Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури

Елемент	Одиниця виміру	Показник	Вартість, тис. грн
Газорегуляторний пункт	об'єкт	1	119,68
Мережі газопостачання	км	3,5	344,75
Місцевий артезіанський вузол	тис.м3/добу	1,5	129,36^1
Насосна станція	тис.м3/добу	0,5	123,2
Мережі водопостачання	км	10	1619
Трансформаторна підстанція (комплектна)	одиниць	1	12,32^1
ЛЕП повітряні	км	8	233,6
АТС	номерів	2000	237,3^1
Телефонна мережа	км	3	34,89
Зелені насадження	га	3	1,59
Цвинтар	га	4	415,73^1
Вулична мережа	км	5	9044,5
Разом			12315,92

Примітка: ¹ 35% від вартості споруди

Таким чином, відновна вартість інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури села станом на 1 січня 2005 р. становить 12 315,92 тис. грн. Для визначення базової вартості 1 кв. м необхідно розділити цей показник на площу забудованих земель села. Згідно з довідкою, отриманою в районному відділі земельних ресурсів, загальна площа земель села становить 630 га, забудовані землі  200 га. Базова вартість 1 кв. м села становитиме:

(12 315 920 грн : 2 000 000 м²)  (6% : 3%) = 12,32 грн.

Тепер необхідно визначити значення коефіцієнту Км2. Для цього необхідно розбити село на оціночні райони і за допомогою експертного методу визначити для кожного з них комплексний індекс цінності. Усього ми виділили 10 оціночних районів, оцінювана земельна ділянка розташована в районі №4. Виконавши відповідні розрахунки за п'ятьма обраними факторами (близькість до центру села, до автостанції та до місць прикладання праці, якість грунтів та рівень газопостачання), ми отримали значення І_і для кожного з оціночних районів. Найвище значення індексу становить 1,35, а найнижче – 0,83. І_і у районі №4 становить 1,06.

Після аналізу значень комплексного індексу цінності ми дійшли висновку про недоцільність об'єднання окремих районів в економіко-планувальні зони. Таким чином, значення Км2 для оцінюваної ділянки не зміниться і дорівнюватиме 1,05. Грошова оцінка 1 кв. м забудованої частини земельної ділянки з урахуванням значення Км2 становитиме:

12, 32 грн  1,05 = 12,94 грн.

Тепер визначимо сукупний локальний коефіцієнт Км3. У зв'язку із відсутністю схеми розповсюдження локальних факторів ми можемо спиратися лише на натурні обстеження ділянки та рекомендації відповідних фахівців.

Проаналізувавши ситуацію, ми дійшли висновку, що до розрахунку грошової оцінки слід прийняти такі локальні фактори:

прилягання до магістралі підвищеного містоформуючого значення (К=1,10);

знаходження в пішохідній доступності до об'єкта зовнішнього пасажирського транспорту (автостанція) (К= 1,07);

відсутність каналізації (К=0,95);

відсутність централізованого газопостачання (К=0,95);

розміщення в зоні залягання грунтових вод на глибині не менше ніж 3 м (К=0,95).

Виконаємо розрахунок сукупного локального коефіцієнта Км3:

1,10  1,07  0,95 0,95  0,95 = 1,01.

Грошова оцінка 1 кв. м забудованої частини земельної ділянки з урахуванням дії локальних факторів становитиме:

12,94 грн  1,01 = 13,07 грн.

Залишається врахувати значення коефіцієнта функціонального використання Кф. Для земель житлової забудови значення Кф становить 1,0, тобто цей коефіцієнт не вплине на величину грошової оцінки.

Грошова оцінка забудованої частини земельної ділянки складе:

13,07 грн.  300 м² = 3921 грн.

Другим етапом є визначення грошової оцінки частини земельної ділянки, яка зайнята землями сільськогосподарського використання.

Відповідно до карти агровиробничих груп грунтів адміністративного району, в межах якого розташоване село, безпосередньо до нього прилягають контури трьох агровиробничих груп грунтів: 53 г, 53 д та 52 г. Використовуючи планово-картографічний матеріал (метод екстраполяції) визначаємо, що оцінювана ділянка може бути розташована в межах агрогрупи 53 г (чорноземи типові малогумусні легкосуглинкові). Згідно з грошовою оцінкою сільськогосподарських земель адміністративного району, грошова оцінка 1 га ріллі цієї агрогрупи становить 9200 грн, а 1 га багаторічних насаджень – 10 500 грн. Визначимо грошову оцінку частин земельної ділянки, зайнятої городом (по ріллі) та садом (багаторічні насадження):

город – 920,0 грн (0,1 га  9200 грн/га);

сад – 735,0 грн (0,07 га  10500 грн/га).

Загальна оцінка частини земельної ділянки, зайнятої землями сільськогосподарського використання становить:

920 грн + 735 грн = 1655 грн.

Грошова оцінка всієї земельної ділянки становить:

3921 грн + 1655 грн = 5576 грн.

Згідно з чинним законодавством, величина державного мита становить 1 % від величини нормативної грошової оцінки. Таким чином, розмір державного мита, який сплачує власник при отриманні спадщини, дорівнює 55,76 грн.

Приклад 3.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки магазину при проведенні експертної грошової оцінки з метою її викупу.

Вихідні дані. Земельна ділянка магазину розташована в селищі міського типу з чисельністю населення 5 тис. чол. Площа ділянки, згідно з проектом відведення ділянки становить 280 кв. м. Магазин розташований у центральній частині селища, поряд з ринком та автостанцією. На даний час земельна ділянка магазину включена до переліку ділянок, які підлягають приватизації (є відповідне рішення селищної ради). Хоча, згідно з Порядком експертної грошової оцінки земельних ділянок, при експертній оцінці земельної ділянки магазину з метою визначення її ринкової ціни, дані нормативної оцінки використовувати не обов'язково, селищна рада, яка виступає змовником проведення оцінки, вимагає застосувати нормативну оцінку, оскільки має намір порівняти отримані результати між собою. Грошова оцінка земель досі у селищі не виконувалась.

Порядок виконання нормативної оцінки земельної ділянки. Оскільки грошова оцінка земель села не проводилася, як і в прикладі №2, то необхідно виконати узагальнений розрахунок грошової оцінки земель селища станом на 1 січня 2005 р.

Для розрахунку базової вартості земель селища можна використати метод порівняння з однотипними населеними пунктами, в яких грошова оцінка земель вже виконувалась. Селище розташоване в досить урбанізованому регіоні, в межах міської агломерації, на території якої розташовані ще 11 селищ. З них 5 можна вважати однотипними з нашим селищем як за чисельністю населення (від 3,5 до 10 тис. чол.), так і за іншими містоутворюючими факторами. У трьох з цих селищ грошова оцінка земель виконувалась. Базова вартість 1 кв. м земель у кожному з цих селищ, які ми виберемо в якості аналогів, дорівнює:

аналог №1 – 12,5 грн / м² (1 січня 2000 р.);

аналог №2 – 10 грн / м² (1 січня 1999 р.);

аналог №3 – 16,7 грн / м² (1 січня 2001 р.).

Для того щоб вибрані аналоги могли стати базою при розрахунках, необхідно привести ці показники до стану на 1 січня 2005 р. за допомогою коефіцієнта індексації. Отримаємо:

аналог №1 – 15,1 грн / м² (12,5 грн 1,182  1,02);

аналог №2 – 13,6 грн / м² (10 грн 1,127 1,182  1,02);

аналог №3 – 17,0 грн / м² (16,7 грн  1,02).

Визначаємо середнє арифметичне значення базових вартості серед трьох аналогів: 15,2 грн/ м2. Це й буде величиною базової вартості для земель нашого селища.

Далі визначимо значення коефіцієнту Км2. Для цього нам необхідно розбити селище на оціночні райони і за допомогою експертного методу визначити для кожного з них комплексний індекс цінності. Усього ми виділили 22 оціночних райони, оцінювана земельна ділянка розташована в районі №1. Виконавши відповідні розрахунки за сімома обраними факторами (близькість до центру, до автостанції та до місць прикладання праці, престижність району, рівень водопостачання, рівень шуму та рівень газопостачання), ми отримали значення Іі для кожного з оціночних районів. Найвище значення індексу становить 1,65, а найнижче – 0,75. Іі в районі №1 становить 1,65.

Після аналізу значень комплексного індексу цінності ми дійшли висновку про доцільність об'єднання окремих районів в економіко-планувальні зони. Район №1 об'єднали з районами №3 та №4 (значення І_і відповідно – 1,55 та 1,62). Середньозважене значення коефіцієнта Км2 за часткою площ об'єднуваних районів становитиме:

(1,65  0,4) + (1,55  0,3) + (1,62  0,3) = 1,58,

де 0,4, 0,3, 0,3 – відповідно частки площі районів №1, №2 та №3 у площі економіко-планувальної зони, яку ми отримаємо в результаті об'єднання районів.

Таким чином, значення Км2 для оцінюваної ділянки дорівнюватиме 1,58. Грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки магазину з урахуванням значення Км2 становитиме:

15,2 грн  1,58 =24,02 грн.

Тепер визначимо сукупний локальний коефіцієнт Км3. Проаналізувавши ситуацію, ми дійшли висновку, що до розрахунку грошової оцінки даної земельної ділянки слід прийняти такі локальні фактори:

розміщення в зоні пішохідної доступності до громадського центру (К=1,15);

знаходження в пішохідній доступності до об'єкта зовнішнього пасажирського транспорту (К= 1,07);

відсутність каналізації (К=0,95);

розміщення в зоні перевищення припустимого рівня шуму (К=0,95).

Виконаємо розрахунок сукупного локального коефіцієнта Км3:

1,15  1,07  0,95  0,95 = 1,11.

Грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки з урахуванням дії локальних факторів становитиме:

24,02 грн  1,11 = 26,66 грн.

Залишається врахувати значення коефіцієнта функціонального використання Кф. Для магазину значення Кф становить 2,5.

Загальна грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки магазину:

26,66 грн  2,5 = 66,65 грн.

Грошова оцінка всієї земельної ділянки становить:

66,65 грн 280 м² = 18 662 грн.