Контрольні запитання.

1. В чому відмінність рентного доходу, що виникає на землях населених пунктів та сільськогосподарських угіддях?

2. Які два основних фактори впливають на формування диференціальної земельної ренти в населених пунктах?

3. Назвіть коефіцієнти, які використовуються у формулі розрахунку грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки. Які з показників цієї формули не є коефіцієнтами?

4. Згідно із якими нормативно-правовими документами встановлюються коефіцієнти функціонального використання Кф для окремої земельної ділянки?

5. Що таке середня (базова) вартість. Поясніть чому середня вартість буде однаковою для всіх земельних ділянок конкретного населеного пункту?

7.3. Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту

Основним елементом середньої вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. До цих витрат включаються вартість лише елементів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури населеного пункту, які до того ж не виконують суто технологічних функцій на виробничих підприємствах. Тобто, мається на увазі комунальна інфраструктура міста, села, чи селища.

Це єдиний показник формули розрахунку грошової оцінки земельної ділянки, який вимірюється у гривнях. Інформаційною базою для визначення витрат є дані державної та відомчої статистичної звітності про натуральні та вартісні показники, надані службами комунального господарства, а також матеріали чергових планів інженерних мереж, які ведуться міськими (селищними) службами, матеріали опорного плану, виконаного в складі генерального плану населеного пункту.

Чому для визначення середньої вартості використовуються саме дані про інженерно-транспортну та природоохоронну інфраструктуру і не беруться до уваги показники витрат на спорудження соціальної та виробничої інфраструктури? Справа в тому, що численні дослідження, які проводились фахівцями у різних населених пунктах України, підтвердили той факт, що саме рівень розвитку комунальної інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури найтіснішим чином впливає на формування інфраструктурної складової диференціальної земельної ренти. Чим більша питома вага цих витрат, тим вищий показник вартості одного м² земель населеного пункту і, відповідно, тим вища буде і його грошова оцінка.

Витрати на освоєння та облаштування території мають представлятися як відновна вартість (первісна вартість, що змінюється після переоцінки) витрат інженерної інфраструктури. Не можна використовувати дані по залишковій вартості об'єкту інфраструктури, оскільки в цьому випадку враховується амортизація вартості об'єкту за період його експлуатації.

Відновна (первісна) вартість - це сума витрат, необхідних для відтворення основних фондів на момент оцінки і визначається на основі їх інвентаризації та переоцінки у відповідності до чинного законодавства України. Вихідні дані представляються у розрізі окремих елементів інженерної інфраструктури

В реальних умовах найчастіше не вдається отримати повні і точні дані щодо відновної вартості витрат, або надані значення можуть викликати серйозні сумніви. В цьому випадку для розрахунку окремих елементів інженерної інфраструктури населеного пункту можна використовувати «Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны» (Москва, 1986г.), «Укрупненные показатели восстановительной стоимости” (УПВС) для окремих видів інженерно-транспортної і природоохоронної інфраструктури. Звичайно, всі ці показники слід проіндексувати на поточний термін виконання грошової оцінки.

Для полегшення роботи в табл.7.3 та 7.4 наводяться укрупнені показники витрат на будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури та окремих видів інженерних мереж (включаючи вартість проектно-кошторисної документації). Для того, щоб розрахувати загальну відновну вартість витрат елементу інженерно-транспортної інфраструктури необхідно значення натурального показника перемножити на вартість її одиниці виміру.

Приклад 1. Необхідно розрахувати відновну вартість насосної станції перекачки побутових вод потужністю 5 тис.м³ на добу станом на 1 січня 2005 року. Згідно табл. 7.3. укрупнений показник відновної вартості насосної станції перекачки в розрахунку на 1 тис.м³ на добу складає 56,32 тис. грн. Таким чином загальна відновна вартість насосної станції складе 56,32 тис. грн × 5 = 281,6 тис. грн.

Приклад 2. Необхідно розрахувати відновну вартість газопроводу діаметром 200 мм та довжиною 10 км. Використовуючи дані табл. 7.4 отримуємо відновну вартість газопроводу: 98,5 тис. грн × 10 = 985 тис. грн.

Таблиця 7.3