5. Договор аренды

При заключении договора аренды следует учитывать, что к договорам аренды недвижимого имущества законодательством РФ установлено особое ограничение в форме государственной регистрации такого договора. Так согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ необходимость регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом, исключения из которого могут устанавливаться данным Кодексом или иными федеральными законами.

При этом ст. 625 вышеупомянутого Кодекса устанавливает, что к отдельным видам имущества нормы, касающиеся общих положений об аренде, применяются, если иное не установлено правилами данного Кодекса об этих договорах. Так, в соответствии с п. 2 ст. 651 вышеназванного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом, согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившем в силу с 01.01.98 г., нежилые помещения, равно как и здания и сооружения, являются объектами недвижимого имущества, права на которое и сделки с которым подлежат государственной регистрации.

Таким образом, исходя из анализа вышеуказанного, договор аренды здания или сооружения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Порядок государственной регистрации предусмотрен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. N 135).

В случае, если договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях заключены без государственной регистрации, то такие сделки, осуществлены в нарушение норм законодательства и согласно ст. 165 ГК РФ могут быть признаны в установленном порядке ничтожными. Следовательно, налоговыми органами данное основание может быть расценено как отсутствие договорных отношений с вытекающими отсюда последствиями - признание необоснованности включения в состав расходов затрат по таким сделкам.

Следовательно, в случае возникновения подобной ситуации, в бухгалтерском учете организации признается дебиторская задолженность, включение которой в издержки обращения в целях налогообложения не предусмотрено. В этом случае затраты по аренде нежилых помещений в зданиях или сооружениях не могут быть отнесены на расходы.

Отметим, что важным моментом является срок, на который заключается договор аренды.

Позиция Высшего Арбитражного Суда по данному вопросу изложена в Информационном письме от 01.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений". А именно:

"1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".

С учетом изложенного для правомерного отнесения затрат на расходы имеет значение срок на который заключен договор аренды. Договоры аренды на срок свыше одного года подлежат государственной регистрации, а на срок менее 1 года, соответственно, не подлежат.