8.3 Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення

В основу розрахунку грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення покладається рентний доход від цільового використання земельних ділянок та здійсненого поліпшення їх облаштування.

Фактично це є затратний метод розрахунку – чим більше грошей вкладено в облаштування, тим дорожчою буде земельна ділянка. При цьому ефективність використання земельної ділянки на результати грошової оцінки впливає досить суттєво.

Таке положення суперечить частині 1 статті 4 Закону України «Про плату за землю», де сказано: «Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників землі та землекористувачів». Проте на даному етапі проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, коли фактично здійснених оцінок небагато та інформаційна база є недостатньою, такий крок може бути визнаний прийнятним як тимчасовий вихід з положення для створення необхідної бази даних.

У зв’язку з необхідністю врахування ситуації, що склалась, в цей розділ було внесено два різних підходи, які дозволяють більш повно враховувати особливості умов оцінки конкретних земельних ділянок:

для стандартних умов (земельна ділянка з поліпшеннями, інформаційна база достатня і достовірна) процедура описана у підрозділі 8.3.1;

для ситуацій, пов’язаних з відсутністю або недостовірністю інформаційної бази – процедура описана у підрозділі 8.3.2.

8.3.1 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за стандартних умов

Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення визначається за формулою:

Ц_н = Р_пнп  Т_к  К_ф  К_м  П_д  К_і , (2)

де Ц_н – нормативна грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях);

Р_пнп - рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки в перерахунку на одиницю площі (у гривнях/м²);

Т_к - термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рівні 33 років;

К_ф - коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки;

К_м - коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки;

П_д - площа земельної ділянки, м².

К_і – річний коефіцієнт індексації грошової оцінки земель, який щорічно уточнюється станом на 1 січня у порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України.

При порівнянні цієї формули (2) та універсальної формули (1) ми помітимо, що вони практично тотожні. Тобто, основна проблема полягає у знаходженні величини рентного доходу.

Рентний доход, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (Р_пнп), визначається за формулою:

Р_пнп = (ТП - З - З К_нр)  В_зп : В_оф, (3)

де ТП – нормативний обсяг товарної продукції підприємства, яке є власником або користувачем оцінюваної земельної ділянки (у гривнях/м²);

З – виробничі затрати, гривнях/м² ;

К_нр – коефіцієнт норми рентабельності;

В_зп – балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктур, яка розташована за межами земельної ділянки і знаходиться на балансі даного підприємства;

В_оф – балансова вартість основних фондів підприємства.

На визначенні цих показників слід зупинитись досить детально, оскільки саме вони визначають точність розрахунків та достовірність результатів.

Нормативний об'єм валової продукції (ТП) розраховується як добуток виробничих затрат (З) та коефіцієнта нормативної рентабельності 1,15.

Дані про виробничі затрати слід брати з фінансової (бухгалтерської) звітності. Об'єкти, які здійснюють господарську діяльність обовязково мають таку звітність незалежно від розмірів та обсягів діяльності (навіть при збитковій діяльності така звітність існує).

Значення виробничих затрат приймається за даними фінансового звіту підприємства за той рік, який передував рокові оцінки. При цьому слід враховувати, що треба брати дані за повний календарний рік. Не допускається використовувати незатверджені дані або вибірково за окремі квартали року.

Коефіцієнт нормативної рентабельності 1,15 являє собою нормативно встановлену умовну прибутковість виробництва. В реальних умовах ситуація значно складніша і в одних випадках рентабельність значно перевищує нормативно встановлену величину, а в інших не досягає її. Можливі навіть випадки збитковості. Але треба памятати, що цей алгоритм розрахунку використовується саме для випадків нормативної грошової оцінки і реальна ситуація не має відношення до цієї роботи.

Значення коефіцієнта норми рентабельності (К_нр), який визначає обсяги витрат на розширене відтворення виробництва, приймається на рівні 0,12. Таким чином формула дозволяє врахувати чисті виробничі затрати. З сукупних виробничих затрат (З) вилучаються виробничі затрати, що спрямовуються на розширене відтворення виробництва (З  К_нр). В кінцевому випадку вираз в дужках дозволяє отримати величину чистої товарної продукції.

Затрати на облаштування земельної ділянки в кожному випадку індивідуальні. Цим забезпечується врахування особливостей кожної земельної ділянки.

У затратах враховується балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і знаходиться на балансі даного підприємства.

Рис. 8.1

Розглянемо умовний приклад. Існує підприємство, на території якого знаходяться виробничі споруди (1,2 і 3), гуртожиток (4), інженерні мережі, що проходять територією підприємства та виходять за його межі, а також залізниця та під’їзна автодорога (а). Тепер слід розглянути, які з цих елементів будуть враховуватись при грошовій оцінці.

З визначення затрат виходить, що безумовно будуть враховуватись:

виробничі споруди (1,2 і 3);

інженерні мережі, що проходять територією підприємства (водогін, каналізація, кабелі енергопостачання, газопроводи тощо);

інженерні мережі, що виходять за межі території підприємства (водогін, каналізація, кабелі енергопостачання, газопроводи тощо) незалежно від відстані, на яку вони прокладені;

внутрішні проїзди в межах території та частина автодороги (а) за її межами, якщо вона знаходиться на балансі цього підприємства;

залізниця в межах території, а також та її частина за межами, що знаходиться на балансі цього підприємства.

Виникає питання - чому не враховано будинок гуртожитку, який знаходиться на території підприємства? Тому що це будинок іншого функціонального призначення – житлової забудови. Незалежно від того, виділено в натурі межі земельної ділянки гуртожитку чи ні, він має бути оцінений окремо за відповідною методикою.

Якщо межі не встановлено, слід брати площу ділянки, яка виділялась для забудови у відповідності до акту відведення земельної ділянки.

Якщо межі не встановлено і при будівництві не виділялась окрема земельна ділянка, то слід брати норму площі на одне ліжко-місце відповідно до будівельних норм і множити на кількість ліжок в даному гуртожитку.

Територія гуртожитку має бути вилучена з загального балансу території підприємства.

Так само дитячий садок, який стоїть на балансі цього підприємства не може бути врахований у вартість основних фондів. Садочок (будинок культури, пансіонат, санаторій, житловий фонд тощо) належить до соціальної, а не до інженерної інфраструктури.

Інформацію щодо балансової вартості основних фондів та інженерних мереж слід брати з бухгалтерської звітності. Балансову вартість слід брати як як відновну.

Необхідно звернути увагу на те, що балансова вартість основних фондів не може бути нульовою або від’ємною. У випадку, коли у бухгалтерській звітності показана нульова або від’ємна залишкова балансова вартість, вона має бути переоцінена до фактичної у відповідності до вимог законодавства.

Постановою Кабінету Міністрів України від 22 липня 1998 р. №1114 «Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації» визначено загальний підхід до оцінки майна. Хоча призначення Методики зовсім інше, видається цілком слушним застосувати ті ж підходи до визначення вартості основних фондів, що й під час приватизації.

Зокрема, абзац четвертий пункту 7 містить такий порядок «За наявності повністю зношених за даними бухгалтерського обліку, функціонально застарілих, але придатних до експлуатації основних засобів інвентаризаційна група, що створюється за рішенням голови інвентаризаційної комісії, до складу якої обов'язково включаються представники підприємства, що здійснюють нагляд за безпекою та охороною праці, включає їх до окремого інвентаризаційного опису та визначає оціночну вартість зазначених основних засобів з урахуванням їх фактичного фізичного стану або за результатами експертної оцінки їх ринкової вартості».

Коротко підсумовуючи можна визначити, що у випадку коли балансова вартість основних фондів у бухгалтерській звітності показана нульовою або від’ємною, необхідно створювати комісію і діяти у відповідності до вказаної постанови Кабінету Міністрів України. Не слід брати на себе відповідальність за переоцінку.