- •Методичні основи грошової оцінки земель в україні
- •Видавництво «профі»
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки 10
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні 40
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки 75
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці 132
- •Глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки 166
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення 177
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів 212
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). 248
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки 277
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель 382
- •Частина 1. Нормативно-правове, інформаційне та організаційне забезпечення грошової оцінки земель глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1. Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Контрольні запитання.
- •1.2 Земельна рента, її поняття та складові. Особливості визначення земельної ренти на землях сільськогосподарського призначення і населених пунктів
- •Контрольні запитання.
- •1.3 Світовий досвід грошової оцінки земель
- •Сполучені штати америки
- •Велика британія
- •Групи вартості майна у Великій Британії.
- •Німеччина
- •(За даними www.Sli.Unimelb.Edu.Au/research).
- •Литва, латвія, естонія
- •Ринкові ціни на земельні ділянки різного призначення у державах Балтії, 2003 рік.
- •Російська федерація
- •Контрольні запитання.
- •1.4 Розвиток грошової оцінки земель в Україні
- •Контрольні запитання.
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні
- •2.1. Система законодавства України
- •Контрольні запитання.
- •2.2. Конституція і Земельний кодекс України
- •Глава 25 повністю присвячена вирішенню земельних спорів. У ній визначено органи, які вирішують земельні спори, та процедури їх розгляду.
- •Глава 31 присвячена організації та проведенню землеустрою в Україні, а глави 32 і 33 встановлюють порядок контролю і моніторингу земель.
- •Грошова оцінка земельних ділянок.
- •Контрольні запитання.
- •2.3. Законодавство про грошову оцінку земель
- •Контрольні запитання.
- •2.4. Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо планування і забудови територій
- •Перелік видів забудови та використання територій
- •Контрольні запитання.
- •2.5. Право на землю. Обмеження, встановлені законами
- •Контрольні запитання.
- •2.6. Похідні обмеження і сервітути
- •Контрольні запитання.
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки
- •3.1. Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •3.2. Державний земельний кадастр як інформаційна база грошової оцінки
- •3.2.1. Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру
- •3.2.2. Взаємозв'язок державного земельного кадастру та грошової оцінки земель
- •3.2.3. Єдина система кадастрових номерів земельних ділянок Вимоги до кадастрового номера земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості
- •Кадастрова структуризація території України
- •Структура кадастрового номера земельної ділянки
- •Порядок присвоєння кадастрових номерів
- •Структура кадастрового номера об’єктів нерухомості
- •3.2.4. Земельно-кадастрова діяльність
- •3.2.5. Об’єкти державного земельного кадастру
- •3.2.6. Автоматизована система державного земельного кадастру
- •3.2.7. База даних автоматизованої системи державного земельного кадастру
- •Реєстр територіальних зон
- •Реєстр земельних ділянок
- •Реєстри власників та користувачів земельних ділянок
- •Реєстр фо (Реєстр фізичних осіб)
- •Реєстр юо (Реєстр юридичних осіб)
- •Кодифікатор держ ( Держави )
- •Класифікатор опфг ( Організаційно-правові форми господарювання юридичних осіб )
- •Класифікатор фв ( Форми власності юридичних осіб )
- •Реєстри правових документів
- •Реєстри прав та обмежень на земельні ділянки
- •Контрольні запитання
- •3.3. Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •3.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •Комп'ютерні системи для виконання грошової оцінки земель
- •Комп'ютерні системи для виконання експертної грошової оцінки земель
- •Автоматизовані системи державного земельного та містобудівного кадастру.
- •3.3.2 Просторові технології в грошовій оцінці земель. Застосування гіс-технологій.
- •(За матеріалами сайту http://www.Csoft.Spb.Ru.)
- •Порівняння проектів, що виконувализь з та без використання гіс
- •Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу гіс.
- •Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •Контрольні зпитання.
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці
- •4.1. Містобудування
- •Контрольні запитання.
- •4.2 Містобудівна документація
- •Контрольні запитання.
- •4.3 Генеральний план та інші види містобудівної документації
- •Графічні матеріали і співвідношення масштабу та чисельності населення
- •Контрольні запитання.
- •4.4. Землевпорядна документація
- •4.4.1. Загальна структура землевпорядної документації. Загальнодержавний та регіональний рівень
- •Контрольні запитання.
- •4.4.2. Місцевий та локальний рівні землевпорядної документації
- •Контрольні запитання.
- •Частина 2. Нормативна грошова оцінка земель глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки
- •5.1. Оподаткування земель
- •5.2. Орендна плата
- •5.3. Індексація грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •6.1. Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.2. Якісні характеристики ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.3 Гумус ґрунтів та його властивості
- •Контрольні запитання.
- •6.4 Природно-сільськогосподарське районування України.
- •Контрольні запитання.
- •6.5 Бонітування ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.6. Рентний доход на землях сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.7 Економічна оцінка земель.
- •6.8 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •6.8.1 Грошова оцінка земель по Україні.
- •6.8.2 Грошова оцінка земель по регіону.
- •6.8.3. Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •6.8.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок.
- •6.8.5 Визначення грошової оцінки земельних ділянок при розпаюванні земель.
- •6.8.6 Розрахунок втрат сільськогосподарського виробництва.
- •Контрольні запитання.
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •7.1. Населений пункт як категорія та об’єкт оцінки земель
- •Класифікація населених пунктів за чисельністю населення
- •Контрольні запитання.
- •7.2. Особливості формування диференціальної земельної ренти у населених пунктах
- •Контрольні запитання.
- •7.3. Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
- •Укрупнені показники витрат на будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури (на 1.01.2005 р.)2
- •Укрупнені показники витрат на будівництво інженерних мереж
- •У середньому
- •Значення коефіцієнту для міст України, які утворюють приміські зони
- •Контрольні запитання.
- •7.4. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнту
- •Зразок заповненої анкети експертної оцінки
- •Контрольні запитання.
- •7.5. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.
- •Функціонально-планувальні фактори
- •Інженерно-інфраструктурні фактори
- •Інженерно-геологічні фактори
- •Історико-культурні фактори
- •Природно-ландшафтні фактори
- •Санітарно-гігієнічні фактори
- •Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури
- •Контрольні запитання.
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).
- •8.1 Основні положення
- •8.2 Загальні засади визначення нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення
- •8.3 Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •8.3.1 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за стандартних умов
- •8.3.2 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за умов відсутності земельних поліпшень або недостатності інформації
- •8.3.3 Застосування коефіцієнтів
- •Контрольні запитання.
- •8.4 Грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •Де шукати інформацію по визначенню об’єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?
- •Як використовувати інформацію в практичній діяльності?
- •Контрольні запитання.
- •8.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •Контрольні запитання.
- •8.6 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Контрольні запитання.
- •Частина 3. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні станом на 1 січня 2005 року
- •Контрольні запитання.
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки
- •9.1. Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •Контрольні запитання.
- •9.2. База оцінки: ринкова та неринкові види вартості
- •Контрольні запитання.
- •9.3. Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •Контрольні запитання.
- •9.4. Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Контрольні запитання.
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •10.1. Загальна характеристика методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •10.2. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Врахування поправки на кутове розміщення земельної ділянки
- •Застосування методу базової земельної ділянки.
- •Контрольні запитання.
- •10.3. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних забудованих земельних ділянок
- •Глава 11. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Контрольні запитання.
- •11.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •11.2. Особливість визначення річного чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки
- •Розміри орендної плати за земельні ділянки у м. Києві
- •Контрольні запитання.
- •11.3. Сутність поняття «ставка капіталізації»
- •Контрольні запитання.
- •11.4. Підходи до визначення ставки капіталізації
- •Контрольні запитання.
- •11.5. Підходи до визначення поточної вартості реверсії
- •Контрольні запитання.
- •11.6. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Глава 12. Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •12.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •12.2. Особливості застосування методичного для різних категорій земель
- •Опис конструктивних елементів
- •Середньозважений фізичний знос будинку
- •Оцінка фізичного стану будинку
- •Контрольні запитання.
- •12.3. Приклад застосування методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, для забудованої земельної ділянки
- •Дохід від оренди аналогів
- •Вартість не житлових приміщень аналогів
- •Розрахунок ставки капіталізації
- •Розрахунок щорічних втрат на експлуатацію та утримання будинку
- •Оцінка фізичного зносу будинку
- •Визначення витрат на земельні поліпшення
- •Глава 13. Поєднання методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •13.1. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, з методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Алгоритм розрахунку вартості земельної ділянки методом розподілу доходу
- •Контрольні запитання.
- •13.2. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, із методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Контрольні запитання.
- •13.3. Поєднання використання усіх трьох методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •Контрольні запитання.
- •13.4. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •Контрольні запитання.
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель
- •Глосарій термінів
- •Нормативно-правові акти земельний кодекс україни (витяг із змінами на 1.01.2006 р.)
- •Закон україни про оцінку земель (із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в україні (витяг із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни
- •Розділ 2 плата за землі сільськогосподарського призначення
- •Розділ 3
- •Розділ 5 пільги щодо плати за землю
- •Розділ 6 обчислення і строки сплати земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, використання коштів від плати за землю
- •Розділ 7 грошова оцінка землі
- •Розділ 8 відповідальність платників і контроль за додержанням закону україни "про плату за землю"
- •Розділ 9
- •Закон україни про оренду землі (витяг із змінами станом на 1.01.2006 р.)
- •Затверджено
- •2. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •2.1. Нормативна грошова оцінка земель в Україні
- •2.2. Нормативна грошова оцінка земель в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах
- •2.3. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств
- •2.4. Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки
- •3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів
- •4. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які характеризують чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у приміських зонах великих міст
- •Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що мають статус курортів*
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи*
- •Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів (Км2)
- •Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони
- •Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
- •Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)
- •1. Загальні положення
- •2. Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту,зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •3. Нормативна грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •4. Нормативна грошова оцінка земель водного фонду
- •5. Нормативна грошова оцінка земель лісового фонду
- •6. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування земельних ділянок у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (Кр4)
- •Середньорічний рентний дохід від використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення без земельних поліпшень
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які враховують місцерозташування населених
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від
- •Коефіцієнти, які враховують статус об'єктів природно-заповідного, оздоровчого та історико-культурного призначення
- •Розрахункові величини нормативного середньорічного економічного ефекту від використання поверхневих водних об’єктів для різних народногосподарських і суспільних потреб
- •Величини коефіцієнтів значення водних об'єктів
- •Середні величини коефіцієнтів, що враховують якісний стан та екологічне значення поверхневих водних об'єктів
- •Величини коефіцієнта, який характеризує функціональне використання водного об’єкта
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Полісся
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Лісостепу
- •Середні річні планові виробничі витрати з урахуванням господарської цінності ґрунтів та віддаленості таксаційних ділянок лісових земель Степу
- •Середні річні планові виробничі витрати на лісовирощування
- •Коефіцієнти на відповідність фактичної лісистості території адміністративних областей оптимальній (к2)
- •Приклад розрахунку нормативної грошової оцінки 1 га лісових земель
- •Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •I. Загальні положення
- •II. Методичні підходи
- •III. Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя
- •IV. Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу
- •V. Оцінка земельних ділянок водних об'єктів
- •VI. Оцінка забудованих земельних ділянок
- •VII. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком
- •VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •IX. Процедура проведення експертної грошової оцінки
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •1. Загальні положення
- •2. Склад робіт з оцінки
- •3. Оформлення результатів оцінки
- •4. Рецензування звіту про оцінку
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"
- •Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади
- •Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна
- •Загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовки висновку про вартість майна
- •Загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт n 2 "Оцінка нерухомого майна"
- •Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах,
- •4. Проведення землевпорядних та землеоцінних робіт, у тому числі грошова оцінка земель та експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •4.1. Грошова оцінка земель населених пунктів та земельних ділянок у населених пунктах
- •4.1.1 Грошова оцінка земель населених пунктів
- •4.1.2 Грошова оцінка земельних ділянок у населених пунктах
- •4.2 Грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення
- •4.2.2 Внутрішньогосподарська оцінка земель
- •4.3 Грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)
- •Коефіцієнти, які враховують категорію земель (к1)
- •Коефіцієнти, які враховують складність земельно-оцінних робіт (к2)
- •4.4 Експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення
- •Методичні рекомендації щодо визначення вартості робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів вступ
- •1. Загальні положення
- •2. Вимоги до звіту
- •3. Визначення базової вартості виконання експертної грошової оцінки земельної ділянки та складання звіту
- •4. Врахування коефіцієнтів при визначенні вартості робіт
- •5. Врахування коефіцієнта функціонального призначення земельної ділянки
- •6. Врахування коефіцієнта місцерозташування населеного пункту, в межах якого знаходиться земельна ділянка
- •7. Врахування коефіцієнта місцезнаходження земельної ділянки
- •8. Врахування коефіцієнтів особливостей земельної ділянки
- •9. Врахування коефіцієнтів характеру поліпшень земельної ділянки
- •Висновки
- •Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт
- •1. Загальні положення
- •2. Види землевпорядних та землеоціночних робіт, які підлягають ліцензуванню
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок видачі кваліфікаційного свідоцтва оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •Номенклатурний список агровиробничих груп грунтів україни Дерново-підзолисті грунти
- •Опідзолені грунти
- •Чорноземи типові
- •Чорноземи звичайні на лесах
- •Чорноземи південні на лесах
- •Чорноземи на щільних глинах
- •Чорноземи на пісках
- •Чорноземи і дернові грунти на елювії щільних порід
- •Каштанові грунти
- •Лучно-чорноземні і лучно-каштанові
- •Лучні, чорноземно-лучні і каштаново-лучні грунти
- •Болотні грунти
- •Солонці і солончаки
- •Подові грунти
- •Дернові грунти на водно-льодовикових, делювіальних, давньоалювіальних, сучасних алювіальних і морських відкладах
- •Буроземно-підзолисті, дерново-буроземні і бурі гірські грунти
- •Коричневі грунти і передгірські чорноземи
Частина 1. Нормативно-правове, інформаційне та організаційне забезпечення грошової оцінки земель глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
1.1. Земельна ділянка як об'єкт оцінки
Земельна ділянка частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. При проведенні оцінки земельну ділянку розглядають як частину земної поверхні й (або) простір над та під нею висотою і глибиною, які необхідні для здійснення земельних поліпшень.
У даному розділі буде проаналізовано два аспекти земельної ділянки:
формування земельної ділянки як об’єкта оцінки;
фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки.
Формування земельної ділянки як об’єкта оцінки. Слід акцентувати увагу на двох процесах: формуванні земельної ділянки як об’єкта права та оцінки (первинний ринок) і перехід права власності на земельну ділянку (вторинний ринок). Основні аспекти щодо формування земельної ділянки як об’єкта права й, відповідно об’єкта оцінки викладені у Земельному кодексі України, тому доцільно в скороченому вигляді викласти відповідні норми з Кодексу.
Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їхніх повноважень.
Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності подають заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У заяві зазначаються бажані розміри та мета її використання.
Відповідна місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає заяву, а при передачі земельної ділянки фермерському господарству також висновки конкурсної комісії, і в разі згоди на передачу земельної ділянки у власність надає дозвіл на розробку проекту її відведення.
Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури і охорони культурної спадщини та подається на розгляд відповідних місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування.
Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місячний строк розглядає проект відведення та приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність.
При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування на підставі договору оренди.
Право власності та право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Виникнення права власності (користування) на земельну ділянку виникає після винесення в натуру меж земельної ділянки, які визначаються проектом відведення земельної ділянки (рис.1.1).
Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Детальніше це питання буде розглянуто у наступних розділах.
Основні вимоги до графічних матеріалів, які є складовими державного акта підпадають під вимоги інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500, затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 9 квітня 1998 р. №56.
Технологія створення і технічні вимоги до топографічних планів у масштабах 1:500 - 1:5000 є обов'язковими для всіх суб'єктів діяльності в цій галузі незалежно від їхнього відомчого підпорядкування.
Топографічні плани масштабів 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 створюють шляхом топографічних знімань або картоскладанням (крім масштабу 1:500) за матеріалами топографічних знімань більшого масштабу. Далі у скороченому вигляді наведено основні вимоги, які мають суттєве значення для даної теми.
У разі великого контурного навантаження, наприклад за наявності густої мережі підземних комунікацій та поверхневих трубопроводів різного призначення, топографічні плани можуть складатися розчленовано, на двох або трьох поєднаних між собою аркушах.
Точність планів оцінюють за розходженням положення контурів і висот точок, що обчислені по горизонталях, з даними контрольних вимірів.
Кожен топографічний план повинен мати формуляр-документ, у якому записують усі основні дані вибраної технологічної схеми і точності знімання, наводять відомості про прийняту систему координат і висот.
На топографічних планах масштабів 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 достовірно й з потрібною точністю і деталізацією (залежно від масштабу плану) відображають:
пункти тріангуляції, полігонометрії, трилатерації, грунтові та стінні репери і пункти знімальної основи;
будинки та будівлі, їхні характеристики згідно з умовними знаками. Будівлі, що виражаються в масштабі плану, відображають за контурами їхніх цоколів;
промислові об'єкти будівлі й споруди заводів, фабрик, електростанцій, шахт, кар'єрів, торфорозробок тощо, бурові та експлуатаційні свердловини, нафтові й газові вишки, цистерни, наземні трубопроводи, лінії електропередач високої та низької напруги, колодязі й мережі підземних комунікацій; об'єкти комунального господарства;
Рис.1.1. Проект відведення земельної ділянки селянського фермерського господарства "МАНЯТИН"
залізниці, шосейні та грунтові дороги і споруди при них - мости, тунелі, шляхопроводи, віадуки, переїзди та ін;
гідрографію річки, озера, водосховища, площі розливів тощо;
об'єкти гідротехнічні й водного транспорту канали, канави, водоводи і водорозподільні пристрої, греблі, пристані, причали, моли, шлюзи, маяки, навігаційні знаки та ін.;
об'єкти водопостачання - колодязі, колонки, резервуари, відстійники, природні джерела тощо;
рельєф місцевості, що відображається горизонталями, позначками висот і умовними знаками обривів, скель, ярів, осипів, зсувів, ям, курганів та ін;
рослинність деревну, чагарникову, трав'яну, культурну (ліси, сади, плантації, луки тощо), окремі дерева й кущі;
грунти і мікроформи земної поверхні: піски, галькові, глинисті, щебеневі та інші поверхні, болота й солончаки;
державний кордон, межі політико-адміністративні, адміністративні, охоронних природних територій, землекористувань, різні огорожі;
власні назви населених пунктів, вулиць, залізничних станцій, пристаней, озер, річок, перевалів, долин, ярів та інших географічних об'єктів.
Вторинний ринок оперує вже наявними земельними ділянками і не є предметом розгляду цього розділу. Проекту відведення земельної ділянки не розробляють у разі, коли:
земельна ділянка, межі якої визначено в натурі (на місцевості), надається в користування або безоплатно передається у власність без зміни її цільового призначення;
земельна ділянка набувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на основі інших цивільно-правових угод, успадкування, без зміни її меж та цільового призначення;
земельна ділянка придбана на конкурентних засадах (за результатами земельних торгів).
Фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки. Земельна ділянка має певні властивості, які викликають заінтересованість як у дійсного на відповідний час власника так і в потенційного покупця. Саме наявність певних корисних властивостей зумовлює потребу визначати їх в універсальній формі – грошовій. Використання такого універсального інструмента, як гроші, дає змогу все різноманіття загальних рис та індивідуальних особливостей, кількісних і якісних показників звести у кінцевому підсумку до єдиного показника – ціни, за яку в разі досягнення угоди між продавцем та покупцем певна земельна ділянка перейде до нового власника чи буде встановлено розмір податку, який власник має сплачувати за володіння чи користування нею.
Розгляд зазначеного питання доцільно розпочати з того, які саме властивості земельної ділянки є суттєвими для визначення її вартості. Виділяють кілька основних факторів або груп факторів, що зумовлюють вартість земельної ділянки. Залежно від ринкових чи неринкових методів оцінки їхня пріоритетність змінюватиметься, але перелік буде сталим. До цих факторів належать: правові, просторові, ринкові, кількісні, якісні та економіко-технологічні.
У різних джерелах трапляються відмінності у назвах, порядку та кількості наведених факторів, але в узагальненому вигляді цей перелік відносно сталий.
Кожний із факторів є досить складним і здебільшого потребує додаткових пояснень.
Правові фактори. Всю сукупність цих факторів доцільно розділити на певні групи:
а) аналіз правової бази, що визначає землекористування в країні та конкретному регіоні;
б) аналіз земельної ділянки як об'єкта права власності;
в) аналіз правових обмежень, які пов'язані з конкретною земельною ділянкою;
г) аналіз обтяжень, що накладені на використання цієї ділянки.
Як правило, аналіз загальнодержавної та регіональної правової бази здійснюється одночасно з подальшим коригуванням залежно від обставин. Він включає вивчення законів, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, нормативно-правових актів центральних органів виконавчої влади, а також актів місцевого самоврядування, які регулюють правовідносини у сфері землекористування. Ця правова база змінюється рідко, але необхідно стежити за її змінами і своєчасно враховувати їх у практичній діяльності.
Викликає інтерес аналіз земельної ділянки як об'єкта права власності. Він пов'язаний не тільки з формою власності чи користування, але й з особливостями переходу права власності в українському законодавстві. Так, встановлення загальних процедур переходу права власності земельної ділянки, що знаходиться у державній, комунальній і приватній власності, значно різниться. Суттєвими є відмінності й у реалізації переходу права власності земельної ділянки, що знаходиться у приватній власності фізичної та юридичної особи. Прискорений чи сповільнений процес переходу права власності, одержання різноманітних підписів і погоджень можуть значною мірою вплинути на вартість земельної ділянки.
Насамперед коротко розглянемо, які права можуть бути пов’язані із земельними ділянками (детально правові питання розглянуті у відповідній главі).
Право власності на землю це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності. Суб'єктами права власності на землю є громадяни та юридичні особи, територіальні громади, держава.
Земельна ділянка може знаходитися в спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).
Користування земельною ділянкою може бути на праві постійного користування або оренди. Право постійного користування земельною ділянкою це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Права щодо земельної ділянки можуть бути обтяжені. Право земельного сервітуту це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). На використання власником земельної ділянки чи її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором.
Одним з найяскравіших прикладів є стаття 60 Земельного кодексу України. ”Вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення і засмічення та збереження їхньої водності у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги.
Прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) завширшки:
а) для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як 3 гектари 25 метрів;
б) для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 гектари 50 метрів;
в) для великих річок, водосховищ на них та озер 100 метрів“.
Вартість земельної ділянки значною мірою залежить від цільового призначення, яке грунтується на віднесенні до категорій земель, але не вичерпується тільки визначенням категорії.
Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень.
Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою чи приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.
Просторові фактори. У спрощеному вигляді просторові фактори трактують як фактори місцезнаходження, тобто фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні. Проте з погляду оціночної діяльності доцільно виділити абсолютне і відносне місцезнаходження.
Під абсолютним місцезнаходженням в даному разі розуміємо положення земельної ділянки по відношенню до основних фізико-географічних та адміністративно-територіальних меж. При аналізі абсолютного місцезнаходження враховують належність до населених пунктів або розташування поза їхніми межами, в центральній чи периферійній частині району (населеного пункту), на березі річки (моря) тощо.
Під відносним місцезнаходженням розуміємо положення земельної ділянки по відношенню до центрів економічного тяжіння (центрів, які значною мірою підвищують економічну оцінку територій). Прикладом може бути розташування земельної ділянки на найдальшій околиці міста, що як окремий факт не має позитивного впливу на вартість. Але якщо на околиці міста розташований вокзал, а наша ділянка призначена для розміщення торговельного закладу й знаходиться в центрі привокзальної площі, ситуація радикально змінюється.
З місцезнаходженням тісно пов’язані поняття ренти та особливості виникнення ренти на землях сільськогосподарського призначення і на землях населених пунктів.
Ринкові фактори. При наявності щонайменшої економічної активності завжди присутній попит на земельні ділянки, тобто починають діяти ринкові фактори. Попит на земельні ділянки для різних потреб неоднаковий. Аналіз попиту на земельні ділянки різного функціонального призначення дає змогу визначити варіанти можливого використання ділянки та потенційних покупців і продавців аналогічних земельних ділянок.
Ринкова вартість це вартість, за яку можна відчужити об'єкт оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла з знанням справи, розсудливо й без примусу.
Одним із найважливіших ринкових факторів є рівень розвитку ринку земель у цілому та його окремих сегментів. Так, при порівнянні ринку земель сільськогосподарського й несільськогосподарського призначення очевидним стає суттєвий розрив у рівні їхнього розвитку, а відповідно і в свободі формування ціни.
Розвиток ринку земель несільськогосподарського призначення поступово наближається до межі, коли його вже можна буде характеризувати як розвинений. У той же час ринок земель сільськогосподарського призначення слід віднести до обмеженого ринку, тобто такого, на якому конкуренція серед продавців і покупців відсутня або обмежена.
Наявність прямої заборони в Перехідних положеннях Земельного кодексу України це яскравий приклад обмеження ринку: ”Встановити, що громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2007 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї)“.
Одним із найсуттєвіших є показник відношення кількості трансакцій протягом року до загальної кількості землеволодінь у тій чи іншій державі. Для порівняння в країнах Західної Європи цей показник може становити 10-12%, а в Україні він ледве сягає 1%. Звичайно до уваги не беруться випадки переходу права власності на неконкурентних засадах (приватизація).
Наслідки незбалансованості ринку відхилення вартості від реальної ринкової вартості. Так, перевищення попиту над пропозицією призводить до ажіотажного зростання цін і збільшення спекулятивних операцій, а перевищення пропозиції, навпаки, до спаду цін при продажу нижче ринкової вартості.
Кількісні фактори пов'язані з кількісними показниками, які характеризують певну земельну ділянку. До таких показників передусім належить площа земельної ділянки. Одним із прикладів встановлення кількісних показників є стаття 121 Земельного кодексу України, якою встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам. ”Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:
для ведення фермерського господарства в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство;
для ведення особистого селянського господарства - не більше 2 гектарів;
для ведення садівництва не більше 0,12 гектара;
для будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, у містах - не більше 0,10 гектара;
для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;
для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара“.
Існують обмеження, які не дозволяють земельні ділянки певних видів функціонального призначення дуже подрібнювати. Наприклад, виділення земельної ділянки менше 100 м2 не дозволяє розмістити садибний будинок без порушення державних будівельних норм.
Аналогічним чином можна розглядати глибину та ширину земельної ділянки. При величині цих показників менше 10 метрів практично неможливо розмістити садибу незалежно від загальної площі ділянки. Тому в групі кількісних характеристик, насамперед, доцільно звертати увагу на ті, які призводять до втрати або зміни привабливості ділянки.
Якісні фактори. До цих факторів, передусім, слід віднести корисні властивості земельної ділянки, які тісно пов'язані з її майбутнім використанням. Вартість земельної ділянки з поліпшеннями, як правило, перевищує вартість земельної ділянки без поліпшень.
Земельне поліпшення результати будь-яких заходів, що зумовлюють зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їхнього знецінення і зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо)
Так, земельна ділянка із низькою родючістю мало придатна для ведення сільського господарства, але може бути забудована прекрасними будинками. В той же час земельна ділянка, розташована у зоні підтоплення, без здійснення додаткових інженерних заходів практично непридатна для садибної забудови, але цілком придатна для пасовища.
Крім того, необхідно враховувати оточення земельної ділянки. Будівництво оздоровчого закладу в промисловій зоні з високим рівнем забруднення є таким же недоцільним, як і вирощування городини у центральному парку міста. Крім врахування впливу, який спричинить оточення на майбутній об'єкт, потрібно враховувати і зворотний зв'язок – як впливатиме майбутній об'єкт на навколишнє середовище. Очевидно, що новий готель із бетону та скла може прикрасити район новобудови, але водночас призведе до знищення середовища історичної забудови.
Економіко-технологічні фактори дають змогу визначити доцільність із погляду реальних можливостей використання земельної ділянки за призначенням й очікувану окупність капіталу. Вплив цього фактору найбільшою мірою притаманний земельним ділянкам у районах забудови, яка склалася. Це пояснюється тим, що в інших випадках ціна на земельні ділянки є не дуже високою і незначні відхилення від прогнозованих показників не матимуть катастрофічних наслідків для інвесторів за умови, що при здійсненні оцінки всі інші вимоги до оцінки дотримані, фактори належним чином враховані, а розрахунки виконані на високому професійному рівні. Це не означає, що даний вид аналізу можна не проводити для земельних ділянок сільськогосподарського призначення чи при складанні бізнес-плану підприємства, розташованого за межами населеного пункту. Йдеться виключно про ціну помилки в першому і другому випадках.
При здійсненні експертної оцінки навіть урахування всієї сукупності факторів, які формують вартість земельної ділянки, не гарантує однозначного й непохитного рішення. Дуже багато залежить від конкретних обставин, що пов'язані з укладенням угоди, та економічної ситуації.
Для прикладу можна навести ціни земельних ділянок, які були придбані з метою промислового використання у Великій Британії протягом 1995 року. Далі наведено середні ціни (фунт/га), в дужках діапазон:
Східна Англія 380 (175 600);
Північ 132 (30 247);
Північний захід 234 (65 500);
Йоркшир 235 (75 590);
Лондон 1 060 (400 2500).