4.1. Містобудування

Порядок розробки, погодження, затвердження та застосування містобудівної документації регулюється двома основними законами: "Про основи містобудування" та "Про планування і забудову територій". Є ще кілька законів "Про архітектурну діяльність" (регулює правовідносини між головним архітектором проекту та замовником), Цивільний кодекс (регулює правовідносини при укладанні договорів підряду), а також "Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування" і Кодекс України про адміністративні правопорушення, які встановлюють відповідальність за порушення законодавства. Закон “Про охорону культурної спадщини” регулює охорону памяток містобудування, архітектури та садово-паркового мистецтва.

У дуже наближеному вигляді містобудівна документація є основними напрямками для складання планів соціально-економічного розвитку, які місцеві ради зобов’язані розробляти для відповідних територіальних громад згідно із Конституцією України.

Закон України “Про основи містобудування” прийнятий у 1992 році (в 2001 році до нього внесено суттєві зміни) і містить:

визначення основних термінів, головних напрямів містобудівної діяльності, основних вимог до містобудівної діяльності, об’єктів і суб’єктів містобудування;

компетенцію органів державної влади та місцевого самоврядування у сфері містобудування;

визначення державних стандартів, норм і правил, містобудівної документації, шляхи реалізації містобудівної документації, вимоги до екологічної безпеки;

порядок визначення територій та використання земель для містобудівних потреб, а також визначення права на забудову земельних ділянок;

визначення містобудівного кадастру населених пунктів, державного контролю у сфері містобудування;

встановлює відповідальність за порушення містобудівного законодавства.

Необхідно зупинитися на важливих для оціночної діяльності моментах.

Стаття 1 Закону містить наступне визначення: містобудування (містобудівна діяльність) − це цілеспрямована діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, громадян, об'єднань громадян по створенню та підтриманню повноцінного життєвого середовища, яка включає прогнозування розвитку населених пунктів і територій, планування, забудову та інше використання територій, проектування, будівництво об'єктів містобудування, спорудження інших об'єктів, реконструкцію історичних населених пунктів при збереженні традиційного характеру середовища, реставрацію та реабілітацію об'єктів культурної спадщини, створення інженерної та транспортної інфраструктури.

Із наведеного визначення випливає, що практично всі аспекти господарської діяльності, які так чи інакше пов’язані із зміною вартості будь-якої нерухомості (проектування, будівництво, реконструкція, реставрація) всіх без винятку фізичних та юридичних осіб, підпадає під дію вказаного Закону.

На особливу увагу заслуговує визначення об’єктів містобудування, до яких віднесені:

територія України та території її адміністративно-територіальних одиниць;

функціональні території (зони) адміністративно-територіальних одиниць (території громадської забудови, виробничі, рекреаційні, комунальні, охорони нерухомої культурної та природної спадщини тощо);

будинки і споруди, їхні комплекси;

комунікації та споруди інженерної й транспортної інфраструктури.

Відповідно до об’єктів містобудування формується номенклатура містобудівної документації. В статті 17 вказано, що “Види, склад, порядок розробки, погодження і затвердження містобудівної документації визначаються актами законодавства”. Перелік основних видів містобудівної документації наведено в Законі України “Про планування і забудову територій”.

Вимоги до складу, порядку розробки, погодження і затвердження містобудівної документації закріплені в нормах “Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения схем и проектов районной планировки, планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов ВСН 38-82”, Госгражданстрой, Москва, 1983 год”.

Українськими нормами поки що замінено лише один розділ із цього документу. З уведенням в дію Державних будівельних норм ДБН Б.1-3-97 “Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів” відмінено дію розділу “Генеральный план” згаданого ВСН 38-82. Інші розділи є чинними.

Закон України “Про планування і забудову територій” прийнятий в 2000 році і містить:

визначення основних термінів, що застосовуються у цьому Законі й охоплює ключові поняття у сфері містобудування;

основи організації планування територій;

порядок організації планування територій на загальнодержавному і регіональному рівнях;

порядок організації планування територій на місцевому рівні;

порядок регулювання планування, забудови та іншого використання територій;

визначення державного контролю за плануванням, забудовою та іншим використанням територій, а також встановлює відповідальність за порушення законодавства під час планування, забудови та іншого використання територій.

На окремих аспектах створення та реалізації містобудівної документації відповідно до згаданого Закону доцільно зупинитися детальніше.

Містобудівна документація затверджується відповідною місцевою радою з визначенням строку її дії та переліку раніше прийнятих рішень, що втрачають чинність, а також тих рішень, до яких необхідно внести відповідні зміни.

Генеральним планом населеного пункту визначаються:

потреби в територіях для забудови та іншого використання;

потреба у зміні межі населеного пункту, черговість і пріоритетність забудови та іншого використання територій;

межі функціональних зон, пріоритетні та допустимі види використання та забудови територій;

планувальна структура та просторова композиція забудови населеного пункту;

загальний стан довкілля населеного пункту, основні фактори його формування, містобудівні заходи щодо поліпшення екологічного і санітарно-гігієнічного стану;

території, які мають будівельні, санітарно-гігієнічні, природоохоронні та інші обмеження їх використання;

інші вимоги, визначені державними будівельними нормами.

Врахування державних інтересів під час планування і забудови територій на місцевому рівні полягає у визначенні потреби в територіях, необхідних для розташування та утримання об'єктів загальнодержавного значення, врахування інших завдань реалізації державної політики щодо використання територій.

При здійсненні планування і забудови територій на місцевому рівні врахування громадських інтересів полягає у визначенні потреби територіальної громади в територіях, необхідних для розташування, утримання об'єктів житлово-комунального господарства, соціальної, інженерно-транспортної інфраструктури, розв’язання інших завдань забезпечення сталого розвитку населеного пункту.

При здійсненні планування і забудови територій на місцевому рівні врахування приватних інтересів полягає у забезпеченні фізичним та юридичним особам рівних можливостей набуття у власність або в користування земельних ділянок, захисту майнових прав, а також безпечного функціонування об'єктів нерухомості.

Нормативне регулювання планування, забудови та іншого використання територій полягає у прийнятті нормативно-правових актів, зокрема державних будівельних норм, відомчих нормативних документів, регіональних і місцевих правил забудови.

Для забезпечення дотримання вимог законодавства, а також регіональних та місцевих правил забудови, державних стандартів, норм і правил, містобудівної документації фізичним та юридичним особам за їхнім письмовим зверненням надаються єдині умови й обмеження забудови земельних ділянок, вихідні дані на проектування об'єктів містобудування (далі − вихідні дані).

Вихідними даними можуть визначатися також вимоги до пайової участі замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів. Постановою Кабінету Міністрів України №1930 від 30.12.2000 року “Про встановлення граничного розміру залучення коштів замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів” установлено розмір коштів на розвиток відповідної інфраструктури. У цій Постанові зазначено, що граничний розмір залучення коштів замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів з урахуванням вартості робіт, передбачених вихідними даними на проектування, не може перевищувати 25 відсотків вартості будівництва об'єкта незалежно від його функціонального призначення.

Дозвіл на виконання будівельних робіт − це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж і споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.

Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законодавством.

Наведені у даному розділі окремі положення Закону “Про планування і забудову територій” дають змогу зрозуміти загальне спрямування цього нормативного акта та які саме аспекти містобудівної діяльності можуть мати суттєвий вплив на результати грошової оцінки земельних ділянок, особливо забудованих або призначених для забудови.

Наприклад, якщо на земельній ділянці проведено частково будівельні роботи (об’єкт незавершеного будівництва), але немає ні дозволу на будівництво, ні вихідних даних то не може бути і дозволу на виконання будівельних робіт. У такому разі майбутній покупець буде змушений не тільки одержати всі необхідні дозволи і понести матеріальні витрати на їх одержання, але й згаяти багато часу. Не виключено, що зазначене самовільне будівництво взагалі не відповідає встановленому функціональному використанню цієї ділянки чи району. Тоді такий об’єкт незавершеного будівництва доведеться демонтувати. А витрати мають враховуватися при грошовій оцінці земельної ділянки.