Контрольні запитання.
Які основні завдання вирішує Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”?
Що таке “принцип платності” для землі, як він діє по відношенню до власників і користувачів земельних ділянок?
Опишіть структуру Закону України “Про плату за землю”.
Які принципові відмінності нарахування податку для земель сільськогосподарського призначення, житлової тв громадської забудови та інших територій населених пунктів?
Що спільного у експертній грошовій оцінці земель сільськогосподарського призначення, житлової тв громадської забудови та інших територій населених пунктів?
2.4. Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо планування і забудови територій
Регіональні правила забудови - нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського значення Автономної Республіки Крим, міст обласного значення) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок.
По суті, це документ, що встановлює процедури для здійснення планування та забудови земельних ділянок на території АР Крим і областей. Після затвердження він діє для всіх без винятку населених пунктів, але обласні центри та міста обласного підпорядкування мають розробити для своїх територій місцеві правила забудови. Регіональними правилами встановлюються: орган, до якого звертається громадянин; вичерпний перелік документів, які громадянин має надати для розгляду (заява, копія акта на право власності чи користування земельною ділянкою, ескіз і опис майбутнього будинку чи споруди тощо); порядок розгляду поданих документів; термін розгляду заяви; порядок проведення експертизи; можливі результати розгляду (умови, за яких заява має бути задоволена, умови, за яких заява може бути відхилена); інші питання, що можуть бути визначені для відповідного регіону, зважаючи на його особливості згідно із законодавством України.
Так, у статті 24 Закону “Про планування і забудову територій” сказано: “Комплексний висновок і проект рішення про дозвіл на будівництво готуються спеціально уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури протягом місяця від дня звернення заінтересованої особи. У випадках, передбачених регіональними або місцевими правилами забудови, комплексний висновок готується з урахуванням висновків відповідних землевпорядних, природоохоронних, санітарних та інших органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень. Свої висновки зазначені органи надають протягом двох тижнів від дня звернення спеціально уповноваженому органу з питань містобудування та архітектури”. Результатом застосування цієї норми є наступне: визначено, що громадянин має звертатися з даних питань до спеціально уповноваженого органу з питань містобудування та архітектури і намагання будь-яких інших органів взяти на себе проведення експертизи є незаконними; загальний термін, протягом якого громадянин має одержати висновок, не може перевищувати місяця за будь-яких обставин; усі інші органи, що залучаються до проведення експертизи, зобов’язані надати свої висновки органам архітектури і їхні вимоги самостійно зустрітися із заявником або вимагати від нього додаткових матеріалів є незаконними.
Статтею 32 названого Закону встановлено, що (посадові) особи винні у: недотриманні термінів надання висновків комплексної експертизи або обґрунтованої відмови; недотриманні термінів подання відповідних висновків до складу комплексної експертизи; недотриманні термінів підготовки та надання дозволів на будівництво і виконання будівельних робіт; вимаганні при видачі дозволів на будівництво об'єктів містобудування та виконання будівельних робіт чи проведення експертизи будь-яких інших документів, не передбачених законодавством, несуть відповідальність, встановлену законом.
Для проведення грошової оцінки регіональні правила можуть становити значний інтерес, з погляду організації процесу одержання необхідних вихідних даних і ознайомлення з містобудівною документацією, а також її використання для оцінки.
Місцеві правила забудови − нормативно-правовий акт, яким встановлюються порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.
Місцеві правила забудови повинні узгоджуватися з регіональними. Фактично, що стосується процедурної частини, місцеві правила забудови є уточненням регіональних з урахуванням особливостей того чи іншого населеного пункту.
Цей документ складається з трьох частин:
процедурної, що визначає орган, до якого звертається громадянин; вичерпний перелік документів, які громадянин має надати для розгляду; порядок розгляду поданих документів; термін розгляду заяви; порядок проведення експертизи; можливі результати розгляду (всі ці питання уточнюються для конкретного населеного пункту);
текстової, крім переліку всіх допустимих видів, умов і обмежень забудови, який наведено у визначенні, має містити інформацію про законодавчу основу запровадження місцевих правил, їхні об’єкти, порядок звернення громадян з питань правил забудови (обговорення, захист їхніх інтересів, інформування тощо), порядок контролю (в тому числі громадського) за дотриманням правил, порядок одержання спеціального дозволу на забудову (у випадках відхилення від загальних правил), умови використання землі та будівель, які надані раніше, але не відповідають пізніше встановленим правилам, а також наводиться інша інформація для правильного розуміння пересічними громадянами змісту і сфери застосування місцевих правил забудови;
графічної − спрощеного картографічного плану міста, на якому всі території розділені на зони за ознакою спільності у дозволеному використанні територій (такий план дає змогу ідентифікувати будь-яку земельну ділянку за ознакою функціонального використання, зіставивши код зони з її описом).
Зміст та особливості місцевих правил забудови визначено статтею 22 Закону України “Про планування і забудову територій”. Зокрема, сказано, що місцеві правила забудови розробляються (обов’язково) для міст Києва та Севастополя, міст обласного значення, республіканського значення Автономної Республіки Крим. Для сіл, селищ, міст районного значення відповідні ради можуть розробляти місцеві правила забудови, якщо виникає потреба у їхній розробці.
Місцеві правила забудови затверджуються відповідними радами. Слід зазначити, що ця процедура має здійснюватися тільки після всебічного і відкритого обговорення проекту всіма заінтересованими членами даної територіальної громади. Кабінетом Міністрів України затверджено положення про порядок залучення громадян до обговорення містобудівної документації та місцевих правил.
У текстовій частині місцевих правил забудови визначається перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Для кожної зони згідно з державними будівельними нормами встановлюються єдині умови й обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок:
граничнодопустимі поверховість будинків і споруд та щільність забудови;
мінімальні відступи будинків і споруд від червоних ліній, ліній регулювання забудови, меж суміжних ділянок;
вимоги до впорядкування доріг та під'їздів до будинків і споруд, місць паркування транспортних засобів;
вимоги до забезпечення експлуатації інженерно-транспортної інфраструктури;
вимоги до озеленення та впорядкування територій;
вимоги до утримання будинків і споруд;
перелік обмежень використання земельних ділянок (містобудівні, інженерні, санітарно-епідеміологічні, природоохоронні, історико-культурні);
інші вимоги, зазначені у статті 19 Закону.
На плані зонування встановлюється поділ території населеного пункту на зони з допустимими та переважними видами використання земельних ділянок.
На плані зонування не допускається відображення елементів, які можуть перешкоджати вільному доступу до цього плану. Тобто такі документи не повинні містити будь-які грифи, що можуть обмежити право громадян на ознайомлення з ними і вільне використання у своїй діяльності.
При розробленні землевпорядної документації враховуються єдині умови й обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок, визначені місцевими правилами забудови.
З огляду на мету розділу, слід розглянути переваги, які може мати експерт при використанні матеріалів місцевих правил забудови.
Найкраще це показати на прикладах (рис.2.2; табл.2.1).
Відповідно до існуючої забудови для відповідних зон встановлюються допустимі види забудови та іншого використання. Нові види забудови не можуть вступати в протиріччя з існуючою забудовою.
Рис.2.2. Фрагмент місцевих правил забудови.
Таблиця 2.1