Глава 11. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Чистий операційний дохід визначається як різниця між доходом, що склався на ринку орендних платежів за землю та (або) її поліпшень, та щорічними витратами на утримання й експлуатацію земельної ділянки та (або) її поліпшень.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

В рамках даного методичного підходу до оцінки земельної ділянки використовуються два його різновиди:

пряма капіталізація;

непряма капіталізація (дисконтування грошових потоків).

Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володіння (використання) земельною ділянкою, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо.

Пряма капіталізації ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки або наданні її в оренду, а строки користування земельною ділянкою необмежено великі (прямують до нескінченності). При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

,

де:		-	оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
		-	річний чистий операційний або рентний дохід (фактичний або очікуваний) (у гривнях);
		-	ставка капіталізації (коефіцієнт).

Непряма капіталізація (дисконтуванні грошових потоків) грунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки або наданні її в оренду протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

,

де:		-	вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого операційного або рентного доходу (у гривнях);
		-	очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (у гривнях);
		-	ставка капіталізації (коефіцієнт);
		-	поточна вартість реверсії;
	t	-	період (у роках), який ураховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

При використанні методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, слід застосовувати інвестиційний метод або метод зисків.

Зазначені методи використовуються у разі як прямої, так і непрямої капіталізації очікуваних доходів.

Таким чином, при застосуванні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки експерту необхідно визначити річний чистий операційний або рентний дохід від її використання та ставку капіталізації.