Глава 7. Договір найму (оренди)

Стаття 5 Закону України «Про оренду державного та комуналь­ного майна» визначає, що орендодавцями можуть бути:

65535. Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо цілісних майнових комплексів підпри­ ємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не ввійшло до статутних фондів господарських това­ риств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є дер­ жавною власністю, крім майна, що належить до майнового комп­ лексу Національної академії наук України;

65535. органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Респуб­ ліки Крим та органами місцевого самоврядування управляти май­ ном, — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх струк­ турних підрозділів та нерухомого майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

65535. державні та комунальні підприємства — щодо окремого інди­ відуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м, а з дозволу органів, зазначених в абзацах 2, 3 цієї стат­ ті, — також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, це­ хів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

\ Відповідно до ст. 762 ЦК України договір найму є оплатним. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися за вибором сто­рін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користуван­ня майном встановлюється договором найму.

Договором або законом може бути встановлено періодичний пере­гляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Так, відповідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного та кому­нального майна» суттєвою умовою-.договору передбачено те, що оренд­на плата сплачується з урахуванням її індексації. Слід зазначити, що існують підзаконні нормативні акти, які регулюють розмір орендної плати державного та комунального майна. Зокрема, постановою Ка­бінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 затверджена Ме­тодика розрахунку і порядок використання плати за оренду державно­го майна. Методикою затверджені ставки орендної плати щодо залиш­кової вартості об'єкта оренди або до експертної вартості, що встановлюються у відсотковому відношенні. Так, використання орен­дарем нерухомого майна за цільовим призначенням для розміщення нічних клубів, казино, інших закладів грального та шоу-бізнесу — 20 відсотків, а розміщення закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги (з частковим самофінансуванням) — 1 відсоток.

58

Зазначена Методика також передбачає порядок використання орендної плати. У разі, коли орендодавцем майна є Фонд державно­го майна, його регіональне відділення чи представництво, орендна плата спрямовується за: цілісні майнові комплекси державних під­приємств — до державного бюджету; нерухоме майно державних підприємств, організацій — 70 відсотків орендної плати до держав­ного бюджету, ЗО відсотків державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває це майно; майно, що не ввійшло до ста­тутного фонду господарського товариства, створеного у процесі при­ватизації (корпоратизації), — до державного бюджету. Якщо госпо­дарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратиза­ції), утримує об'єкти житлового фонду, що не ввійшли до його статутного фонду, — 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків — господарському товариству.

У разі, коли орендодавцем майна є державне підприємство, орга­нізація (крім підприємств, установ та організацій, що перебувають у віданні Національної академії наук України), орендна плата спря­мовується: за окреме індивідуально визначене майно підприємства, організації (крім нерухомого) — підприємству, організації; за ціліс­ний майновий комплекс структурного підрозділу підприємства, ор­ганізації, за нерухоме майно — 70 відсотків орендної плати підпри­ємству, організації, ЗО відсотків — до державного бюджету.

У разі оренди, закріпленої за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України, інших військо­вих формувань рухомого та нерухомого військового майна, орендна плата згідно зі ст. 8 Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» спрямовується до державного бюджету.

Кошти, отримані від оренди об'єктів майнового комплексу На­ціональної академії наук України, в повному обсязі спрямовуються на виконання статутних завдань Національної академії наук Украї­ни і підприємств, установ та організацій, що перебувають у віданні Національної академії наук України.

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обста­вини, за які він не відповідає, можливість користування майном іс­тотно зменшилася.

Плата за користування майном вноситься щомісяця, якщо інше не встановлено договором.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відпо­відає.

Договір найму має тимчасовий характер, навіть якщо він укла­дений без зазначення строку, тобто ций договір є строковим.

59

Розділ І. ЗОБОВ'ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО

Договір найму укладається на строк, обумовлений сторонами і встановлений договором (ст. 763 ЦК України).

Суттєвою умовою договору оренди державного та комунального майна є строк (ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»), у зв'язку з чим такий договір може уклада­тися лише на визначений договором строк.

Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово по­передивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму не­рухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від дого­вору найму, укладеного на невизначений строк.

Проте в законодавстві можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Так, ст. 17 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що строк договору оренди землі не може бути більшим ніж 50 років. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна зі сто­рін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відпо­відає максимальному строку.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчен­ня строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК України).

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користу­вання негайно або у строк, встановлений договором найму.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендоване майно (крім окремого індивідуаль­но визначеного майна) включається до балансу підприємства, госпо­дарського товариства із зазначенням, що це майно є орендованим.

Права та обов'язки сторін за договором найму. Головним обов'язком наймодавця є надання наймачеві майна у стані, що від­повідає умовам договору і призначенню майна. Цьому обов'язку наймодавця кореспондує суб'єктивне право наймача вимагати на­дання йому саме того індивідуально визначеного майна, яке зазна­чене у договорі.

Непередання майна наймачеві спричиняє певні правові наслідки (ст. 766 ЦК України).

60