Графічні матеріали і співвідношення масштабу та чисельності населення

Назва графічних матеріалів	Масштаб зображення залежно від чисельності населення міст, тис. чоловік, прогнозованої генеральним планом
	500 і більше	від 50 до 500	50 і менше
План існуючого населеного пункту (опорний план)	1:10 000	1:10000; 1:5000	1:5000 1:5000
Схема планувальних обмежень	1:10000	1:10000; 1:5000	1:5000; 1:2000
Схема розташування населеного пункту в системі розселення (з приміською і зеленою зонами)	1:100000 1:50000; 1:25000	1:50000; 1:25000	1:25000
Основні креслення генерального плану	1:10000 1:5000	1:10000; 1:5000	1:5000; 1:2000

Детальний план території − містобудівна документація, яку розробляють для окремих районів, мікрорайонів, кварталів і районів реконструкції існуючої забудови населених пунктів.

Детальний план території розробляють згідно з генеральним планом населеного пункту. В ньому визначено розміщення червоних ліній, ліній регулювання забудови; розташування окремих земельних ділянок та об'єктів містобудування, вулиць, проїздів, пішохідних зон, щільність, поверховість, інші параметри забудови; розміщення інженерно-транспортної інфраструктури; принципи формування архітектурно-просторової композиції забудови; інші вимоги, встановлені державними будівельними нормами.

Потреба у розробці детального плану найчастіше виникає при цілеспрямованому використанні інвестицій у певній частині населеного пункту. Якщо таке відбувається на обмеженій території кількох кварталів або мікрорайонів, переробляти весь генеральний план недоцільно. Крім того, необхідно детальніше опрацювати вимоги до поверховості, щільності забудови, її інженерного забезпечення та ряду інших параметрів.

Детальні плани найчастіше розробляють для створення нового житлового району, зміни виду забудови (замість багатоповерхової на садибну чи навпаки), масової реконструкції існуючої забудови (найчастіше трапляється у центральних частинах міст).

З огляду на потребу в проведенні грошової оцінки земельної ділянки у детальному плані більш деталізовані та конкретизовані межі й фактори, які впливають на формування вартості (ціни). Але дуже часто детальні плани не мають достатньої комплексності в аналізі ситуації, тому доцільно їхніми матеріалами доповнювати та уточнювати дані генерального плану, а не заміняти їх.

Проект забудови територій – документація, що поєднує властивості містобудівної та проектної документації, яку розробляють для будівництва комплексів будинків і споруд. Проекти забудови найчастіше розробляють у разі, коли необхідно розмістити споруду в існуючій забудові або на незабудованій території розміщення споруди потребує детального опрацювання архітектурної композиції, інженерного чи транспортного забезпечення. Проект забудови розробляють також при розміщенні складних містобудівних об’єктів або групи із 2−3 будинків.

Рис. 4.6

Для прикладу можна навести розміщення готелю у центральній частині міста. З метою розв’язання цієї проблеми слід врахувати наступне:

готель (1) − відповідальний містобудівний акцент, а не будинок рядової забудови, тому привертає більше уваги до архітектурного стилю, оздоблення тощо;

для нормального функціонування готелю потрібно забезпечити вільний підхід людей і під’їзд транспорту з парадного входу (2);

для обслуговування готелю технічними службами має бути вільний доступ персоналу в підсобні приміщення, який відокремлений від парадного входу (3);

під’їзд транспорту з боку технічних приміщень (4);

бажано виділити невеличку ділянку для скверу чи хоча б газону (5).

При складніших варіантах розміщення готелю можуть бути передбачені території для спортивних споруд, конференц-залів, місць зберігання автомобілів та ін. Тобто готель слід розглядати не як один об’єкт, а як комплекс споруд.

Для грошової оцінки земельної ділянки, на яку розроблено проект забудови, найцікавішим є обгрунтування й техніко-економічні показники проекту. Крім того, необхідно пам’ятати, що проект забудови містить кошториси всіх споруд і зведений кошторис, що значно полегшує роботу оцінювача.

Такий проект становить значний інтерес для суміжних земельних ділянок завдяки можливості детального аналізу впливу як безпосередньо (функціональне призначення, акустичний режим, інсоляція тощо), так і опосередковано (престижність, привабливість та ін.).

Крім того, варто звернути увагу ще на один вид документації, який визначено статтею 42 Земельного кодексу України – проект розподілу прибудинкових територій кварталу, мікрорайону. Його поява зумовлена прийняттям Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” (29.11.2001 року). Призначення цього виду документації – встановити чітку межу між прибудинковими територіями у тому разі, коли квартал або мікрорайон забудовано багатоквартирними будинками. Раніше такі території не розділяли і вважали, що у них спільний власник. Тепер же із розмежуванням земель державної та комунальної власності, а також з утворенням об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, у яких згідно із законом виникають права і на земельну ділянку, з’явилася потреба в чіткішому визначенні меж кожного такого утворення.

В основу прийняття рішень щодо розподілу територій покладається містобудівна документація. Але межі мають обов’язково уточнюватися відповідно до розрахунків фахівців стосовно забезпечення кожного житлового комплексу необхідними територіями зелених насаджень, спортивними майданчиками, технічними територіями, санітарними та пожежними розривами тощо.

У кінці даного розділу варто згадати ще про два види документів, які декотрі фахівці помилково відносять до містобудівної документації: регіональні та місцеві правила забудови. Насправді ці документи за своєю сутністю і структурою є нормативно-правовими актами місцевого самоврядування, що розробляються на основі містобудівної документації та для розв’язання містобудівних завдань. У цьому посібнику вони описані у розділі “Правові основи грошової оцінки земель в Україні”.