Контрольні запитання.

1. Що таке середня (базова) вартість? Які показники ми враховуємо при її розрахунку?

2. Чому при розрахунку витрат на освоєння та облаштування території враховується відновна, а не залишкова вартість?

3. Які коефіцієнти враховуються при розрахунку сукупного регіонального коефіцієнту Км1?

4. Поясніть, чому для міст Макіївка та Дніпродзержинськ застосовується коефіцієнт на приміську зону 1,5?

5. Розрахуйте значення коефіцієнту Км1 для міст Миргород, Боярка та Бердянськ.

6. За якими нормативними документами визначається віднесення населених пунктів до курортних?

7.4. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнту

Тепер розглянемо питання, щодо визначення зонального коефіцієнту Км2, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) Це обумовлює необхідність її земельнооціночної структуризації - економіко-планувального зонування території.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2. Доступність до: місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці); центрів громадського обслуговування; місць масового відпочинку; центру міста;

3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення;

5. Екологічна якість території:

6. Соціально-містобудівна привабливість середовища: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та природних пам'яток ; естетика архітектурної забудови тощо.

Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування визначається, насамперед, величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку. Наприклад, при оцінці міста. яке має значну історико-культурну цінність, необхідно додатково враховувати групу історико-культурних факторів, а при оцінці міста, яке характеризується складними інженерно-геологічними умовами – відповідну групу факторів.

Кількість, межі економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 є не наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. Існує кілька підходів до вирішення завдання економіко-планувального зонування, але неодмінною умовою в кожному з них є виділення земельнооціночних одиниць (оціночних районів) - територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка споживчих властивостей земель населених пунктів. Слід пам'ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його народногосподарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу, а також від технічних можливостей авторського колективу по обробці та аналізу статистичного матеріалу. Чим детальніша земельнооціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони розділяються: магістралями загальноміського та районного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх земельнооціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту. До оціночних районів не включається смуга відводу залізниці, за винятком привокзальних площ. Межі оціночних районів, як правило, не повинні перетинати меж адміністративних районів та порушувати планувальну мережу населеного пункту (рис.7.1).

В деяких випадках в процесі виконання оцінки доцільно виділити оціночні райони і за межами населеного пункту, якщо ці території зайняті об'єктами міського господарства, сельбищною забудовою населеного пункту.

Існують 4 методи визначення зонального коефіцієнту та його складових:

вартісний;

функціональний;

соціологічний;

експертний.

Розглянемо кожний з методів.

Вартісний метод базується на переведення дії кожного з факторів, які впливають на якість території в певну суму грошей. Транспортно-функціональна зручність оцінюється через втрати виробництва за рахунок транспортної втоми при пересуванні робітників; екологічна якість - через втрати населення та виробництва за рахунок негативного впливу окремих санітарно-гігієнічних інградієнтів; соціальна привабливість - через підвищення продуктивності праці за рахунок естетичного задоволення тощо.

Цей метод активно розвивався у працях С.Кабакової і в свій час широко застосовувався при оцінці різних населених пунктів СРСР. Однак, на сьогодні, через складність збору інформації по вартості окремих факторів в межах оціночних одиниць, а також через некоректність оцінки деяких з них цей метод не застосовується.

Функціональний метод є одним з головних при здійсненні пофакторної оцінки території. В основу метода покладена оцінка кожного з факторів через його функціональні показники - щільність, віддаленість, можливість нарощування потенціалу, зв'язність тощо.

Функціональний метод широко застосовувався в Україні всіма розробниками комплексної економічної та грошової оцінки земель і зараз є обов'язковим при оцінці території великих, крупних та найкрупніших міст. Існує специфіка застосування цього методу при оцінці різних факторів оцінки.

Оцінка транспортно-функціональної зручності території (доступність до центру населеного пункту, концентрованих місць прикладання праці, центрів обслуговування, основних місць відпочинку).

Якість території будь-якого оціночного району визначається, перш за все, зручністю його розміщення по відношенню до інших ділянок населеного пункту. Певна абстрактність поняття зручності в даному випадку конкретизується функціональним “навантаженням” районів міста. Головними міськими функціями, як відомо, є: житлова, культурно-побутова, рекреаційна та функція забезпечення населення місцями прикладання праці. Саме розташування району відносно об’єктів, що забезпечують ці функції і визначає рівень зручності його розміщення в місті. Цей рівень зумовлюється двома факторами: з одного боку він залежить від витрат часу на пересування людей із одного району до об’єктів, розташованих на території інших районів, а з другого боку  визначається наявністю цих об’єктів у самому районі.

При математичному вираженні рівня зручності розміщення району виникає необхідність взаємозв’язку цих детермінант. Об’єктивною оцінкою розміщення елементів територіальної структури відносно центрів масового тяжіння є “потенціал розміщення”. Метод оцінки розміщення елементів розселення в регіональній структурі за допомогою “демографічного потенціалу” вперше був описаний американським географом С.Стюартом, а в подальшому був розвинутий у роботах російського економіко-географа Євтеєва. На даний час формула Стюарта-Євтеєва, що описує зручність розташування елементу територіальної структури населеного пункту (оціночного району) по відношенню до місць проживання, центрів трудового тяжіння, центру міста та центрів культурно-побутового обслуговування загальноміського значення, а також до місць масового відпочинку має такий вигляд:

, (7.5)

де - потенціал і-го району по k-му явищу;

- інтенсивність k-го явища в і-му районі;

- інтенсивність k-го явища в j-му районі;

- доступність (витрати часу) між і-м та j-м районами

розраховується послідовно для оцінки зручності розташування оціночних районів по відношенню до центрів прикладання праці , місць проживання, центрів культурно-побутового обслуговування загальноміського значення (та місць відпочинку. Для обчислення інтенсивності k-го явища в і-му та j-му районах слід використовувати дані щодо працюючих на всіх підприємствах оціночного району, інвентаризаційні дані про кількість жителів району, дані щодо місткості окремих підприємств культурно-побутового обслуговування, площ рекреаційних територій, що розташовані в межах району.

Особливої уваги заслуговують розрахунки витрат часу () на пересування між землеоціночними районами. Вони проводились на базі створення матриці затрат часу по методиці і з використанням програмного комплексу для транспортно-містобудівного проектування. В основі методики лежить представлення транспортної мережі міста у вигляді зв’язаного графу, вершинами якого виступають місця перетину магістралей, точки виходу з районів на магістральну і маршрутну мережу, точки, де змінюються будь-які характеристики магістралей чи маршрутів ( швидкість руху, клас, напрям тощо). Ребрами графу є зв’язки між цими вершинами.

Для визначення середньозважених витрат часу на пересування між районами використовується як інформація, що містить дані про швидкість руху пішого пересування, легкового та масового пасажирського транспорту на відповідних ділянках і лініях, так і шкала вірогідності розділення потоків між індивідуальним та громадським транспортом, а також коефіцієнт використання транспорту, який залежить від довжини пересування та умов транспортного обслуговування.

Після визначення значень ,,_, кожного з оціночних районів можна визначити агрегований індекс рівня зручності розміщення районів міста (). Агрегування здійснюється за формулою визначення середньозваженого:

, (7.6)

де: - інтегральний (агрегований) індекс транспортно-функціональної зручності розміщення і-го оціночного району;

— відповідна вага кожного з окремих індексів (сума повинна бути рівна 1,00).

За основу визначення ваги кожного з індексів зручності прийнято співвідношення трудових, гостьових, культурно-побутових та рекреаційних поїздок в загальній кількості поїздок населення. Соціологічні обстеження та досвід проведення подібних робіт в інших містах України дозволяють прийняти наступні співвідношення окремих видів поїздок:

до місць прикладання праці (трудові) — 0,3-0,5;

до місць проживання (гостьові) — 0,05;

до центрів обслуговування(культурно-побутові) — 0,25-0,4;

до місць відпочинку (рекреаційні) — 0,05

Оцінка екологічного стану території. Одним з головних факторів, що визначають цінність окремих ділянок території міста є їх екологічний стан. Його оцінка здійснюється на основі визначення концентрації (інтенсивності дії) того, чи іншого забруднювача в навколишньому середовищі і відображає екологічну якість території оціночних районів.

Екологічний стан території окремих ділянок міста може бути виражений інтегральним індексом Е_і. Він агрегує в собі показники дії різних екологічних факторів на якість території. Основними серед них можна назвати: рівень забруднення повітря, акустичне, електромагнітне та радіаційне забруднення території, забруднення води та грунту.

Оцінка інженерно-інфраструктурного забезпечення території. Оцінка інженерно-інфраструктурного забезпечення території населеного пункту базується на вивченні умов забезпечення оціночних районів об’єктами інженерної інфраструктури, чи в (разі їх відсутності) можливості підключення виробничих та інших об’єктів району до міських інженерно-інфраструктурних мереж. Оцінка проводиться по окремих складових інженерної інфрастуктури з визначенням на кінцевому етапі інтегрального індексу інженерно-інфраструктурного забезпечення U_i оціночних районів.

Оцінка функціонально-планувальних якостей території.

Функціонально-планувальні якості території населеного пункту (планувальна структура, функціональне використання, щільність забудови та населення) враховуються, як правило, на стадії земельно-оціночного районування населеного пункту. В той же час, в окремих випадках виникає необхідність додаткового вивчення даного фактору. З цією метою визначається інтегральний індекс функціонально-планувальної неоднорідності території Кі. Цей індекс є інтегруючим добутком кількох коефіцієнтів, які визначають:

індекс щільності населення i-го оціночного району;

індекс щільності денного населення i-го оціночного району;

індекс щільності забудови i-го оціночного району;

індекс планувальної неоднорідності території i-го оціночного району;

Соціологічний метод є одним з найбільш коректних при пофакторному аналізі якості території оціночних районів. В той же час він є найдорожчим, оскільки вимагає проведення адресного соціологічного опитування мешканців оціночних районів. Цей метод доцільно застосовувати при грошовій оцінці крупних та найкрупніших міст.

Суть соціологічного методу полягає у визначенні за допомогою спеціальної соціологічної анкети відношення мешканців міста (для визначення загальної кількості респондентів та “сліпої” вибірки їх адрес використовується спеціальна методика) до кожного з факторів. Оцінка здійснюється за 5-бальною, або 10-бальною шкалою і потім узагальнюється методами математичної статистики. На виході ми отримуємо комплексний індекс цінності території Іi .

Експертний метод є найбільш поширеним серед методів грошової оцінки. Він базується на оцінці групою експертів, які добре знають умови населеного пункту. Кількість експертів має бути кратною бальної шкали, за якою проводиться оцінка факторів (не менше 5 при 5-бальній та не менше 10 при 10-бальній). Експертна анкета мало чим відрізняється від анкети, що застосовується в соціологічній оцінці. Запитання стосуються оцінки транспортно-функціональної зручності оціночного району, рівня його інженерного забезпечення, екологічного стану, соціально-містобудівної привабливості середовища, рівня забезпеченості закладами соціальної інфраструктури, різноманітністю місць прикладання праці, інженерно-геологічних умов.

Обробка результатів експертної оцінки здійснюється шляхом застосування методів математичної статистики з урахуванням ваги факторів та частки площі району у загальній площі всього населеного пункту (табл.7.6).

Таблиця 7.6