Глава 9. Договір найму (оренди) житла

принцип зміни договору найму відрізняється від принципу квар­тирної плати за договором найму у, державному та комунальному житлі, де розмір плати за найм встановлюється нормативними ак­тами, а не угодою сторін.

Плата за користування житлом провадиться у строк, встановле­ний договором найму житла. Якщо строк внесення плати за корис­тування житлом не встановлений договором, наймач вносить її що­місяця.

Як зазначалося вище, договір найму житла є строковим, оскіль­ки укладається на строк, встановлений договором. Навіть у тому разі, коли сторонами у договорі строк не встановлений, договір вва­жається укладеним відповідно до ст. 821 ЦК України на п'ять ро­ків. Відсутність зазначення у договорі найму житла строку договору не є умовою для визнання його неукладеним.

ЦК України встановлює певні особливості правового регулюван­ня договору найму житла, укладеного на строк до одного року, який іменується короткостроковим наймом, а саме:

65535. у такому договорі не вказуються особи, які постійно прожива­ ють з наймачем (ч. 1 ст. 816);

65535. наймач не має права дозволити проживання тимчасових меш­ канців (ст. 818);

65535. наймач немає права укладати договір піднайму (ст. 823);

65535. у наймача немає переважного права укладати договір найму на новий строк, а також права на придбання житла у разі його про­ дажу (ст. 822);

65535. наймач не має права провадити заміну наймача у договорі (ст. 824).

У договорі, який укладається більше як на один рік, наймач ко­ристується переважним правом на укладення нового договору най­му. Продовження договору найму житла можливе лише у випадку, коли це ініційовано наймодавцем, який не пізніше ніж за три міся­ці до спливу строку договору найму житла пропонує наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах (ст. 822 ЦК Укра­їни) чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких са­мих умовах і на такий самий строк. Тобто у даному випадку фак­тично йдеться про продовження договору на новий строк.

ЦК України гарантує наймачу право на продовження договору найму житла також покладенням на наймодавця відповідальності за позбавлення такого права наймача. Якщо наймодавець відмовив­ся від укладення договору на новий строк, але протягом одного року

80

уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вима­гати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. Наймач може відшкодувати збитки, пов'язані з переїздом на нове місце проживання (ст. 822 ЦК України).

і* § 2. Договір піднайму житла

Відповідно до ст. 823 ЦК України наймач житла за згодою наймо­давця може укладати договір піднайму житла. За договором піднай­му житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк час­тину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, то­му його права тісно пов'язані з правами наймача.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму жит­ла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

До договору піднайму не застосовується положення про переваж­не право на укладення договору на новий строк, тому піднаймач не має права вимагати від наймача укладення нового договору піднай­му чи вимагати відшкодування збитків у разі, коли наймач уклав новий договір піднайму з іншою особою.

На відміну від тимчасових мешканців, користування житлом піднаймачем є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму і, на відміну від договору най­му, не може бути змінений законом.

Заміна наймача у договорі найму житла. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом із ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом із наймачем (ст. 824 ЦК України). Така заміна провадиться лише за згодою най­модавця, тому у разі неодержання такої згоди спори судом не розг­лядаються, оскільки суд не має права спонукати наймодавця здійс­нювати таку дію. Заміна наймача веде до зміни сторони у договорі, тому потрібно вносити відповідні письмові зміни до договору найму житла.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами мо­жуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з ко­лишнім наймачем. Така заміна сторони у договорі найму не вимагає волевиявлення наймодавця. У цьому разі наймачами стають усі повнолітні особи, які проживали разом із наймачем, які й повинні підписати відповідні зміни до договору найму житла. Коли не всі повнолітні стають наймачами, а один чи кілька з них, то у цьому

81

6 4-149

Розділ І. ЗОБОВ'ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО ...