- •Методичні основи грошової оцінки земель в україні
- •Видавництво «профі»
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки 10
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні 40
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки 75
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці 132
- •Глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки 166
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення 177
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів 212
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). 248
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки 277
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель 382
- •Частина 1. Нормативно-правове, інформаційне та організаційне забезпечення грошової оцінки земель глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1. Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Контрольні запитання.
- •1.2 Земельна рента, її поняття та складові. Особливості визначення земельної ренти на землях сільськогосподарського призначення і населених пунктів
- •Контрольні запитання.
- •1.3 Світовий досвід грошової оцінки земель
- •Сполучені штати америки
- •Велика британія
- •Групи вартості майна у Великій Британії.
- •Німеччина
- •(За даними www.Sli.Unimelb.Edu.Au/research).
- •Литва, латвія, естонія
- •Ринкові ціни на земельні ділянки різного призначення у державах Балтії, 2003 рік.
- •Російська федерація
- •Контрольні запитання.
- •1.4 Розвиток грошової оцінки земель в Україні
- •Контрольні запитання.
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні
- •2.1. Система законодавства України
- •Контрольні запитання.
- •2.2. Конституція і Земельний кодекс України
- •Глава 25 повністю присвячена вирішенню земельних спорів. У ній визначено органи, які вирішують земельні спори, та процедури їх розгляду.
- •Глава 31 присвячена організації та проведенню землеустрою в Україні, а глави 32 і 33 встановлюють порядок контролю і моніторингу земель.
- •Грошова оцінка земельних ділянок.
- •Контрольні запитання.
- •2.3. Законодавство про грошову оцінку земель
- •Контрольні запитання.
- •2.4. Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо планування і забудови територій
- •Перелік видів забудови та використання територій
- •Контрольні запитання.
- •2.5. Право на землю. Обмеження, встановлені законами
- •Контрольні запитання.
- •2.6. Похідні обмеження і сервітути
- •Контрольні запитання.
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки
- •3.1. Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •3.2. Державний земельний кадастр як інформаційна база грошової оцінки
- •3.2.1. Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру
- •3.2.2. Взаємозв'язок державного земельного кадастру та грошової оцінки земель
- •3.2.3. Єдина система кадастрових номерів земельних ділянок Вимоги до кадастрового номера земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості
- •Кадастрова структуризація території України
- •Структура кадастрового номера земельної ділянки
- •Порядок присвоєння кадастрових номерів
- •Структура кадастрового номера об’єктів нерухомості
- •3.2.4. Земельно-кадастрова діяльність
- •3.2.5. Об’єкти державного земельного кадастру
- •3.2.6. Автоматизована система державного земельного кадастру
- •3.2.7. База даних автоматизованої системи державного земельного кадастру
- •Реєстр територіальних зон
- •Реєстр земельних ділянок
- •Реєстри власників та користувачів земельних ділянок
- •Реєстр фо (Реєстр фізичних осіб)
- •Реєстр юо (Реєстр юридичних осіб)
- •Кодифікатор держ ( Держави )
- •Класифікатор опфг ( Організаційно-правові форми господарювання юридичних осіб )
- •Класифікатор фв ( Форми власності юридичних осіб )
- •Реєстри правових документів
- •Реєстри прав та обмежень на земельні ділянки
- •Контрольні запитання
- •3.3. Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •3.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •Комп'ютерні системи для виконання грошової оцінки земель
- •Комп'ютерні системи для виконання експертної грошової оцінки земель
- •Автоматизовані системи державного земельного та містобудівного кадастру.
- •3.3.2 Просторові технології в грошовій оцінці земель. Застосування гіс-технологій.
- •(За матеріалами сайту http://www.Csoft.Spb.Ru.)
- •Порівняння проектів, що виконувализь з та без використання гіс
- •Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу гіс.
- •Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •Контрольні зпитання.
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці
- •4.1. Містобудування
- •Контрольні запитання.
- •4.2 Містобудівна документація
- •Контрольні запитання.
- •4.3 Генеральний план та інші види містобудівної документації
- •Графічні матеріали і співвідношення масштабу та чисельності населення
- •Контрольні запитання.
- •4.4. Землевпорядна документація
- •4.4.1. Загальна структура землевпорядної документації. Загальнодержавний та регіональний рівень
- •Контрольні запитання.
- •4.4.2. Місцевий та локальний рівні землевпорядної документації
- •Контрольні запитання.
- •Частина 2. Нормативна грошова оцінка земель глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки
- •5.1. Оподаткування земель
- •5.2. Орендна плата
- •5.3. Індексація грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •6.1. Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.2. Якісні характеристики ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.3 Гумус ґрунтів та його властивості
- •Контрольні запитання.
- •6.4 Природно-сільськогосподарське районування України.
- •Контрольні запитання.
- •6.5 Бонітування ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.6. Рентний доход на землях сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.7 Економічна оцінка земель.
- •6.8 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •6.8.1 Грошова оцінка земель по Україні.
- •6.8.2 Грошова оцінка земель по регіону.
- •6.8.3. Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •6.8.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок.
- •6.8.5 Визначення грошової оцінки земельних ділянок при розпаюванні земель.
- •6.8.6 Розрахунок втрат сільськогосподарського виробництва.
- •Контрольні запитання.
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •7.1. Населений пункт як категорія та об’єкт оцінки земель
- •Класифікація населених пунктів за чисельністю населення
- •Контрольні запитання.
- •7.2. Особливості формування диференціальної земельної ренти у населених пунктах
- •Контрольні запитання.
- •7.3. Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
- •Укрупнені показники витрат на будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури (на 1.01.2005 р.)2
- •Укрупнені показники витрат на будівництво інженерних мереж
- •У середньому
- •Значення коефіцієнту для міст України, які утворюють приміські зони
- •Контрольні запитання.
- •7.4. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнту
- •Зразок заповненої анкети експертної оцінки
- •Контрольні запитання.
- •7.5. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.
- •Функціонально-планувальні фактори
- •Інженерно-інфраструктурні фактори
- •Інженерно-геологічні фактори
- •Історико-культурні фактори
- •Природно-ландшафтні фактори
- •Санітарно-гігієнічні фактори
- •Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури
- •Контрольні запитання.
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).
- •8.1 Основні положення
- •8.2 Загальні засади визначення нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення
- •8.3 Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •8.3.1 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за стандартних умов
- •8.3.2 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за умов відсутності земельних поліпшень або недостатності інформації
- •8.3.3 Застосування коефіцієнтів
- •Контрольні запитання.
- •8.4 Грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •Де шукати інформацію по визначенню об’єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?
- •Як використовувати інформацію в практичній діяльності?
- •Контрольні запитання.
- •8.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •Контрольні запитання.
- •8.6 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Контрольні запитання.
- •Частина 3. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні станом на 1 січня 2005 року
- •Контрольні запитання.
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки
- •9.1. Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •Контрольні запитання.
- •9.2. База оцінки: ринкова та неринкові види вартості
- •Контрольні запитання.
- •9.3. Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •Контрольні запитання.
- •9.4. Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Контрольні запитання.
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •10.1. Загальна характеристика методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •10.2. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Врахування поправки на кутове розміщення земельної ділянки
- •Застосування методу базової земельної ділянки.
- •Контрольні запитання.
- •10.3. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних забудованих земельних ділянок
- •Глава 11. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Контрольні запитання.
- •11.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •11.2. Особливість визначення річного чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки
- •Розміри орендної плати за земельні ділянки у м. Києві
- •Контрольні запитання.
- •11.3. Сутність поняття «ставка капіталізації»
- •Контрольні запитання.
- •11.4. Підходи до визначення ставки капіталізації
- •Контрольні запитання.
- •11.5. Підходи до визначення поточної вартості реверсії
- •Контрольні запитання.
- •11.6. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Глава 12. Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •12.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •12.2. Особливості застосування методичного для різних категорій земель
- •Опис конструктивних елементів
- •Середньозважений фізичний знос будинку
- •Оцінка фізичного стану будинку
- •Контрольні запитання.
- •12.3. Приклад застосування методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, для забудованої земельної ділянки
- •Дохід від оренди аналогів
- •Вартість не житлових приміщень аналогів
- •Розрахунок ставки капіталізації
- •Розрахунок щорічних втрат на експлуатацію та утримання будинку
- •Оцінка фізичного зносу будинку
- •Визначення витрат на земельні поліпшення
- •Глава 13. Поєднання методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •13.1. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, з методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Алгоритм розрахунку вартості земельної ділянки методом розподілу доходу
- •Контрольні запитання.
- •13.2. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, із методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Контрольні запитання.
- •13.3. Поєднання використання усіх трьох методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •Контрольні запитання.
- •13.4. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •Контрольні запитання.
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель
- •Глосарій термінів
- •Нормативно-правові акти земельний кодекс україни (витяг із змінами на 1.01.2006 р.)
- •Закон україни про оцінку земель (із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в україні (витяг із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни
- •Розділ 2 плата за землі сільськогосподарського призначення
- •Розділ 3
- •Розділ 5 пільги щодо плати за землю
- •Розділ 6 обчислення і строки сплати земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, використання коштів від плати за землю
- •Розділ 7 грошова оцінка землі
- •Розділ 8 відповідальність платників і контроль за додержанням закону україни "про плату за землю"
- •Розділ 9
- •Закон україни про оренду землі (витяг із змінами станом на 1.01.2006 р.)
- •Затверджено
- •2. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •2.1. Нормативна грошова оцінка земель в Україні
- •2.2. Нормативна грошова оцінка земель в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах
- •2.3. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств
- •2.4. Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки
- •3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів
- •4. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які характеризують чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у приміських зонах великих міст
- •Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що мають статус курортів*
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи*
- •Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів (Км2)
- •Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони
- •Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
- •Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)
- •1. Загальні положення
- •2. Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту,зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •3. Нормативна грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •4. Нормативна грошова оцінка земель водного фонду
- •5. Нормативна грошова оцінка земель лісового фонду
- •6. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування земельних ділянок у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (Кр4)
- •Середньорічний рентний дохід від використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення без земельних поліпшень
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які враховують місцерозташування населених
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від
- •Коефіцієнти, які враховують статус об'єктів природно-заповідного, оздоровчого та історико-культурного призначення
- •Розрахункові величини нормативного середньорічного економічного ефекту від використання поверхневих водних об’єктів для різних народногосподарських і суспільних потреб
- •Величини коефіцієнтів значення водних об'єктів
- •Середні величини коефіцієнтів, що враховують якісний стан та екологічне значення поверхневих водних об'єктів
- •Величини коефіцієнта, який характеризує функціональне використання водного об’єкта
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Полісся
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Лісостепу
- •Середні річні планові виробничі витрати з урахуванням господарської цінності ґрунтів та віддаленості таксаційних ділянок лісових земель Степу
- •Середні річні планові виробничі витрати на лісовирощування
- •Коефіцієнти на відповідність фактичної лісистості території адміністративних областей оптимальній (к2)
- •Приклад розрахунку нормативної грошової оцінки 1 га лісових земель
- •Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •I. Загальні положення
- •II. Методичні підходи
- •III. Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя
- •IV. Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу
- •V. Оцінка земельних ділянок водних об'єктів
- •VI. Оцінка забудованих земельних ділянок
- •VII. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком
- •VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •IX. Процедура проведення експертної грошової оцінки
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •1. Загальні положення
- •2. Склад робіт з оцінки
- •3. Оформлення результатів оцінки
- •4. Рецензування звіту про оцінку
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"
- •Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади
- •Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна
- •Загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовки висновку про вартість майна
- •Загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт n 2 "Оцінка нерухомого майна"
- •Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах,
- •4. Проведення землевпорядних та землеоцінних робіт, у тому числі грошова оцінка земель та експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •4.1. Грошова оцінка земель населених пунктів та земельних ділянок у населених пунктах
- •4.1.1 Грошова оцінка земель населених пунктів
- •4.1.2 Грошова оцінка земельних ділянок у населених пунктах
- •4.2 Грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення
- •4.2.2 Внутрішньогосподарська оцінка земель
- •4.3 Грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)
- •Коефіцієнти, які враховують категорію земель (к1)
- •Коефіцієнти, які враховують складність земельно-оцінних робіт (к2)
- •4.4 Експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення
- •Методичні рекомендації щодо визначення вартості робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів вступ
- •1. Загальні положення
- •2. Вимоги до звіту
- •3. Визначення базової вартості виконання експертної грошової оцінки земельної ділянки та складання звіту
- •4. Врахування коефіцієнтів при визначенні вартості робіт
- •5. Врахування коефіцієнта функціонального призначення земельної ділянки
- •6. Врахування коефіцієнта місцерозташування населеного пункту, в межах якого знаходиться земельна ділянка
- •7. Врахування коефіцієнта місцезнаходження земельної ділянки
- •8. Врахування коефіцієнтів особливостей земельної ділянки
- •9. Врахування коефіцієнтів характеру поліпшень земельної ділянки
- •Висновки
- •Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт
- •1. Загальні положення
- •2. Види землевпорядних та землеоціночних робіт, які підлягають ліцензуванню
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок видачі кваліфікаційного свідоцтва оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •Номенклатурний список агровиробничих груп грунтів україни Дерново-підзолисті грунти
- •Опідзолені грунти
- •Чорноземи типові
- •Чорноземи звичайні на лесах
- •Чорноземи південні на лесах
- •Чорноземи на щільних глинах
- •Чорноземи на пісках
- •Чорноземи і дернові грунти на елювії щільних порід
- •Каштанові грунти
- •Лучно-чорноземні і лучно-каштанові
- •Лучні, чорноземно-лучні і каштаново-лучні грунти
- •Болотні грунти
- •Солонці і солончаки
- •Подові грунти
- •Дернові грунти на водно-льодовикових, делювіальних, давньоалювіальних, сучасних алювіальних і морських відкладах
- •Буроземно-підзолисті, дерново-буроземні і бурі гірські грунти
- •Коричневі грунти і передгірські чорноземи
Контрольні запитання.
Які існують загальновизнані підходи до визначення земельної власності?
Які можливі комбінації застосування загальновизнаних підходів, що використовуються у світовій оціночній практиці?
Які загальновизнані підходи знайшли найбільшого використання в умовах України?
Назвіть існуючі обмеження на використання тих чи інших підходів, що використовуються у світовій оціночній діяльності, на теренах України
9.4. Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
В цілому, процедура експертної грошової оцінки земельної ділянки передбачає два етапи:
підготовчий етап, який передує проведенню оцінки земельної ділянки;
сама процедура експертної грошової оцінки.
На першому етапі проводиться:
ознайомлення з об'єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка;
визначення бази оцінки;
подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.
На другому етапі проводиться оцінка земельної ділянки у такій послідовності:
укладення договору на проведення оцінки з визначенням, зокрема, завдання оцінки (об’єкт, мета, дата оцінки, умови використання результатів оцінки тощо);
ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;
ідентифікація земельної ділянки як об’єкту оцінки та пов'язаних з нею прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;
аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки;
вибір та обгрунтування необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;
узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;
складання звіту про оцінку земельної ділянки та висновку щодо її вартості на дату оцінки;
доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість земельної ділянки на нову дату (у разі потреби).
На першому етапі, якій передує укладанню договору на оцінку, необхідно чітко уяснити юридичну чинність оцінки. Відповідно до законодавчих та нормативних документів, що регламентують проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, їх оцінка здійснюється при укладанні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, у тому числі для цілей справляння державного мита, крім угод оренди, дарування та довічного утримання.
З метою відображення у договорі на оцінку питань щодо особливостей об’єкта та мети оцінки необхідно провести попереднє обстеження земельної ділянки та вивчити ситуацію на ринку землі.
Обстеження об'єкта оцінки включає огляд земельної ділянки або її частини та вивчення наявної правової, технічної та кадастрової документації щодо місця розташування земельної ділянки, її правового статусу, меж та розміру, складу угідь та земельних поліпшень, існуючого функціонального використання, а також визначення оцінюваних прав щодо земельної ділянки.
Попереднє вивчення ситуації передбачає визначення виду вартості (ринкової, заставної, страхової, інвестиційної, ліквідаційної, спеціальної тощо), яке здійснюється на основі визначеної мети оцінки та умов майбутньої угоди.
Істотними умовами договору, які готує експерт та подає замовнику, є визначення об'єкта оцінки, мету оцінки, вид вартості і його визначення; дату оцінки; узгоджені джерела інформації та дату й умови її надання; обсяг і ступінь необхідного обстеження земельної ділянки та її поліпшень; перелік припущень та умов, що обмежують використання результатів оцінки, форму представлення результатів оцінки тощо.
Другий етап проведення оцінки земельної ділянки починається з укладання договору на проведення оцінки з зазначенням:
об'єкта оцінки, наприклад, земельна ділянка, що знаходиться у користуванні банку Х за адресою: У;
мети оцінки, наприклад, встановлення ціни продажу земельної ділянки;
виду вартості, що підлягає визначенню, наприклад, визначення ринкової вартості земельної ділянки;
дати оцінки та строку виконання робіт, наприклад, дата оцінки – 1 (місяць) 200_ року, дата складання звіту – 20 (місяць) 200_ року;
розміру і порядку оплати робіт. Визначається Протоколом погодження договірної ціни, який є невід’ємною складовою договору на проведення оцінки;
права та обов'язки сторін договору;
умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки та інформації, використаної під час виконання оцінки;
відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору. Наприклад, за невиконання або неналежне виконання зобов’язань по договору, виконавець та замовник несуть майнову відповідальність відповідно до діючого законодавства;
порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів, та інші істотні умови, які можуть бути передбачені законодавством або за згодою сторін.
Після укладання договору на проведення оцінки експерт повинен ознайомитись з об'єктом оцінки, тобто провести огляд земельної ділянки або її частини та зібрати та обробити вихідні дані та іншу інформацію, необхідну для проведення оцінки: правову, технічну та кадастрову документацію щодо місця розташування земельної ділянки, її правового статусу, меж та розміру, складу угідь та земельних поліпшень, існуючого функціонального використання, а також визначення оцінюваних прав щодо земельної ділянки.
При цьому процес збирання, оброблення та аналіз вихідних даних має бути спрямований на одержання обгрунтованого висновку щодо вартості об'єкта оцінки.
Для цього використовується інформаційна база, яка установлена пунктом 4 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1531:
документи, що підтверджують права, зобов'язання та обмеження стосовно використання земельної ділянки;
матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість грунтів, характер та стан земельних поліпшень, їх використання згідно із законодавством;
відомості про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально-економічні, історико-культурні, містобудівні умови її використання, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки;
інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів, рівень їх дохідності, час експозиції об'єктів цього типу на ринку;
дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що склалися на ринку, а також про доходи і витрати виробництва та реалізації сільськогосподарської і лісогосподарської продукції;
проекти землеустрою, схеми планування територій та плани земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна існуючого використання земельної ділянки, що може вплинути на вартість об'єкта оцінки;
інші дані, що впливають на вартість об'єкта оцінки.
На підставі вивчення вихідної інформації оцінювач проводить ідентифікацію земельної ділянки як об’єкту оцінки та пов'язаних з нею прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів.
Окрім документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором, оцінювач самостійно здійснює пошук необхідних додаткових інформаційних джерел, які дозволяють обгрунтувати експертні висновки. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Вся інформація, що отримується експертом від замовника та інших офіційних джерел, повинна розглядатися як достовірна і як такою, що не потребує спеціальної перевірки. Всі документи, отримані експертом, повинні бути завірені у встановленому порядку підписами керівників та печатками установ, або нотаріально завірені у випадках з приватними особами. Експерт не повинен нести відповідальності за надану інформацію. Особи, що надають недостовірні вихідні дані, використання яких під час оцінки призвело до надання необ'єктивного висновку про вартість майна, несуть відповідальність згідно із законодавством.
Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку земельної ділянки з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки та з дотриманням вимог законодавства.
Наступним кроком проведення експертної оцінки земельної ділянки є вивчення існуючого використання земельної ділянки та визначення її найбільш ефективного використання, тобто встановлення можливих варіантів використання земельної ділянки, що оцінюється, з урахуванням дії наступних факторів: обмежень щодо використання земельної ділянки, її споживних властивостей (місцерозташування, інфраструктурне облаштування), виду діяльності, ринкового попиту, купівельної спроможності населення, фінансової та технологічної обгрунтованості реалізації проекту.
У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки за умови її найбільш ефективного використання земельна ділянка розглядається як умовно вільна від поліпшень.
У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні витрати на існуючі в межах земельної ділянки поліпшення визначаються з урахуванням усіх видів зносу.
Найбільш ефективне використання земельної ділянки, яка може розглядатися як умовно вільна, може не співпадати з найбільш ефективним використанням земельної ділянки з поліпшеннями, які на ній розташовані.
Якщо найбільш ефективним використанням поліпшень земельної ділянки є їх ліквідація, і витрати, пов'язані з ліквідацією, перевищують вартість земельної ділянки з поліпшеннями, вартість таких поліпшень дорівнює вартості ліквідації, визначеній з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, а саме: "у разі коли за результатами розрахунків вартість ліквідації становить від'ємну величину, її значення встановлюється у розмірі 1 гривні". У даному випадку ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної.
Вартість екологічно забрудненої земельної ділянки без поліпшень визначається як вартість земельної ділянки за умови її найбільш ефективного використання з урахуванням витрат на її відновлення для такого використання.
Послідовність проведення експертної оцінки потребує процедуру вибору та обгрунтування необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування.
Оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів:
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
урахування витрат на земельні поліпшення.
Вибір та обгрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості.
Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний підхід – у термінології, визначеній національним стандартом № 1).
Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що грунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу (дохідний підхід – у термінології, визначеній національним стандартом № 1).
Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (витратний підхід – у термінології, визначеній національним стандартом № 1), який полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. При цьому залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) поліпшень земельної ділянки та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) при її існуючому використанні.
Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів.
Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.
Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки, що наведені нижче (рис.9.1).
Рис. 9.1. Методичні підходи експертної грошової оцінки.
Сутність методів оцінки земельної ділянки наведено нижче.
Метод попарного порівняння - сутність його полягає у виявленні на ринку декілька пар співставлених продаж, коли дві земельні ділянки майже ідентичні за виключенням якоїсь однієї відмінності, яку необхідно виявити і оцінити.
Метод статистичного аналізу ринку - застосування сучасних економіко-математичних та статистичних моделей для визначення вартості земельної ділянки на підставі даних про ціни продажу земельних ділянок аналогів та їх кількісні характеристики, що суттєво впливають на вартість.
Метод базової земельної ділянки - вибирається базова земельна ділянка відповідного функціонального використання, яка може бути реальною або гіпотетичною, вартість якої оцінюється із застосуванням стандартного алгоритму в рамках порівняльного підходу. Після того як вартість базової земельної ділянки визначена, вона стає орієнтиром для визначення вартості інших земельних ділянок даної категорії.
Інвестиційний метод - визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.
Метод зисків – капіталізація доходів від використання земельної ділянки (відмінних від оренди) власником або користувачем.
Економічний метод - визначення вартості землі як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.
Метод співвіднесення (перенесення) – визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки
Метод залишку для землі - вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень
Метод розподілення доходу - визначення вартості землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.
Метод розвитку (можливого використання) - вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання
Застосування тих чи інших методів експертної оцінки повинно бути завжди обгрунтовано, виходячи з внутрішніх та зовнішніх економічних умов i наявності необхідної для їх застосування інформації, а отримані показники вартості земельної власності за вибраними методами - завжди узгоджені.
Тому висновок про остаточну вартість об`єкту оцінки є не просто результатом розрахунку, а наслідком спеціального причинно-наслідкового аналізу, бо остаточна вартість земельної власності, котру називає експерт, - це одночасно мінімально можлива ціна, за яку покупець може її придбати, і максимально можлива ціна, за яку продавець згодний її продати на відкритому конкурентному ринку з урахуванням економічної ситуації, що склалася на момент продажу.
Це обумовлює вимоги до звіту про проведення оцінки, який має бути складений таким чином, щоб не виникло можливостей невірного або неповного розуміння наведеної в ньому інформації або неадекватної її інтерпретації. При цьому звіт повинен бути не тільки підсумком проведеної оцінки, але й обгрунтуванням вірності отриманого результату.
Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового документа - звіту про оцінку, - що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.
Зміст звіту має відповідати п. 50 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1531.
У звіт повинно бути включено:
назва об'єкта оцінки та місця розташування земельної ділянки, дата оцінки, найменування замовника та оцінювача, їх місце знаходження, банківські реквізити, ідентифікаційні коди - для юридичних осіб; прізвище, ім'я та по-батькові, паспортні дані, ідентифікаційні номери - для фізичних осіб;
мета проведення оцінки та обгрунтування вибору відповідної бази оцінки;
основні передумови, припущення та обмеження щодо застосування результатів оцінки;
опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних;
аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки;
обгрунтування застосування методичних підходів, методів та оцінних процедур;
визначення (розрахунок) вартості об'єкта оцінки за обраними методичними підходами та узгодження отриманих результатів;
сертифікація оцінки (підстави проведення даної оцінки, письмова заява оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, результат особистого огляду об'єкта оцінки, дотримання вимог законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо оцінки земельних ділянок та прав на них, що має важливе значення для визначення достовірності та об'єктивності оцінки та висновку про вартість об'єкта оцінки);
висновок про вартість об'єкта оцінки, який готується на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів оцінки за обраними методичними підходами та ринковими даними.
Типова структура звіту включає наступні розділи:
Загальні положення.
Характеристика об'єкту оцінки.
Обґрунтування підходів і вибір методів оцінки.
Визначення (розрахунок) вартості об'єкту оцінки.
Додатки.
У загальних положеннях визначаються та описуються:
підстава для проведення оцінки (як правило, вказується договір і завдання на проведення оцінки даного об'єкту, ліцензія на право виконання даного виду робіт, сертифікати, що підтверджують рівень кваліфікації оцінювача);
мета роботи, об'єкт оцінки і вид вартості, який необхідно визначити, а також області застосування оцінки і дату оцінки;
юридичний опис об'єкту, тобто ідентифікується об’єкт оцінки з точки зору належності та складу прав на нього або його частини, обтяження, обмеження та сервітути;
основні положення нормативно-правової та методичної бази оцінки;
зміст і джерела отримання вихідних даних для проведення оцінки, а також проводиться їх аналіз з погляду достовірності, об'єктивності, репрезентативності та достатності для застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур.
В цьому ж розділі описуються допущення та обмеження, прийняті при проведенні роботи з оцінки, а також умови використання звіту.
Окремо в розділі наводиться інформація щодо рівня компетентності оцінювачів, обгрунтування необхідності залучення інших фахівців, кола питань, що виходять за рамки компетенції оцінювачів і за яку вони не несуть відповідальності.
У кінці розділу наводиться інформація про дату обстеження об'єкту оцінки, збір і обробку вихідних даних, проведення розрахунків і складання звіту про оцінку, а також термін дії звіту.
У розділі „Характеристика об’єкту оцінки”, відображаються:
загальні відомості про населений пункт;
характеристика району розташовує об'єкту оцінки;
опис земельної ділянки;
опис земельних поліпшень;
аналіз найбільш ефективного використання об’єкту оцінки.
Загальні відомості про населений пункт включають: географічні, соціальні та економічні дані про населений пункт, його місце в системах розселення і виробництва, характер землекористування та рівень облаштування території, характеристику стану ринку нерухомості, зміни рівня попиту і пропонування залежно від економічної активності населення, рівня його зайнятості та доходів.
Характеристика району розташовує об'єкту оцінки містить опис його місцеположення в плані міста (віддаленість від центру міста, інших центрів тяжіння), входження в певну функціональну зону із зазначенням дозволених видів використання.
Опис земельної ділянки включає детальну характеристику місцеположення; розмір і форму ділянки; інженерно-геологічну, гідрогеологічну, топографічну, екологічну характеристики; характер забудови; наявність і стан інженерних мереж (теплопостачання, водопостачання, каналізації, електропостачання, газопостачання); шляхів сполучення; сусідніх землекористувань; сервітутів і планувальних обмежень.
Опис земельних поліпшень включає характеристику всіх будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці, а саме: тип будівель і споруд, їх призначення, об'ємно-планувальні, конструктивні характеристики і матеріал фундаменту, стін, перекриттів, даху, технічний стан, група капітальності, рік введення в експлуатацію, рік проведення останнього капітально ремонту, первинна і залишкова вартість. Також наводяться дані про інженерну підготовку і благоустрій території.
На підставі аналізу зазначеної вище інформації (загальні відомості про населений пункт, характеристика району розташовує об'єкту оцінки, опис земельної ділянки, опис земельних поліпшень), а також ринкових даних щодо продажу, оренди, рівня доходності подібних об’єктів тощо, оцінювач визначає найбільш ефективне використання земельної ділянки.
У розділі „Обгрунтування підходів і вибір методів оцінки” розкривається зміст загальноприйнятих підходів до оцінки земельної власності: зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок, капіталізації чистого операційного або рентного доходу, врахування витрат на земельні поліпшення. В розділі висвітлюються основні принципи, що лежать в основі кожного підходу, необхідні умови для його використання, а також методи і техніка розрахунків вартості земельної ділянки, що склалися в його рамках.
В той же час, найважливішим призначенням цього розділу є обґрунтування вибору того або іншого підходу та необхідності використання відповідних методів для визначення вартості об’єкту оцінки, виходячи з певного варіанту найбільш ефективного використання земельної ділянки, а також повноти і достовірності наявної інформації.
Розділ "Визначення (розрахунок) вартості об'єкту оцінки" включає розрахунок вартості об'єкту оцінки за вибраними методичними підходами із застосуванням методів і техніки розрахунків вартості земельної ділянки, що склалися в його рамках і повинне містити матеріал, що відображає результати реалізації всіх етапів розрахунку.
При застосуванні методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті зазначаються фактори, за якими проводиться порівняння, та розміри поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.
При застосуванні методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу від земельної ділянки, у звіті відображаються розрахунок річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень; величина ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки.
При застосуванні методичного підходу, який грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, у звіті відображається рівень цін продажу поліпшених ділянок та витрат на земельні поліпшення, які склалися на ринку.
Обов’язково в розділі отримані за вибраними методами результати оцінки проходять процедуру узгодження з використанням порівняльного і причинно-наслідкового аналізу. Це є основою для формулювання остаточного висновку про вартість земельної ділянки.
В додатки до звіту поміщаються всі вихідні дані, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки, викладені в тексті звіту:
копії документів, що посвідчують права на земельну ділянку, будівлі, споруди і їх частини;
ситуаційний план і план земельної ділянки (із зазначенням об'єктів сервітуту і зон розповсюдження планувальних обмежень);
технічний паспорт земельної ділянки;
фотографії об'єкту оцінки;
копії ліцензії на право виконання оціночної діяльності юридичної особи та кваліфікаційних сертифікатів оцінювачів.
У додатках також можуть міститися інші відомості, що є, на думку оцінювача, важливими для повноти висвітлення застосованих методів розрахунку вартості конкретного об'єкту оцінки.
Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено експертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи.
Рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок здійснюється відповідно до законодавства.
Відповідно до Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Держкомзему України від 9 січня 2003 р. № 2 термін дії звіту складає один рік від дати оцінки.
Якщо відповідно до договору про оцінку передбачена або можлива публікація результатів оцінки (ознайомлення з ними третьої сторони), разом із звітом про оцінку суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання повинен подати завізований ним текст передбачуваної публікації.
Мінімальний обсяг інформації, що має містити публікація про результати оцінки, може включати:
найменування, кваліфікацію і статус суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання;
посилання на нормативно-правові акти, відповідно до яких виконана оцінка;
дату оцінки;
вид вартості;
усі прийняті припущення та обмеження, що мали місце при виконанні оцінки.
При приватизації земельних ділянок звіт підлягає погодженню з сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповідним державним органом земельних ресурсів.
Відповідно до положень Національного стандарту № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав” звіт про оцінку дозволяється складати у стислій формі.
Звіт про оцінку майна у стислій формі може складатися під час оцінки земельних ділянок для дачного та гаражного будівництва, присадибних земельних ділянок, земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних ділянок водних об'єктів та земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу площею не більше двох гектарів.
У звіті про оцінку майна, складеному у стислій формі, повинні зазначатися етапи проведення незалежної оцінки майна, здійснені оціночні процедури, міститися висновок про вартість, а також зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація.
Звіт про оцінку майна, додатки до нього готуються не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в оцінювача, а інші видаються замовнику після реєстрації в книзі обліку виданих документів.