Контрольні запитання.

1. Дайте пояснення різниці між складним та простим процентом.

2. Поясніть дефініцію вартості з урахуванням фактору часу.

3. Яким чином співвідноситься накопичена сума одиниці та поточна вартість одиниці?

4. Як співвідноситься фактор поточної вартості та фактор поточної вартості одиниці?

5. Яку суму необхідно сьогодні покласти на депонент під 10% річних, щоб отримати через 5 років 10000 умовних одиниць?

11.4. Підходи до визначення ставки капіталізації

Існує декілька підходів визначення ставки капіталізації:

метод екстракції;

метод комулятивної побудови (метод “підсумовування ризиків”);

поелементний метод;

метод зв’язаних інвестицій;

метод Елвуда.

Найбільш надійним методом визначення ставки капіталізації є метод екстракції, відповідно до якого на підставі аналізу зібраних на ринку даних про співвідношення орендної плати до ціни продажу земельних ділянок, розраховується ставка капіталізації як частка річного чистого доходу () у ціні продажу подібної земельної ділянки (земельної ділянки-аналогу) за ринкових умов ():

Слід зауважити, що використання цього методу можливе лише за умови розвинутого ринку землі та її оренди.

В кумулятивний спосіб величина ставки капіталізації чистого доходу визначається за формулою:

де: - безризикова процентна ставка (коефіцієнт);

- i-ий ризик;

- кількість ризиків.

До ризиків, що враховуються при визначенні ставки капіталізації, можуть бути включені: ризики на вкладення інвестицій, на ліквідність земельної ділянки, на менеджмент, а також ризики, пов’язані з управлінням інвестиціями, інфляційними очікуваннями, станом економіки в конкретній галузі та ін.

Безризикова ставка використовується в якості базової ставки до якої добавляються інші складові процентної ставки.

Рекомендується базову ставку брати на рівні ставок по найбільш надійних валютних депозитах Українських банків найвищої категорії надійності з помісячним нарахуванням відсотків після компенсації інфляційних очікувань відносно долара США та відрахування податку на прибуток. Якщо для визначення безризикової ставки використовуються середньоєвропейські показники по безризиковим операціям, то необхідно враховувати надбавку за високий ступень ризику на інвестиційні вкладання в Україні («ризик країни»).

Термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим ніж термін банківських депозитів, а сума інвестицій може перевищувати типову суму депозиту, що потребує компенсації відмінностей в умовах інвестування.

Ліквідність показує, наскільки швидко нерухомість може бути перетворена у гроші. Нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, особливо це стосується земельної власності. За суттю, поправка на низьку ліквідність, є поправка на термін продажу об’єкту, або пошуку нового орендатора у випадку банкрутства чи відмови від оренди існуючого орендатора.

Інвестиційний менеджмент потребує додаткової компенсації, що пов’язано з необхідністю вибору можливих варіантів фінансування та прийняттям рішень щодо утримання чи продажу об'єкта.

Якщо інвестиції в прибуткову нерухомість характеризуються рівнем ризику нижче середнього, то необхідно враховувати компенсацію ризиків, що притаманні галузі.

Слід зазначити, що встановлення ставки капіталізації комулятивним способом є результатом саме розрахунку, а не підсумовуванням кимсь раніше встановлених коефіцієнтів, оскільки їх розмір встановлюється для конкретного об’єкту, на конкретну дату (дату оцінки), з урахуванням впливу цілої системи чинників, що відображають конкретні ринкові умови.

При застосуванні поелеметного методу ставка капіталізації для землі може бути визначена як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Загальна ставка капіталізації в практиці розрахунків може формалізуватися шляхом зважування кожної ставки капіталізації її часткою в загальній вартості нерухомості:

,

де:	-	загальна ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки;
	-	ставка капіталізації для землі;
	-	доля (частка) землі в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки;
	-	ставка капіталізації для земельних поліпшень;
	-	доля (частка) земельних поліпшень в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки;

Оскільки земля не зазнає зносу і її вартість з часом може тільки збільшуватися, то для земельних поліпшень - будинків, будівель, споруд тощо, - знос посідає одне з найсуттєвіших місць серед факторів ціноутворення і зумовлює втрату їх вартості, що передбачає формування фонду покриття за рахунок доходу від нерухо­мості. Дія фактора зносу пояснює і часові від­мінності в отриманні доходу. Земля гарантує постійне отримання доходу, а поліпшення лише протягом певного часу - терміну їх економіч­ного життя.

Можливість отримання доходу, необмежено­го у часі, є підставою для прирівняння ставки капіталізації для землі до ставки дисконту - ставки доходу на капітал. Таким чином, ставка капіталізації для землі не повинна включати надбавку на покриття капіталу, з огляду на при­пущення, що перепродаж земельної ділянки відбудеться за ціною, яка дорівнює сумі первіс­них інвестицій. Отже, у загальній ставці капіталізації норма повернення стосується лише капіталу, що при­падає на земельні поліпшення.

Виходячи з викладеного вище, загальну ставку капіталізації можливо представити у такому вигляді:

де:

-

норма повернення капіталу.

Норма повернення капіталу при формуванні фонду покриття шляхом прямолінійного повернення капіталу без врахуван­ня знецінення капіталу у часі (метод Ринга) може бути визначена таким чином:

,

де:

Т -

залишковий строк економічного життя земельних поліпшень.

Норма повернення капіталу при формуванні фонду покриття доходом, що надходить постійним ануїтетом за тією ж відсотковою ставкою, що й норма доходу на капітал з урахуванням знецінювання капіталу у часі (метод Інвуда), може бути визначена так:

де:

i -

відсоткова ставка, що дорівнює нормі доходу на капітал (нормі віддачі).

Існують й інші підходи для розрахунку норми повернення капіталу.

Знаючи загальну ставку капіталізації та термін економічного життя земельних поліпшень, що залишився, можна визначити ставку капіталізації для землі:

Оскільки при купівлі земельних ділянок може використовуватися як власний, так і позиковий капітал, то для розрахунку загальної ставки капіталізації використовується метод зв’язаних інвестицій. В основу цього методу покладений принцип забезпечення доходу для кожної із інвестиційних складових.

Ставка капіталізації на позиковий капітал називається іпотечною сталою () і розраховується за формулою:

Іпотечна стала виступає функцією процентної ставки, частоти амортизації боргу та умов кредиту. Якщо умови кредиту відомі, іпотечну сталу можливо визначити за фінансовими таблицями – вона буде представляти собою суму процентної ставки та коефіцієнту фонду погашення.

Ставка капіталізації на власний капітал () представляє собою не тільки норму прибутку на капітал, а поєднує в собі норму прибутку та норму повернення капіталу і розраховується за формулою:

Відношення суми кредиту до вартості нерухомості представляє собою кредитну долю () в загальній сумі інвестицій, тоді доля власного капіталу становитиме (-1) . Коли відомі ставка капіталізації на позиковий капітал () і ставка капіталізації на власний капітал (), загальна ставка капіталізації за методом зв’язаних інвестицій розраховується за формулою:

.

Існує думка, що методу зв’язаних інвестицій притаманні деякі недоліки, оскільки в ньому не враховується термін періоду капітальних вкладень, а також зниження чи підвищення вартості нерухомості на протязі цього періоду. Для врахування цих факторів при визначенні загальної ставки капіталізації, коли використовується власний і позиковий капітал, використовується метод Елвуда.

Формула Елвуда для розрахунку загальної ставки капіталізації має вигляд:

,

де:		-	загальна ставка капіталізації;
		-	ставка доходу власний капітал;
		-	відношення іпотечного кредиту до вартості нерухомості (кредитна доля в загальній сумі інвестицій);
		-	іпотечний коефіцієнт;
		-	зниження вартості нерухомості за прогнозний період;
		-	підвищення вартості нерухомості за прогнозний період;
		-	коефіцієнт фондопогашення при ставці для прогнозного періоду володіння.

Іпотечний коефіцієнт може бути розрахований за формулою:

,

де:		-	частина іпотечного кредиту, що буде погашена (замортизована) на протязі прогнозного періоду;
		-	іпотечна стала.

Іпотечний коефіцієнт – це табличне значення, що приведено в «С-таблицях» Елвуда.

Метод Елвуда дозволяє досить швидко розрахувати коефіцієнти капіталізації при широкому діапазоні зміни коефіцієнта іпотечної заборгованості завдяки використання табличних значень цих коефіцієнтів.