§ 4. Емфітевзис та суперфіцій

Окрему групу прав складають такі речові права, як суперфіцій та емфітевзис. Обсяг правомочностей суб'єктів вказаних прав є на­стільки великий, що практично збігається з правомочностями влас­ника. Проте, на відміну від права власності, суб'єкти емфітевзису та суперфіцію не можуть вільно здійснювати користування та розпо­рядження майном. Вони обмежені у цьому законом і договором із власником.

Емфітевзис — це право користування чужою земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб, що виникає на підставі дого­вору між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажан­ня користуватися цією земельною ділянкою як землекористувач.

Емфітевзис може бути встановлено як на визначений, так і на не-визначений строк. Вказане зумовлюється домовленістю сторін. У разі, якщо емфітевзис укладено на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від нього, попередивши про це другу сто­рону не менше як за рік до такої відмови.

23 4-148

353

Розділ III. РЕЧОВІ ПРАВА І ПРАВО ВЛАСНОСТІ

У ЦК України передбачені права та обов'язки землевласника як суб'єкта емфітевзису.

Згідно зі ст. 409 ЦК України власник земельної ділянки має пра­во: вимагати від землекористувача використання земельної ділянки за призначенням, встановленим у договорі; одержувати плату за ко­ристування земельною ділянкою (розмір плати, її форма, умови, по­рядок та строки її виплати встановлюються договором); переважне право купівлі у разі відчуження земельної ділянки; на одержання відсотка від ціни продажу в разі продажу права користування.

Проте власник при встановленні емфітевзису має не лише права, а й обов'язки. Тобто право власності певним чином обмежується. Згідно з вказаною статтею ЦК України власник зобов'язаний не пе­решкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Землекористувач (емфітевта) згідно зі ст. 410 ЦК України має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відпо­відно до договору.

Новий ЦК України передбачає більш розширене коло обов'язків зе­млекористувача порівняно з його правами. Це зумовлено самою сут­ністю даного речового права, оскільки інакше воно практично співпа­ло б із правом власності. Землекористувач зобов'язаний: вносити пла­ту за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом; ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, за­стосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, що можуть призвести до погіршення екологічної ситуації; пи­сьмово повідомити власника про відчуження права користування зе­мельною ділянкою; сплатити відповідний відсоток від ціни продажу права користування, розмір якого передбачений договором.

Емфітевзис припиняється у передбачених законом випадках. Встановлені у ЦК України підстави припинення емфітевзису не є вичерпними. Емфітевзис припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку, на який встановлено емфітевзис; викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності; за рішенням суду; в інших випад­ках, встановлених законом.

Очевидно, має бути І така підстава, як згода власника земельної ділянки і землекористувача про її припинення.

Суперфіцій — це право користування чужою земельною ділян­кою для забудови (ст. 413 ЦК України). Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва про­мислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

354