2. Вимоги до звіту

2.1. Звіт про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки повинен бути складений так, щоб не виникло неправильного або неповного розуміння наведеної в ньому інформації чи неадекватної її інтерпретації. При цьому звіт має бути не тільки підсумком проведеної оцінки, а й обґрунтуванням правильності одержаного результату.

2.2. Результати роботи з оцінки оформляють у вигляді письмового документа — звіту про оцінку, що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.

2.3. Зміст звіту повинен відповідати п. 50 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531 та вимогам Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440.

У звіті мають бути такі дані:

назва об'єкта оцінки та місця розташування земельної ділянки, дата оцінки, найменування замовника та оцінювача, їхнє місцезнаходження, банківські реквізити, ідентифікаційні коди — для юридичних осіб; прізвище, ім'я та по батькові, паспортні дані, ідентифікаційні номери — для фізичних осіб;

мета проведення оцінки й обґрунтування вибору відповідної її бази;

основні передумови, припущення та обмеження щодо застосування результатів оцінки;

опис і аналіз зібраних та використаних вихідних даних;

аналіз найефективнішого використання об'єкта оцінки;

обгрунтування застосування методичних підходів, методів і оціночних процедур;

визначення (розрахунок) вартості об'єкта оцінки за обраними методичними підходами й узгодження одержаних результатів;

сертифікація оцінки (підстави для проведення даної оцінки, письмова заява оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, результат особистого огляду об'єкта оцінки, дотримання вимог законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо оцінки земельних ділянок і прав на них, що має важливе значення для визначення достовірності та об'єктивності оцінки й висновку про вартість об'єкта);

висновок про вартість об'єкта, який робиться на основі порівняльного аналізу одержаних результатів оцінки за обраними методичними підходами та ринковими даними.

2.4. Типова структура звіту включає такі розділи:

1. Загальні положення.

2. Характеристику об'єкта оцінки.

3. Обґрунтовування підходів і вибір методів оцінки.

4. Визначення (розрахунок) вартості об'єкта оцінки.

5. Додатки.

2.5. У загальних положеннях визначають та описують:

підставу для проведення оцінки (як правило, вказуються договір і завдання на проведення оцінки даного об'єкта, ліцензія на право виконання даного виду робіт, сертифікати, що підтверджують рівень кваліфікації оцінювача);

мету роботи, об'єкт оцінки і вид вартості, які необхідно визначити, а також галузі застосування оцінки й дату оцінки;

юридичний опис об'єкта, тобто ідентифікується об'єкт оцінки з погляду належності та складу прав на нього або його частини, обтяження, обмеження і сервітути;

основні положення нормативно-правової та методичної бази оцінки;

зміст і джерела одержання вихідних даних для проведення оцінки, а також здійснюється їх аналіз з погляду достовірності, об'єктивності, репрезентативності та достатності для застосування методичних підходів, методів і оціночних процедур.

У зазначеному розділі описують допущення та обмеження, прийняті при виконанні роботи з оцінки, а також умови використання звіту.

Окремо в розділі наводять інформацію щодо рівня компетентності оцінювачів, обґрунтування необхідності залучення інших фахівців, кола питань, що виходять за межі компетенції оцінювачів і за яку вони не несуть відповідальності.

У кінці розділу наводять інформацію про дату обстеження об'єкта оцінки, збір та опрацювання вихідних даних, проведення розрахунків і складання звіту про оцінку, а також термін дії звіту.

2.6. У розділі "Характеристика об'єкта оцінки" відображають:

загальні відомості про населений пункт;

характеристику району розташування об'єкта оцінки;

опис земельної ділянки;

опис земельних поліпшень;

аналіз найефективнішого використання об'єкта оцінки.

Загальні відомості про населений пункт включають: географічні, соціальні та економічні дані про населений пункт, його місце в системах розселення і виробництва, характер землекористування та рівень облаштування території, характеристику стану ринку нерухомості, зміни рівня попиту і пропозиції залежно від економічної активності населення, рівня його зайнятості та доходів.

Характеристика району розташування об'єкта оцінки містить опис його місцеположення в плані міста (віддаленість від центру міста, інших центрів тяжіння), входження у певну функціональну зону із зазначенням дозволених видів використання.

Опис земельної ділянки включає детальну характеристику місцеположення; розмір і форму ділянки; інженерно-геологічну, гідрогеологічну, топографічну, екологічну характеристики; характер забудови; наявність і стан інженерних мереж (тепло- та водопостачання, каналізації, електро- й газопостачання); шляхів сполучення; сусідніх землекористувань; сервітутів і планувальних обмежень.

Опис земельних поліпшень включає характеристику всіх будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, а саме: тип будівель і споруд, їхнє призначення, об'ємно-планувальні, конструктивні характеристики та матеріал фундаменту, стін, перекриттів, даху, технічний стан, групу капітальності, рік введення в експлуатацію, рік проведення останнього капітально ремонту, первинну і залишкову вартість. Також наводять дані про інженерну підготовку та благоустрій території.

На основі аналізу зазначеної вище інформації (загальні відомості про населений пункт, характеристика району розташування об'єкта оцінки, опис земельної ділянки, опис земельних поліпшень), а також ринкових даних щодо продажу, оренди, рівня дохідності подібних об'єктів тощо, оцінювач визначає найефективніше використання земельної ділянки.

2.7. У розділі "Обґрунтування підходів і вибір методів оцінки" розкривають зміст загальноприйнятих підходів до оцінки земельної власності: зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок, капіталізації чистого операційного або рентного доходу, врахування витрат на поліпшення землі. У розділі висвітлюють основні принципи, що лежать в основі кожного підходу, необхідні умови для його використання, а також методи І техніку розрахунків вартості земельної ділянки, що склалися в його межах. У цьому ж розділі обґрунтовують вибір того або іншого підходу та необхідності використання відповідних методів для визначення вартості об'єкта оцінки, виходячи з певного варіанта найефективнішого використання земельної ділянки, а також повноти і достовірності наявної інформації.

2.8. Розділ "Визначення (розрахунок) вартості об'єкта оцінки" включає розрахунок його вартості за вибраними методичними підходами Із застосуванням методів і техніки розрахунків вартості земельної ділянки, що склалися в його межах, і повинен містити матеріал, який відображає результати реалізації всіх етапів розрахунку.

2.9. При застосуванні методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті зазначають фактори, за якими проводять порівняння, та розміри поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, яку оцінюють.

2.10. При застосуванні методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу від земельної ділянки, у звіті відображають розрахунок річного доходу від ефективного використання земельної ділянки з урахуванням обтяжень та обмежень; величину ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки.

2.11. При застосуванні методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на поліпшення землі, у звіті відображають рівень цін продажу поліпшених ділянок та витрат на поліпшення землі, які склалися на ринку.

2.12. Обов'язково в розділі одержані за вибраними методами результати оцінки проходять процедуру узгодження з використанням порівняльного і причинно-наслідкового аналізів. Це є основою для формулювання остаточного висновку про вартість земельної ділянки.

2.13. У додатки до звіту поміщають усі вихідні дані, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки, викладені в тексті звіту:

копії документів, що посвідчують права на земельну ділянку, будівлі, споруди та їхні частини (або проект відведення земельних ділянок);

ситуаційний план і план земельної ділянки (із зазначенням об'єктів сервітуту та зон поширення планувальних обмежень);

технічний паспорт земельної ділянки;

фотографії об'єкта оцінки;

копії ліцензії на право виконання оціночної діяльності юридичної особи та кваліфікаційних сертифікатів оцінювачів;

копії правовстановлюючих документів суб'єкта земельних відносин.

У додатках можуть міститися й інші дані, що є, на думку оцінювача, важливими для повного висвітлення застосованих методів розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.

2.14. Звіт підписують експерт і керівник юридичної особи, якою проведено експертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи.

Якщо відповідно до договору про оцінку передбачена або можлива публікація результатів оцінки (ознайомлення з ними третьої сторони), разом із звітом про оцінку суб'єкт оціночної діяльності — суб'єкт господарювання повинен подати завізований ним текст передбачуваної публікації.

До мінімального обсягу інформації, що повинна містити публікація про результати оцінки, можуть входити:

найменування, кваліфікація і статус суб'єкта оціночної діяльності — суб'єкта господарювання;

посилання на нормативно-правові акти, відповідно до яких виконана оцінка; дата оцінки; вид вартості; усі прийняті припущення та обмеження, що мали місце при оцінюванні.

2.15. При приватизації земельних ділянок звіт підлягає погодженню з сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповідним державним органом земельних ресурсів.

2.16. Відповідно до положень Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" звіт про оцінку дозволяється складати у стислій формі.

2.17. Звіт про оцінку майна у стислій формі може складатися під час оцінки земельних ділянок для дачного та гаражного будівництва, присадибних земельних ділянок, земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних ділянок водних об'єктів і земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу площею не більше двох гектарів.

2.18. У звіті про оцінку майна, складеному в стислій формі, повинні зазначатися етапи проведення незалежної оцінки майна, здійснені оціночні процедури, міститися висновок про вартість, а також зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація.

2.19. Звіт про оцінку майна, додатки до нього готують у двох примірниках, один з яких зберігається в оцінювача, а другий видається замовнику після реєстрації у книзі обліку виданих документів.