Оцінка фізичного зносу будинку

Назва конструктивного елемента будинку	Питома вага елемента, %	Фізичний знос елемента, %	Середньо-зважений знос, %
Фундаменти	8	25	2,0
Стіни, перегородки	19	30	5,7
Перекриття	13	30	3,9
Дах	3	50	1,5
Підлога	10	20	2,0
Прорізи	9	25	2,25
Оздоблення	21	15	3,15
Інженерні комунікації	8	75	6,0
Інші	9	20	1,8
Всього	100		28,3

Отже, середньозважений фізичний знос будинку (із заокругленням) становить К_с = 0,28, а коефіціент залишкової фізичної придатності, = 0,72.

Таким чином, поточну дійсну вартість на дату оцінки (вартість заміщення з урахуванням зносу) визначають як добуток вартості заміщення на коефіцієнт залишкової фізичної придатності споруди і становить:

= 389 148,35 0,72 = 280 186,81 грн.

2.4. Розраховуємо додаткові витрати, пов’язані з поліпшенням споживчих якостей об^’єкта оцінки. За період експлуатації в будинку був виконаний значний обсяг будівельно-монтажних робіт щодо поліпшення споживчих якостей об^’єкта оцінки із використанням сучасних технологій, імпортних матеріалів та обладнання (капітальний ремонт будівлі, заміна інженерних комунікацій, роботи з переобладнання будинку в офісний, настеляння підлоги паркетом і покриття імпортними рулонними матеріалами, облицювання стін імпортною керамічною плиткою тощо).

На основі матеріалів, представлених власником адмінбудинку, витрати на поліпшення споживчих якостей об^’єкта оцінки становили 50 890,06 грн.

2.5. Визначаємо вартість витрат на земельні поліпшення. Витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці (вартість земельних поліпшень), крім витрат на будівництво (дійсна вартість заміщення з урахуванням витрат на поліпшення споживчих якостей нерухомого майна) включають витрати на розробку проектної документації та відведення земельної ділянки, менеджмент, фінансове обслуговування, маркетинг та прибуток забудовника (підприємницький інтерес). Відповідні розрахунки наведено у табл.12.9.

Таблиця 12.9.

Визначення витрат на земельні поліпшення

Найменування витрат на спорудження об’єкта нерухомого майна на земельній ділянці	Витрати, грн
Розробка проектної документації та відведення земельної ділянки	19 661,71
Інженерна підготовка та будівництво, всього	331 076,87
У тому числі:
поточна вартість будівництва	280 186,81
витрати на поліпшення споживчих якостей нерухомого майна	50 890,06
Менеджмент	11 797,03
Фінансове обслуговування	39 323,42
Маркетинг	5 055,87
Прибуток забудовника	52 524,85
Витрати на земельні поліпшення (), усього	438 442,75

3. Обчислюємо вартість оцінюваної земельної ділянки ().На основі розрахованихтавартість земельної ділянки за методичним підходом, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, становить:

= 803 198,11 – 438 442,75 = 364 755,36 грн

З розрахунку на 1.мвартість земельної ділянки буде:

= 364 755,36 грн / 304 м= 1 199,85 грн.