5.2. Орендна плата

Основні принципи регулювання земельних орендних відносин викладено в основоположному документі  Земельному кодексі України, а також у Законі України "Про оренду землі", який відображає тенденції в регулюванні орендних відносин, пов'язаних із розвитком ринкових процесів в Україні.

Оренда землі, як визначено названим Законом,  це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та інших видів діяльності.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб України, комунальній або державній власності. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на них, якщо це передбачено договором оренди.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких знаходяться земельні ділянки.

Орендодавцями земельних ділянок комунальної власності є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради, а державної  районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України в межах їхньої компетенції. Рішення про надання в оренду земельних ділянок вказані органи державної влади приймають при попередньому узгодженні на сесіях відповідних рад.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на основі договору оренди надається право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України;

органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради;

громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, іноземні юридичні і фізичні особи, особи без громадянства.

Орендарі набувають права на оренду земельної ділянки на основі положень Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі" та інших законів України, а також на основі договору оренди землі. Підставою для укладення договору оренди й одержання права на оренду земельної ділянки комунальної або державній власності є рішення орендодавця. У разі придбання права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах, підставою для укладення договору оренди є результати аукціону (конкурсу).

При достроковому припиненні або розірванні договору оренди за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право на оренду якого придбане за результатами аукціону (конкурсу), орендодавець відшкодовує орендареві витрати на його одержання в розмірі, визначеному умовами договору, протягом шести місяців.

Орендна плата за земельну ділянку  це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і терміни внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін, про що зазначається в договорі оренди. Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, що не перевищує одного року. В разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається. Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності централізується на спеціальних бюджетних рахунках, розподіляється і використовується відповідно до Закону України "Про плату за землю" і не може бути меншою, ніж розмір земельного податку і більшою, ніж його десятикратний розмір. У разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.

Орендна плата може встановлюватися в таких формах: грошовій; натуральній (певною кількістю або частиною продукції, яку одержують з орендованої земельної ділянки); у вигляді надання послуг орендодавцеві. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання вказаних форм що визначити інші форми плати. Орендна плата за земельні ділянки, які знаходяться в державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

При визначенні розміру орендної плати потрібно враховувати різноманіття існуючих форм і типів орендної плати, наявність різних баз для встановлення її розміру та необхідності обліку ряду специфічних чинників, які можуть істотно впливати на розмір орендної плати.

У загальному вигляді основні чинники, які визначають і впливають на розмір орендної плати за земельні ділянки, можна звести до наступного:

Форми орендної плати:

грошова, що являє собою певну суму коштів;

натуральна, яка являє собою частину продукції, одержаної з орендованої земельної ділянки;

надання певних послуг орендодавцеві.

База орендної плати:

нормативна ставка орендної плати, встановлена нормативними актами на державному і/або місцевому рівні;

контрактна ставка орендної плати, яка встановлюється за згодою сторін відповідно до умов договору оренди;

ринкова ставка орендної плати, що склалася на місцевому ринку оренди землі.

Види орендних ставок:

фіксована, тобто обумовлений одноразовий розмір платежів на весь період оренди;

відсоткова, тобто постійний відсоток вартості або прибутку від орендованої земельної ділянки;

ступінчаста, тобто розмір платежів, який змінюється протягом терміну оренди.

Чинники, які визначають розмір орендної плати:

фізичні, що враховують місцерозташування, розмір, конфігурацію, інженерно-геологічні умови, ґрунти тощо;

економічні, які враховують рівень цін і прибутків, ризиків, обсяги земельних поліпшень;

адміністративні, що враховують умови використання земельної ділянки, встановлені обмеження та існуючі обтяження.

Типи орендної плати:

валова (брутто), при якій усі витрати, пов'язані з використанням земельної ділянки, сплачуються орендодавцем;

чиста (нетто), при якій усі витрати, пов'язані з використанням земельної ділянки, сплачуються орендарем.

Розглянемо детальніше вказані чинники, що зумовлюють розмір орендної плати, та особливості їх застосування.

Щодо форм орендної плати, то можна навести наступні особливості.

По-перше, сторони можуть передбачати в договорі оренди поєднання вказаних форм (грошова, натуральна) або визначити інші форми плати. Наприклад, орендар може передати як плату за землю орендодавцеві у власність або в оренду обумовлену річ чи майно або орендодавець може зарахувати в орендну плату витрати на земельні поліпшення, здійснені орендарем.

По-друге, стосовно земель державної та комунальної власності передбачено виключно грошову форму орендної плати.

По-третє, при встановленні орендної плати у натуральній формі в договорі оренди визначаються перелік продукції, її якісні показники, вартість, місце, порядок і терміни постачання.

По-четверте, якщо орендна плата встановлена у формі певних послуг, то в договорі оренди визначаються види послуг, їхня вартість, місце й терміни надання.

Слід зазначити, що порядок проведення перерахунку обсягів натуральної форми та форми певних послуг плати за оренду в грошову встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Розмір орендної плати може визначатися на основі орендних ставок, які можуть встановлюватися залежно від: обсягу продукції або прибутку, що можуть бути одержані з орендованої земельної ділянки; встановленої ставки земельного податку; вартості земельної ділянки.

Встановлення орендних ставок може базуватися на нормативних чи ринкових основах. Нормативна база передбачає, що в основу визначення плати береться орендна ставка, встановлена нормативно-правовими актами на державному і/або місцевому рівнях. Якщо основою визначення орендної плати встановлено типову орендну ставку, яка склалася для подібних земельних ділянок на місцевому ринку оренди, то йдеться про її ринкову базу. Зазначимо, що в основі як нормативної, так і ринкової бази визначення ставок орендної плати лежить рентний прибуток, який створюється у процесі використання земельної ділянки і може виражатися в обсягах продукції, "торбі грошей", вартості земельної ділянки як капіталізованого рентного прибутку.

При встановленні ставки орендної плати залежно від обсягу продукції із земельної ділянки сільськогосподарського призначення враховують рівень врожайності за останні п'ять років із цієї та подібних до неї за якістю ґрунтів 510 сусідніх ділянок за умови ефективного господарювання.

Якщо говорити про зарубіжний досвід, то, наприклад, у Японії орендна плата на зрошуваних землях становить до 25%, а на суходолі  до 15% вартості урожаю.

При встановленні ставки орендної плати залежно від обсягу прибутку із земельної ділянки несільськогосподарського призначення до уваги беруть рівень прибутковості, що встановився від діяльності, яка здійснюється на даній земельній ділянці або подібних до неї за місцерозташуванням і рівнем облаштування ділянок за умови ефективного господарювання.

Ставка орендної плати може визначатися кратно ставці земельного податку, встановленого для земельної ділянки, що надається в оренду. При цьому потрібно мати на увазі, що:

орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності не може бути меншою за розмір земельного податку, що визначено статтею 19 Закону України "Про оренду землі";

розмір плати за оренду земельної частки (паю), наданої селянами-пенсіонерами сільськогосподарським підприємствам або фермерам, не може бути меншим 0,5 відсотка вартості земельної частки (паю), тобто п'ятикратного розміру земельного податку. Це визначено Указом Президента України від 15 грудня 1998 року № 1353 "Про гарантування захисту економічних інтересів і поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай) ".

Наявність таких обмежень на розмір орендної плати, встановлених нормативно-правовими актами, по-перше, дає змогу здійснювати захист інтересів орендодавця  власника земельної ділянки, оскільки при наданні в оренду земельної ділянки з орендною ставкою, меншою від ставки земельного податку, її власник втрачає будь-який економічний інтерес. По-друге, це не суперечить принципам ринкової економіки.

Так, у розвинутих країнах із метою захисту економічних інтересів як громадян, так і держави регламентується не тільки нижня, але й верхня межа орендних ставок. Це робиться для того, щоб забезпечити прибуткове використання всіх земель незалежно від форми власності на них. Наприклад, у Німеччині органи державної влади й органи місцевого самоврядування можуть у судовому порядку зажадати від орендодавця зменшення орендної плати, щоб його земельна ділянка не залишалася невикористаною.

Орендна ставка може визначатися як відсоток вартості земельної ділянки, зокрема податкової вартості, тобто на основі грошової оцінки земельної ділянки.

При визначенні розміру орендної плати за ставкою, встановленою як відсоток грошової оцінки земельних ділянок, потрібно враховувати категорію земель і керуватися Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів та Порядком грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).

Аналіз зарубіжного досвіду показав, що в багатьох країнах орендна ставка становить 35% податкової вартості земельної ділянки. Зокрема, у Франції  23% вартості землі, Швеції  58% вартості землі та будівель (близько 40% валового прибутку фермера), в Польщі  3% вартості землі.

Залежно від економічної ситуації, умов і способів господарювання на земельній ділянці приймається конкретний вид орендної ставки:

фіксована ставка, яка являє собою обумовлений разовий розмір платежів на весь термін оренди. Її застосовують, як правило, при стабільній економічній ситуації або при короткостроковій оренді;

відсоткова ставка, яка являє собою постійний відсоток вартості орендованої земельної ділянки або прибутку із неї. Вона дає змогу коригувати розмір платежів залежно від зміни грошової оцінки земельної ділянки чи її прибутковості без перегляду умов договору;

ступінчасту ставку, яка змінюється протягом терміну оренди, використовують у разі, коли необхідно врахувати відмінності в прибутковості землі на різних стадіях освоєння ділянки, різке коливання цін при нестабільній економічній ситуації тощо. Як правило, ставки орендної плати переглядають не частіше одного разу на рік.

На розмір орендної плати значною мірою впливають такі чинники, як:

місцерозташування і розмір земельної ділянки;

термін оренди;

існуючі обмеження та сервітути на використання земельної ділянки;

умови освоєння земельної ділянки;

наявність певних опціонів;

розподіл поточних витрат.

Місцерозташування. Особливості розміщення земельної ділянки враховують, в основному при виконанні робіт із грошової оцінки земель населеного пункту за системою регіональних, зональних і локальних коефіцієнтів.

Особливості місцерозташування земельної ділянки визначаються такими чинниками, як:

розмір земельної ділянки;

конфігурація земельної ділянки;

кутове або внутрішньоквартальне розміщення земельної ділянки.

Розмір орендної плати безпосередньо залежить від площі земельної ділянки. Це не означає, що дана залежність прямо пропорційна. Так, якщо площа земельної ділянки дуже мала і не дає змоги забезпечити нормальне використання та обслуговування в повному обсязі об'єктів господарювання, які знаходяться на ній, то розмір орендної плати може бути значно зменшений. Якщо розмір земельної ділянки є надмірним для певного виду використання, то можна застосовувати диференційовану орендну ставку: для достатнього розміру  повну, для надлишку  зменшену на 3050%. Зрештою, розмір земельної ділянки повинен відповідати її функціональному використанню і тільки у такому разі орендна ставка буде максимально високою.

Для обліку впливу розміру земельної ділянки на орендну плату в Києві, наприклад, використовують підвищений коефіцієнт 1,5 (якщо розмір земельної ділянки менший за 100 м²).

У Російській Федерації облік розміру земельної ділянки здійснюють на основі коефіцієнта її забудованості (відношення забудованої частини до загальної площі земельної ділянки): забудована територія більше 90%  1,0; від 71 до 90  1,2; від 41 до 70  1,5; від 21 до 40 1,7; від 20 і менше  2,0.

Конфігурація земельної ділянки. Вважають, що оптимальною формою земельної ділянки є прямокутна. Тому будь-яке відхилення від цього призводить до зменшення розміру орендної плати. У такому разі може бути використаний підхід, аналогічний вищезгаданому для надлишкової площі, тобто для прямокутної форми земельної ділянки застосовують повну ставку, а для відмінної від прямокутної форми  зменшену на 3050% (для надлишкових метрів, що не потрапляють у максимально можливий умовно виділений прямокутник).

Для певних видів діяльності важливим параметром земельної ділянки є довжина його фронтальної лінії, яка виходить на магістраль. Облік цього чинника здійснюють шляхом збільшення розміру орендної плати залежно від значення коефіцієнта, який враховує співвідношення довжини фронтальної лінії й периметра земельної ділянки. В той же час ставка орендної плати для певних видів діяльності (розміщення об'єктів торгівлі, побуту та інших об'єктів комерційного використання) може бути знижена, якщо земельна ділянка має внутрішньоквартальне розміщення.

Термін оренди. Вважають, що ризик орендодавця при наданні земельної ділянки на умовах довгострокової оренди буде меншим, ніж при короткостроковій оренді. При цьому враховують цільове призначення використання земельної ділянки. Передбачається, що довгострокова оренда найбільш прийнятна при значних капітальних витратах на земельні поліпшення і з досить тривалим періодом їхньої окупності. Існують різні підходи для обліку терміну оренди при встановленні розміру орендної плати.

У Києві, наприклад, максимальний розмір орендної плати залежно від терміну оренди не може перевищувати:

2% грошової оцінки земельної ділянки, якщо ділянка надана в довгострокову оренду (до 50 років);

5% грошової оцінки земельної ділянки, якщо ділянка надана у короткострокову оренду (до трьох років).

В Одесі розмір орендної плати залежно від терміну оренди встановлюють на рівні:

15% грошової оцінки земельної ділянки при терміні оренди від одного до трьох років;

25% грошової оцінки земельної ділянки при терміні оренди від трьох до десяти років;

30% грошової оцінки земельної ділянки при терміні оренди від 10 до 15 років;

35% грошової оцінки земельної ділянки при терміні оренди від 15 до 25 років;

40% грошової оцінки земельної ділянки при терміні оренди від 25 до 50 років.

Існуючі обмеження та сервітути на використання земельної ділянки. Найчастіше ці обмеження зумовлюються необхідністю дотримання встановленого режиму господарювання, або забезпечення зобов'язань перед третіми особами, що з економічного погляду призводить до часткового зниження вартості земельної ділянки, а значить, і розміру орендної плати. Так, може виникнути необхідність будівництва інженерної комунікації, яка повинна пройти через орендовану земельну ділянку, чи потрібно забезпечити право проходу або проїзду через неї тощо. У такому разі розмір орендної плати повинен бути зменшений. Як правило, орендну плату в даних випадках зменшують на частку, пропорційну 50% площі встановленого сервітуту.

Умови освоєння земельної ділянки. Якщо для повноцінного використання земельної ділянки за умовами договору оренди необхідно виконати певний обсяг робіт з її освоєння чи облаштування, то орендна плата на період освоєння земельної ділянки за взаємною домовленістю сторін може бути або повністю знята або зменшена на певний відсоток обсягу, визначеного відповідно до технічних умов (вимог).

Наявність певних опціонів. Згідно з договором оренди орендар може дістати право на забудову земельної ділянки, суборенду, продовження права оренди після закінчення її терміну, одержання орендованої земельної ділянки в приватну власність тощо. Природно, такі додаткові права повинні враховуватися вищою ставкою орендної плати.

Розподіл поточних витрат. Умовами договору оренди передбачається розподіл поточних витрат, пов'язаних із використання земельної ділянки, на охорону земель, експлуатацію розміщених на ній будівель, споруд тощо.

Треба мати на увазі, що розмір орендної плати, встановлений на основі грошової оцінки земельної ділянки, не завжди відповідатиме вимогам ринку оренди землі. Тому з розвитком останнього, передусім вторинного ринку, на якому орендодавцями виступають громадяни та юридичні особи, що мають у власності земельні ділянки, все більшого значення набуватиме ринкова орендна плата.

Розмір ринкової орендної плати завжди коливається між мінімальним рівнем, який визначається фактичним рентним прибутком із земельної ділянки, і максимальним, тобто тією величиною, яку потенційний орендар готовий заплатити виходячи з очікуваних прибутків від її облаштування та забудови і пов'язаних із цим витрат.

Іншими словами, ринкова орендна плата  це, з одного боку, той максимальний розмір плати, за яку орендодавець може надати земельну ділянку в оренду, а з другого  той мінімальний розмір плати, за яку орендар може взяти земельну ділянку в оренду. Тому для визначення ринкової орендної плати необхідно провести аналіз умов оренди, що є найтиповішою для місцевого ринку земельних ділянок конкретного призначення. Ринкова орендна ставка  це найвірогідніша величина орендної плати, за яку обізнаний і не зобов'язаний надавати свою земельну ділянку в оренду орендодавець погодився б надати, а обізнаний і не зобов'язаний орендувати орендар погодився б взяти цю земельну ділянку в оренду.