
- •Контрольні запитання.
- •11.6. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Глава 12. Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •12.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •12.2. Особливості застосування методичного для різних категорій земель
- •Опис конструктивних елементів
- •Середньозважений фізичний знос будинку
- •Оцінка фізичного стану будинку
- •Контрольні запитання.
- •12.3. Приклад застосування методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, для забудованої земельної ділянки
- •Дохід від оренди аналогів
- •Вартість не житлових приміщень аналогів
- •Розрахунок ставки капіталізації
- •Розрахунок щорічних втрат на експлуатацію та утримання будинку
- •Оцінка фізичного зносу будинку
- •Визначення витрат на земельні поліпшення
- •Глава 13. Поєднання методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •13.1. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, з методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Алгоритм розрахунку вартості земельної ділянки методом розподілу доходу
- •Контрольні запитання.
- •13.2. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, із методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Контрольні запитання.
- •13.3. Поєднання використання усіх трьох методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •Контрольні запитання.
- •13.4. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •Контрольні запитання.
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель
- •Глосарій термінів
- •Нормативно-правові акти земельний кодекс україни (витяг із змінами на 1.01.2006 р.)
- •Закон україни про оцінку земель (із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в україні (витяг із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни
- •Розділ 2 плата за землі сільськогосподарського призначення
- •Розділ 3
- •Розділ 5 пільги щодо плати за землю
- •Розділ 6 обчислення і строки сплати земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, використання коштів від плати за землю
- •Розділ 7 грошова оцінка землі
- •Розділ 8 відповідальність платників і контроль за додержанням закону україни "про плату за землю"
- •Розділ 9
- •Закон україни про оренду землі (витяг із змінами станом на 1.01.2006 р.)
- •Затверджено
- •2. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •2.1. Нормативна грошова оцінка земель в Україні
- •2.2. Нормативна грошова оцінка земель в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах
- •2.3. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств
- •2.4. Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки
- •3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів
- •4. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які характеризують чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у приміських зонах великих міст
- •Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що мають статус курортів*
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи*
- •Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів (Км2)
- •Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони
- •Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
- •Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)
- •1. Загальні положення
- •2. Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту,зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •3. Нормативна грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •4. Нормативна грошова оцінка земель водного фонду
- •5. Нормативна грошова оцінка земель лісового фонду
- •6. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування земельних ділянок у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (Кр4)
- •Середньорічний рентний дохід від використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення без земельних поліпшень
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які враховують місцерозташування населених
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від
- •Коефіцієнти, які враховують статус об'єктів природно-заповідного, оздоровчого та історико-культурного призначення
- •Розрахункові величини нормативного середньорічного економічного ефекту від використання поверхневих водних об’єктів для різних народногосподарських і суспільних потреб
- •Величини коефіцієнтів значення водних об'єктів
- •Середні величини коефіцієнтів, що враховують якісний стан та екологічне значення поверхневих водних об'єктів
- •Величини коефіцієнта, який характеризує функціональне використання водного об’єкта
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Полісся
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Лісостепу
- •Середні річні планові виробничі витрати з урахуванням господарської цінності ґрунтів та віддаленості таксаційних ділянок лісових земель Степу
- •Середні річні планові виробничі витрати на лісовирощування
- •Коефіцієнти на відповідність фактичної лісистості території адміністративних областей оптимальній (к2)
- •Приклад розрахунку нормативної грошової оцінки 1 га лісових земель
- •Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •I. Загальні положення
- •II. Методичні підходи
- •III. Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя
- •IV. Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу
- •V. Оцінка земельних ділянок водних об'єктів
- •VI. Оцінка забудованих земельних ділянок
- •VII. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком
- •VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •IX. Процедура проведення експертної грошової оцінки
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •1. Загальні положення
- •2. Склад робіт з оцінки
- •3. Оформлення результатів оцінки
- •4. Рецензування звіту про оцінку
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"
- •Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади
- •Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна
- •Загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовки висновку про вартість майна
- •Загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт n 2 "Оцінка нерухомого майна"
- •Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах,
- •4. Проведення землевпорядних та землеоцінних робіт, у тому числі грошова оцінка земель та експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •4.1. Грошова оцінка земель населених пунктів та земельних ділянок у населених пунктах
- •4.1.1 Грошова оцінка земель населених пунктів
- •4.1.2 Грошова оцінка земельних ділянок у населених пунктах
- •4.2 Грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення
- •4.2.2 Внутрішньогосподарська оцінка земель
- •4.3 Грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)
- •Коефіцієнти, які враховують категорію земель (к1)
- •Коефіцієнти, які враховують складність земельно-оцінних робіт (к2)
- •4.4 Експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення
- •Методичні рекомендації щодо визначення вартості робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів вступ
- •1. Загальні положення
- •2. Вимоги до звіту
- •3. Визначення базової вартості виконання експертної грошової оцінки земельної ділянки та складання звіту
- •4. Врахування коефіцієнтів при визначенні вартості робіт
- •5. Врахування коефіцієнта функціонального призначення земельної ділянки
- •6. Врахування коефіцієнта місцерозташування населеного пункту, в межах якого знаходиться земельна ділянка
- •7. Врахування коефіцієнта місцезнаходження земельної ділянки
- •8. Врахування коефіцієнтів особливостей земельної ділянки
- •9. Врахування коефіцієнтів характеру поліпшень земельної ділянки
- •Висновки
- •Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт
- •1. Загальні положення
- •2. Види землевпорядних та землеоціночних робіт, які підлягають ліцензуванню
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок видачі кваліфікаційного свідоцтва оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •Номенклатурний список агровиробничих груп грунтів україни Дерново-підзолисті грунти
- •Опідзолені грунти
- •Чорноземи типові
- •Чорноземи звичайні на лесах
- •Чорноземи південні на лесах
- •Чорноземи на щільних глинах
- •Чорноземи на пісках
- •Чорноземи і дернові грунти на елювії щільних порід
- •Каштанові грунти
- •Лучно-чорноземні і лучно-каштанові
- •Лучні, чорноземно-лучні і каштаново-лучні грунти
- •Болотні грунти
- •Солонці і солончаки
- •Подові грунти
- •Дернові грунти на водно-льодовикових, делювіальних, давньоалювіальних, сучасних алювіальних і морських відкладах
- •Буроземно-підзолисті, дерново-буроземні і бурі гірські грунти
- •Коричневі грунти і передгірські чорноземи
Контрольні запитання.
Для кого і для чого призначений генеральний план населеного пункту? Дати його визначення.
Які основні розділи розробляють у складі генерального плану?
Який зміст функціонального зонування населеного пункту? Яке значення має функціональне зонування для грошової оцінки земель?
Що відображають на схемі планувальних обмежень?
Який зміст схеми магістралей, міського та зовнішнього транспорту? Як впливає ця інформація на грошову оцінку земель?
Що таке детальний план території та проект забудови територій? В яких випадках їх розробляють?
4.4. Землевпорядна документація
4.4.1. Загальна структура землевпорядної документації. Загальнодержавний та регіональний рівень
Землевпорядна документація визначається Земельним кодексом України. У ньому перелік видів землевпорядної документації наведено лише опосередковано в статті 184, але він може використовуватися як принциповий підхід до визначення переліку в майбутньому. За класифікацією попередньої редакції Земельного кодексу (ст. 100) були визначені дещо інші види землевпорядної документації. Вони затверджені у встановленому на той час порядку і будуть чинними ще тривалий період. Тому при розгляді землевпорядної документації як джерела інформації слід користуватись обома переліками.
У статті 181 дано визначення землеустрою: “Землеустрій − це сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб’єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил”.
З огляду на завдання даного розділу важливо те, що розробка, затвердження та реалізація землевпорядної документації також є складовими землеустрою. Під цим кутом зору і розглядатимемо все, що пов’язано із землевпорядною документацією.
Детальніше види землевпорядної документації наведено у Законі України “Про землеустрій”.
У статті 25 Закону сказано, що документацію із землеустрою розробляють у вигляді програм, схем, проектів, спеціальних тематичних карт, атласів, технічної документації.
Доцільно навести цей перелік повністю. Види документації із землеустрою:
а) загальнодержавні й регіональні (республіканські) програми використання та охорони земель;
б) схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень;
в) проекти землеустрою щодо встановлення і зміни меж адміністративно-територіальних утворень;
г) проекти землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
ґ) проекти землеустрою щодо формування земель комунальної власності територіальних громад і проекти розмежування земель державної та комунальної власності населених пунктів;
д) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок;
е) проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань;
є) проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь;
ж) проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів;
з) робочі проекти землеустрою щодо рекультивації порушених земель, землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, зсувів, ущільнення, закислення, забруднення промисловими та іншими відходами, радіоактивними та хімічними речовинами, покращання сільськогосподарських земель, підвищення родючості ґрунтів (далі – робочі проекти землеустрою);
и) технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
і) технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку;
ї) спеціальні тематичні карти і атласи стану земель та їх використання.
Документація із землеустрою включає в себе текстові та графічні матеріали і містить обов’язкові положення, встановлені завданням на розробку відповідного виду документації.
Документація із землеустрою розробляється на основі завдання на розробку відповідного виду документації, затвердженого замовником.
Склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації із землеустрою регламентуються відповідною нормативно-технічною документацією з питань здійснення землеустрою.
Зважаючи на необхідність використання землевпорядної документації для оціночної діяльності варто зупинитися на порядку користування документацією із землеустрою, який визначено статтею 33 згаданого Закону.
Юридичні та фізичні особи мають право користуватися матеріалами Державного фонду документації із землеустрою з дотриманням вимог цього Закону, інших законів України і Положення про Державний фонд документації із землеустрою.
При користуванні документацією з Державного фонду документації із землеустрою забороняється:
копіювання топографічних, картографічних, аерозйомочних та інших матеріалів без відповідного на те дозволу;
передача вихідних матеріалів (їхніх копій) іншим особам без спеціального дозволу, якщо це не передбачено умовами користування відповідними матеріалами;
передача документації із землеустрою, яка є носієм відомостей, що становлять державну таємницю, організаціям, які не мають належних умов для забезпечення її зберігання.
У разі втрати документації із землеустрою, що становить державну таємницю, користувачі зобов’язані повідомити про це Державний фонд документації із землеустрою та інші державні органи відповідно до законодавства України.
Надання відомостей, що містяться в документації із землеустрою, здійснюється в порядку, встановленому законодавством України.
Необхідно на самому початку зупинитися на спільних підходах до розробки землевпорядної документації. Вони дуже подібні до ситуації, яка складається у розробці містобудівної документації. Тобто є загальний алгоритм побудови проекту незалежно від його ієрархічного рівня та конкретного змісту.
З аналізу змісту окремих статей Земельного кодексу, доповнених статтями Закону України “Про землеустрій”, можна виділити кілька рівнів і видів документації: загальнодержавний, регіональний, місцевий та локальний.
Загальнодержавні програми використання та охорони земель розробляються з метою забезпечення потреб населення і галузей економіки у землі та її раціонального використання і охорони й відповідно обсяги і до програм економічного, науково-технічного і соціального розвитку України.
Загальнодержавні програми використання і охорони земель затверджуються Верховною Радою України.
У статті 178 аналогічні умови визначені для регіональних програм використання і охорони земель. Вони розробляються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними державними адміністраціями і затверджуються Верховною Радою Автономної Республіки Крим та обласними радами.
Загальнодержавні й регіональні програми використання та охорони земель визначають склад та обсяги першочергових і перспективних заходів щодо використання та охорони земель, а також обсяги і джерела ресурсного забезпечення їх реалізації.
Далі у Кодексі дано визначення природно-сільськогосподарського районування земель − це поділ території з урахуванням природних умов та агробіологічних вимог сільськогосподарських культур.
Природно-сільськогосподарське районування земель є основою для оцінки земель і розроблення землевпорядної документації щодо використання та охорони земель. Використання й охорона сільськогосподарських угідь здійснюється відповідно до природно-сільськогосподарського районування.
Проте не слід забувати, що за технологією здійснення грошової оцінки таке районування має важливе значення для оцінки земель сільськогосподарського призначення. На противагу цьому в населених пунктах проводять зонування земель, яке значною мірою впливає на їхню грошову оцінку. Зонування здійснюють відповідно до місцевих правил забудови (містобудівна документація).
Схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень розробляються з метою визначення перспективи щодо використання та охорони земель, для підготовки обґрунтованих пропозицій у галузі земельних відносин, організації раціонального використання та охорони земель, перерозподілу земель з урахуванням потреби сільського, лісового та водного господарств, розвитку сіл, селищ, міст, територій оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення тощо.
Строки реалізації заходів, визначених схемою землеустрою і техніко-економічними обґрунтуваннями використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, залежать від поставлених завдань, але не можуть бути меншими 10–15 років.
Склад і зміст землевпорядної документації зумовлені загальними вимогами до землеустрою як виду діяльності.
Схеми (проекти) землеустрою є одним із найпоширеніших видів землевпорядної документації, яку використовують для грошової оцінки земель. Існує кілька різновидів цієї документації, їх можна об’єднати у дві групи: схеми землеустрою колективних, фермерських сільськогосподарських угідь, а також схеми землеустрою адміністративно-територіальних утворень.
Рис. 4.7 Фрагмент схеми землеустрою амін району.
Схеми землеустрою районів як вид землевпорядного проектування були започатковані в кінці 60-х років. Вони складалися за умов державної власності на землю. Останніми роками відбулися зміни соціально-економічних умов, законодавства і методичних підходів виконання таких робіт.
Схема землеустрою району є передплановою розробкою і передпроектним документом. Найбільш якісно й на високому сучасному рівні такі схеми землеустрою та охорони земель розробляє ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою”.
У схемах на основі аналізу й оцінки природних умов та стану використання земель розробляють пропозиції щодо перерозподілу земель між категоріями, виходячи з екологічних і народногосподарських потреб, накреслюють необхідні заходи щодо підвищення продуктивності земель та їхньої охорони, стабілізації еколандшафтів, оптимізації угідь і консервації деградованих земель, а також напрямів їх подальшого використання. Визначають охоронні зони інженерної інфраструктури, промислових об'єктів, та інших територій із встановленням відповідних обмежень у використанні земель.
У Схемі розробляють пропозиції щодо розмежування права державної та комунальної власності на землю, формування меж територіальних громад, створення найсприятливіших організаційно територіальних умов для ведення сільськогосподарського виробництва.
Останнім часом з’явилися нові розділи, в яких дається оцінка інвестиційної привабливості сільськогосподарського землекористування та інформаційного забезпечення формування ринку земель.
Значну увагу приділяють екологічній ситуації. Адже у багатьох регіонах України вона має кризовий характер. І це потрібно враховувати. Земельні ресурси прискореними темпами деградують, забруднюються і виснажуються.
У схемах переважно визначають заходи щодо земель сільськогосподарського призначення, але охоплюють землі всіх категорій і форм власності.
Оптимізація землекористування передбачає пошук збалансованого співвідношення між раціональним використанням, охороною та цілеспрямованим перетворенням земель.
Екологічна оптимізація – комплекс заходів, які спрямовані на пошук оптимального варіанта землекористування на рівні ландшафту. Цей комплекс заходів повинен також забезпечити мінімальні умови для існування, відновлення й утворення різних компонентів ландшафту.
На першому етапі у межах кожної сільської ради вдосконалюють структуру орнопридатних земель, земель сіножате-пасовищного і лісогосподарського призначення тощо.
На другому етапі всі орнопридатні землі класифікують за придатністю їх для вирощування кожної з основних сільськогосподарських культур, а також оцінюють з цією метою (бонітуванням грунтів та економічною оцінкою земель).
Екологічна можливість визначається характером ґрунтів (генезис, геологічна будова, властивості), особливостями ґрунтоутворювальних і підстилаючих порід. Це найскладніша й відповідальніша стадія класифікації.
Структуру земельних угідь за цільовим призначенням слід оптимізувати з урахуванням якісних показників грунтів. За дефіциту певних угідь потрібно збільшити їхню частку або, навпаки, при надмірному поширенні останніх доцільно їх зменшити.
Ряд вітчизняних і зарубіжних вчених рекомендують таке співвідношення основних видів угідь, %: ліс – 30 ; луки і пасовища – 30 ; рілля – 20; вода – 20. Але в кожному випадку необхідно враховувати конкретні умови того чи іншого регіону.
При розробці рекомендацій щодо подальшої оптимізації структури земельного фонду треба брати до уваги вразливість грунтів та ступінь деградованості земель. Еродовані, засолені, а також малопродуктивні грунти слід виводити з інтенсивного господарського використання в першу чергу, особливо з ріллі.
Доцільно навести загальну структуру документа. Це, на думку авторів, дасть змогу читачам самостійно оцінити корисність цього виду землевпорядної документації для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.
На початку або в кінці проекту подано його основні показники, де у табличній формі наведено ключові характеристики сучасного стану земель району та їхній проектний стан, і визначено вартість основних заходів.
Загальні відомості та характеристика природних умов району: загальні дані, клімат, рельєф, гідрографія і гідрологія, геологічна будова та грунтоутворювальні породи, ґрунтовий покрив, рослинність, корисні копалини.
Сучасний стан використання земель району: розподіл земель за категоріями, землекористувачами та видами угідь, стан використання земель сільськогосподарського призначення, тенденції розвитку землекористування сільськогосподарських підприємств, тенденції розвитку землекористування громадян, стан використання меліорованих земель, оцінка якісного стану сільськогосподарських угідь та розвитку деградаційних процесів, підтоплення і заболочування, кислотність, водна та вітрова ерозії, різні види забруднення, аналіз використання й охорони земель несільськогосподарського призначення, стан використання земель у межах населених пунктів, землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, землі рекреаційного призначення, землі історико-культурного призначення, землі лісового фонду, землі водного фонду, землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, землі запасу.
Оптимізація землекористування: оптимізація сільськогосподарського землекористування, класифікація земель за їхньою придатністю для використання в сільському господарстві, придатність грунтів орних земель для вирощування основних сільськогосподарських культур, формування обмежень та обтяжень щодо використання земель, консервація деградованих і малопродуктивних земель, обгрунтування розмірів та потреби земель для розвитку населених пунктів, оптимізація структури земельних угідь, перерозподіл земель між категоріями відповідно до екологічних вимог і господарських потреб, пропозиції щодо формування права державної та комунальної власності на землю, оцінка інвестиційної привабливості сільськогосподарського землекористування.
Заходи щодо підвищення продуктивності та охорони земель: рекультивація порушених земель, комплекс протиерозійних заходів, організаційно-господарські заходи, протиерозійні агротехнічні заходи, протиерозійні лісомеліоративні заходи, протиерозійні гідротехнічні заходи, система контрзаходів в умовах радіаційного забруднення території.
Економіка землекористування та перспективи розвитку обігу земель: удосконалення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, вдосконалення грошової оцінки земель населених пунктів, грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення, розвиток ринку земель несільськогосподарського призначення.
Удосконалення державного управління земельними ресурсами: планування використання та охорони земель, розвиток системи землеустрою, вдосконалення земельно-кадастрової інформації для управління земельними ресурсами, моніторинг та державний контроль за використанням та охороною земель.
Економічна ефективність.
Загальні висновки і пропозиції.
За наведеною схемою розробляють більшість проектів, але раніше здійснені розробки не мають такої деталізації. На жаль, вказаний рівень проектування не може забезпечити і значна частина землевпорядних організацій. Можна сподіватися, що через деякий час оновлені проекти будуть виконувати провідні українські проектувальники.