8.3.2 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за умов відсутності земельних поліпшень або недостатності інформації

Відповідно до Порядку грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (за межами населених пунктів) грошова оцінка земельних ділянок промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення без земельних поліпшень, а також в разі, якщо неможливо встановити рентний дохід на відокремлених земельних ділянках окремих підприємств (ділянки дочірніх підприємств без створення юридичної особи або інших випадках, коли по оцінюваній земельній ділянці не ведеться самостійна звітність, у разі відсутності необхідних даних або їх недостатності, а також у випадках існування підприємства менше одного повного календарного року) визначається відповідно до таблиці 1.1 (додаток № 1).

Застосування таблиці дозволяє розрахунок рентного доходу (формула 3 цього розділу) замінити середньорічним рентним доходом від використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Середньорічний рентний дохід від використання земель розраховано для кожної області і подальша диференціація значень таблиці має здійснюватись за допомогою системи коефіцієнтів.

8.3.3 Застосування коефіцієнтів

Коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки (К_ф), характеризує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності (додаток № 1, таблиця 1.2). Він враховується аналогічно тому, як і при оцінці земель населених пунктів.

Особливість коефіцієнта, який враховує місце розташування земельної ділянки (К_м) і обчислюється як добуток врахування регіональних та локальних факторів місця розташування земельної ділянки полягає у двох основних речах.

По-перше, регіональні фактори враховують віддаленість від адміністративного центру та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення (залізниці, автомагістралі загальнодержавного значення, морські та річкові порти, аеропорти), входження до приміської зони великих міст.

Найпростіше це перевірити порівнюючи два умовно однакових будинки відпочинку, один з яких розташований в лісі на відстані 0,5 км від зупинки міжміського автобусу, а другий на відстані 15 км. Зважаючи на необхідність періодично відвідувати магазини та пошту, навряд чи другий будинок відпочинку буде користуватись надто великою популярністю, незважаючи навіть на природні фактори. Ще суттєвіше ці фактори будуть впливати при розміщенні промислових обєктів (підвоз працюючих, сировини, вивіз готової продукції тощо).

Рис. 8.2

По-друге, варто зупинитись на врахуванні коефіцієнта входження земельної ділянки до приміської зони великих міст.

Розглянемо приклад двох земельних ділянок №1 біля м. Дніпропетровська та №2 біля м. Дніпродзержинська. Якщо виходити з чисто логічних міркувань, то ділянка №1 щонайменше повинна мати не гірші умови ніж ділянка №2. Проте, ділянка №2 входить одночасно до приміських зон двох міст Дніпропетровська, яка охоплює значну частину області, та м. Дніпродзержинська.

Отже, якщо суто механічно користуватись таблицею, то потрібно до грошової оцінки ділянки №1 застосувати один коефіцієнт 1,5, а до грошової оцінки ділянки №2 застосувати два коефіцієнти 1,5 (для Дніпропетровська) та 1,2 (для Дніпродзержинська). Добуток коефіцієнтів дасть 1,8, тобто ділянка №2 за умови рівності інших показників виявиться більш цінною ніж ділянка №1, а це суперечить здоровому глузду.

У випадках накладання двох і більше приміських зон, як наведено у прикладі слід застосовувати один більший коефіцієнт. Тобто для ділянок №1 і №2 буде застосовано однаковий коефіцієнт 1,5. За рахунок інших коефіцієнтів розмір оцінки набуде економічно доцільних співвідношень.

Коефіцієнт, який враховує локальні фактори місця розташування земельної ділянки за інженерно-інфраструктурними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними та територіально-планувальними умовами можна узагальнено вважати відносним показником комфортності та привабливості об’єкта, який оцінюється. Застосовуються коефіцієнти так само, як і при оцінці земель населених пунктів, тому детальніше на цьому зупинятись не варто.

Значний інтерес становить грошова оцінка земельних ділянок, наданих для потреб оборони та іншого призначення. Порядком визначається, що грошова оцінка проводиться з урахуванням їх фактичного використання, на основі положень, викладених у відповідних розділах Порядку грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) і Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

У практичній діяльності це значить, що всю земельну ділянку, надану для потреб оборони слід розділити на менші ділянки у відповідності до функціонального використання. На наступному етапі слід здійснити грошову оцінку згідно положень відповідного розділу одного чи другого порядку, а далі до отриманого результату застосувати коефіцієнт 0,7.

Територію військового містечка, де проживають офіцери з сім’ями слід оцінювати за порядком грошової оцінки земель населених пунктів, до території майстерень та ремонтних баз може бути застосовано порядок оцінки земель промисловості, територія підсобного господарства має бути оцінена як землі сільгосппризначення, лісові масиви відповідно до розділу грошової оцінки земель лісового фонду і так далі.

Певні проблеми виникають з оцінкою територій казарм, плаців, стрільбищ, полігонів. Вони є власне землями оборони, але за межами населених пунктів відсутня базова вартість 1-го квадратного метра земель, тому за базову слід приймати розрахункову вартість за аналогією з землями населених пунктів з подальшим застосуванням всіх відповідних коефіціентів.

Рис. 8.3

Земельні ділянки підприємств торфовидобувної промисловості, зайняті сільськогосподарськими угіддями, під промисловими та адміністративними будівлями, в населених пунктах, під водоймами тощо, крім земельних ділянок під торфовими родовищами, оцінюються на основі положень, викладених у відповідних розділах цього Порядку і Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

За об'єкт оцінки під торфорозробками приймається земельна ділянка в межах торфового родовища - площа, на якій видобувається торф, площа, яку готують для видобування торфу, та площа, на якій видобуто торф і яка рекультивується.

Доцільно більш чітко розділити такі речі, як земельні ділянки підприємств торфовидобувної промисловості та об’єкти оцінки під торфорозробками. На малюнку ці речі дуже чітко розділені. Якщо вся територія підприємства торфовидобувної промисловості, що зображена на малюнку має у своєму складі землі іншого функціонального використання (у прикладі рілля та пасовище), то вони оцінюються відповідно до вимог пункту 1.4 цього Порядку за їх функціональним використанням незалежно від того, до якої категорії земель вони віднесені.

Тому у наведеному прикладі за об'єкт оцінки під торфорозробками приймається тільки земельна ділянка в межах торфового родовища − площа, на якій видобувається торф (2), площа, яку готують для видобування торфу (1), та площа, на якій видобуто торф і яка рекультивується (3).

Приклад №1 розрахунку грошової оцінки земель промисловості.

Вихідні дані:

земельна ділянка промислового підприємства площею 0,8 га, розташована поблизу міста Васильків;

відстань до центру м. Василькова становить 18 км;

дата оцінки грудень 2006 року.

(З) виробничі затрати становлять70000 грн., а виробничі затрати на 1м² складуть 70000 : 8000 = 8,75 грн./м²;

коефіцієнта нормативної рентабельності - 1,15;

(К_нр) коефіцієнта норми рентабельності - 0,12;

(В_зп) - балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і знаходиться на балансі даного підприємства – 300 000 грн.;

(В_оф) - балансова вартість основних фондів підприємства – 400 000 грн.;

Спочатку розраховуємо рентний доход Р_пнп = (8,75  1,15 – 8,75 – 8,75  0,12)  300000 : 400000 = (10,06-8,75-1,05)  0,75 = 0,2 грн./м²;

Тепер врахуємо коефіцієнт К_м:

К_м = К_р1  К_р2  К_р3 = 1,5  1,15  1,1 = 1,9

Підставляємо дані у формулу:

Ц_н = Р_пнп  Т_к  К_ф  К_м  П_д  І_р,

Цн = 0,2  33  1,2  1,9  8000  1,0 = 122373,8 грн.

Приклад №2 розрахунку грошової оцінки земель, наданих для потреб оборони.

Вихідні дані візьмемо схожі до попереднього прикладу за розташуванням. Загальна площа земельної ділянки 10 га;

2.1 Територія військового містечка, де проживають офіцери з сім’ями становить 2 га. Розрахунок робиться у відповідності до порядку грошової оцінки земель населених пунктів.

Зважаючи, що територія казарм, плаців, стрільбищ, полігонів становить 4 га, а розрахунок практично співпадає з розрахунком для військових містечок, доцільно ці території об’єднати і виконувати спільні розрахунки. Тобто загальна територія складе 6 га.

Підставляємо дані у формулу:

Базова вартість території містечка становить 1,61 грн./м². Грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту Км2 (1,25) буде дорівнювати 2,01 грн за 1 м².

Наявність локальних факторів буде оцінена наступним чином: територія містечка знаходиться в зоні пішохідної доступності в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту (К = 1,08), в зоні перевищення припустимого рівня шуму від аеродрому (К = 0,90).

Річна індексації грошової оцінки земель на 20063 рік для земель населених пунктів встановлена 1,0.

Ділянка примикає до вулиці з твердим покриттям, має централізоване водо- газо- та теплопостачання та каналізацію. Таким чином, із загальної кількості локальних факторів, які мають вплив, на земельну ділянку ми використовуємо два. Км3 = 1,08  0,90 = 0,97

Дана ділянка відноситься до категорії “Землі житлової забудови” і має коефіцієнт Кф = 1,0.

Тепер ми можемо здійснити повну грошову оцінку 1 м2 земельної ділянки військового містечка. Вона становитиме:

Ц₀ = 2,01 грн/ м²  0,97  1,0 = 1,95 грн/ м²

Грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 20000 м2 (2,0 га) складе:

1,95 грн/ м²  60000 м² = 117000 грн.

Тепер застосуємо річний коефіцієнт індексації 117000  1,0 = 117000 грн.

2.2 Території майстерень та ремонтних баз становить 1 га. Розрахунок робиться у відповідності до розділу 2 Порядку грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення.

Базова вартість буде розраховуватись аналогічно тому, як це зроблено у прикладі №1. Для економії часу візьмемо ті самі вихідні дані, тільки врахуємо розмір території визначений в цьому прикладі (1 га змість 0,8 га).

Цн = 291329,28 : 0,8 = 150480 грн.

2.3 Територія підсобного господарства становить 3 га. Беремо зразу середню грошову оцінку одиниці площі ріллі по Київській області, яка становить 7 копійок або 0,07 гривень/м² множимо на площу 30000 =2100 грн.

Складаємо всі результати по окремих ділянках і отримуємо суму :

117000 + 150480 + 2100 = 269580 грн.

Тепер до всієї суми застосовуємо коефіцієнт 0,7 і отримуємо кінцевий результат (269580  0,7) = 188706 грн.

Відповідь: грошова оцінка земельної ділянки, наданої для потреб оборони становить 188706 грн.