Контрольні запитання.

1. Охарактеризуйте сутність економічного методу.

2. Які умови є сприятливими для застосування економічного методу?

3. В чому полягає сутність методу співвіднесення (перенесення)?

4. Яким чином будуються таблиці ситуаційних класів?

13.3. Поєднання використання усіх трьох методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки

Метод розвитку (можливого використання) поєднує всі три методичних підходи. При цьому вартість землі визначають як різницю між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.

В основі вказаного підходу лежать принципи очікування та доданої продуктивності, не пов’язаної із земельними поліпшеннями. Цей метод застосовують у випадках, коли використання земельної ділянки:

не приносить доходу;

не відповідає принципу найефективнішого використання.

Зазначений метод ґрунтується на припущенні, що використання земельної ділянки відбувається шляхом її розвитку, тобто передбачають (прогнозують) поділ оцінюваної земельної ділянки на менші за розміром земельні ділянки або, навпаки, – її об’єднання із сусідніми ділянками, що дасть можливість одержувати (спрогнозувати) дохід від їх використання.

У такому разі вартість земельної ділянки визначають як різницю між дисконтованими грошовими потоками від її найефективнішого використання (поточна вартість доходів) і дисконтованими витратами (поточна вартість витрат), зумовленими переходом до такого використання.

При застосуванні методу розвитку дії оцінювача відбуваються у такій послідовності:

він визначає щорічні доходи від найефективнішого використання земельної ділянки;

розраховує щорічні витрати, необхідні для забезпечення найефективнішого використання;

обґрунтовує ставку дисконту (коефіцієнт), яка відповідає рівню ризиків інвестування капіталу в земельну ділянку (рівню дохідності на інвестований капітал);

визначає різницю між поточною вартістю доходів від найефективнішого використання та поточної вартості витрат, пов’язаних із прогнозованим використанням.

Таким чином, у межах методу розвитку обчислюють доходи від найефективнішого використання земельної ділянки (порівняльний підхід), витрати, зумовлені забезпеченням найефективнішого використання (затратний підхід), поточну вартість доходів і витрат (дохідний підхід) і їхня різниця дасть вартість земельної ділянки.

Приклад. Необхідно оцінити земельну ділянку площею 1 га, використання якої не відповідає принципу найефективнішого використання. Перехід до найефективнішого використання оцінюваної земельної ділянки зумовлений потребою в її розмежуванні, виходячи з місцевих правил забудови, на десять садибних ділянок по 0,1 га.

Аналіз визначеного сегмента ринку показав, що у даному місці розташування об’єкта оцінки ціна продажу 1 мземельної ділянки становить 10 умовних одиниць. Попередні витрати, пов’язані з початком реалізації проекту сягають 20 000 умовних одиниць (розробка та узгодження проекту, виконання землевпорядних робіт, формування нових земельних ділянок під забудову, знесення існуючих споруд (якщо це необхідно), інфраструктурне забезпечення тощо).

Щорічні витрати на продаж (протягом трьох років – період реалізації проекту), освоєння й одержання певного прибутку (прибуток забудовника) оцінюють на рівні 45 000 умовних одиниць.

За таких обставин поточна вартість земельної ділянки (при ставці дисконту 10%), яку оцінюють методом розвитку становитиме (із заокругленням до тисяч) 117 000 умовних одиниць, або 11,7 умовної одиниці за 1 м.

Розрахунок наведено у табл.13.4.

Таблиця 13.4

Алгоритм оцінки земельної ділянки методом розвитку

Показник		Значення	Доходи
Вихідна інформація	Площа, м	10 000
	Кількість земельних ділянок після розмежування, од.	10
	Площа однієї розмежованої земельної ділянки, м	1000
	Попередні витрати, ум.од.	20 000	-20 000
1 – й рік	Продаж, ум.од.:
	ціна 1 м	10
	ціна десяти земельних ділянок по 1000 м	100 000
	Витрати на продаж, освоєння та одержання прибутку, ум.од.	45 000
	Різниця між доходами від продажу і витратами, ум.од.		55 000
2 – й рік	Продаж, ум.од.:
	ціна 1 м	10
	ціна десяти земельних ділянок по 1000 м	100 000
	Витрати на продаж, освоєння та одержання прибутку, ум.од.	45 000
	Різниця між доходами від продажу і витратами, ум.од.		55 000
3 – й рік	Продаж, ум.од.:
	ціна 1 м	10
	ціна десяти земельних ділянок по 1000 м	100 000
	Витрати на продаж, освоєння та одержання прибутку, ум.од.	45 000
	Різниця між доходами від продажу і витратами, ум.од.		55 000
Рік	Доходи (витрати), ум.од.	Фактор дисконту (при ставці дисконту 10%)	Поточна вартість по роках, ум.од.
0 – й	-20 000	1,000000	–20 000
1 – й	55 000	0,909091	50 000
2 – й	55 000	0,826446	45 455
3 – й	55 000	0,751315	41 322
Поточна вартість, ум.од.			116 777
Вартість 1 м, ум.од			11,7