3.3.1.1.1. Продажа имущества, которое находилось в собственности более трех лет

При продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, вычет не предоставляется (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

По общему правилу доходы от продажи такого имущества не облагаются НДФЛ и декларировать их не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, Письмо ФНС России от 06.04.2012 N ЕД-3-3/1166@). Однако независимо от срока нахождения имущества в собственности налог с полученных доходов уплачивается:

1) при продаже ценных бумаг, имущества, используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ);

2) при продаже имущества нерезидентов РФ. Как указывает в своих разъяснениях Минфин России, статус налогоплательщика в данном случае следует определять по итогам налогового периода, в котором продано имущество. Если в течение этого периода физическое лицо находилось на территории РФ не менее 183 дней, оно признается резидентом РФ и его доходы от продажи имущества не подлежат обложению НДФЛ. В противном случае налог уплачивается по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ, Письма Минфина России от 30.05.2012 N 03-04-05/9-663, от 18.05.2012 N 03-04-05/6-637, от 18.05.2012 N 03-04-05/6-650, от 03.05.2012 N 03-04-05/6-589).

Например, В.И. Семенова в июне 2012 г. продала квартиру, находившуюся в ее собственности более трех лет. В течение 2012 г. она пребывала на территории РФ в общей сложности 120 дней, а остальное время находилась в Испании. Таким образом, по итогам 2012 г. В.И. Семенова не признается налоговым резидентом РФ.

Следовательно, не позднее 30 апреля 2013 г. В.И. Семенова должна подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а до 15 июля 2013 г. включительно - уплатить налог с дохода, полученного от продажи жилья, рассчитав его по ставке 30% (ст. 216, п. 3 ст. 224, пп. 2 п. 1, п. 4 ст. 228, ст. 229 НК РФ).

Примечание

Подробнее о том, как определить статус физического лица для целей исчисления НДФЛ, вы можете узнать в разд. 1.1 "Резиденты и нерезиденты РФ как налогоплательщики. Порядок определения налогового статуса (резидентства) российских и иностранных граждан, лиц без гражданства".

Напомним, что до 1 января 2009 г. доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, облагались НДФЛ. Однако вычет предоставлялся в полной сумме, полученной от продажи такого имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 12.02.2010 N 03-04-05/9-55, от 16.12.2009 N 03-04-05-01/1015).

3.3.1.2. В каком размере предоставляется вычет

При продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, можно получить имущественный вычет. Его размер определяется суммой дохода, полученного от реализации указанного имущества, но не может превышать (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ):

- 1 000 000 руб. - при продаже жилой недвижимости и земельных участков;

- 250 000 руб. - при продаже иного имущества (автомобилей, нежилых помещений и т.д.).

Например, А.М. Сомов продал автомобиль, находившийся у него в собственности два года, за 300 000 руб. Других доходов в течение года он не получал. А.М. Сомов при исчислении НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ) может получить налоговый вычет, уменьшив свои доходы в размере 300 000 руб. на 250 000 руб. С суммы остатка в размере 50 000 руб. (300 000 руб. - 250 000 руб.) А.М. Сомов должен уплатить НДФЛ.

Заметим, что вместо использования права на вычет налогоплательщик может уменьшить сумму доходов, облагаемых НДФЛ, на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Примечание

Подробнее читайте в разд. 3.3.1.7 "Замена имущественного вычета".

СИТУАЦИЯ: В каком размере можно применить имущественный вычет при продаже жилого дома, если его строительство не завершено

По мнению контролирующих органов, жилой дом, строительство которого не завершено, для целей пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ относится к иному имуществу (Письма Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-810 (п. 1), от 06.02.2012 N 03-04-05/7-118, от 15.12.2011 N 03-04-05/7-1049, от 14.09.2010 N 03-04-08/10-199 (доведено до нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 05.10.2010 N ЯК-37-3/12611@), от 10.03.2010 N 03-04-05/9-93).

Следовательно, при его продаже налогоплательщик может воспользоваться вычетом в размере, не превышающем 250 000 руб. (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Однако судьи ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 13.01.2010 N А13-7028/2009 пришли к иному выводу. Они посчитали, что жилой дом независимо от степени готовности не может быть признан иным имуществом, так как это не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Получается, что при его продаже физическое лицо вправе заявить вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

На практике, вероятнее всего, налоговые органы будут руководствоваться позицией финансового ведомства. И в случае реализации не завершенного строительством имущества предоставят физическому лицу вычет с учетом предельной суммы в 250 000 руб.

Примечание

Напомним, что получить имущественный вычет при продаже имущества можно, если оно находится в собственности налогоплательщика менее трех лет. Если же имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более, вычет не предоставляется. В этом случае полученные от реализации доходы не облагаются НДФЛ и декларировать их не нужно (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

О том, как определить период нахождения имущества в собственности, см. разд. 3.3.1.2.1 "Время нахождения имущества в собственности для получения вычета".

СИТУАЦИЯ: В каком размере можно применить имущественный вычет при продаже доли в праве общей долевой собственности

Контролирующие органы полагают, что доля в праве общей долевой собственности относится к категории жилого имущества. Такой вывод следует из Писем Минфина России от 28.12.2011 N 03-04-05/9-1118, от 15.10.2010 N 03-04-05/7-623.

У Конституционного Суда РФ другое мнение на этот счет. Оно изложено в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П. Судьи поясняют, что доля в праве общей долевой собственности относится к иному имуществу.

Полагаем, что территориальные налоговые органы на практике будут придерживаться позиции, изложенной в указанном Постановлении. И вычет будет предоставлен в размере, не превышающем 250 000 руб. (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Отметим, что долю в праве общей долевой собственности необходимо отличать от доли в имуществе. Под долей имущества следует понимать долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности, например комнату (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Аналогичной позиции придерживается и ФНС России (Письма от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@, от 20.03.2009 N 3-5-04/277@).

Определить, что конкретно находится в собственности налогоплательщика - комната, выделенная в натуре, или доля в праве общей долевой собственности, можно с помощью свидетельства о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащим описание объекта недвижимого имущества. Также соответствующая информация содержится в договоре купли-продажи имущества.

Именно такими сведениями руководствуются налоговые органы при предоставлении имущественного вычета. Данные разъяснения содержатся в Письмах ФНС России от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@, от 16.01.2008 N ВЕ-9-04/2.

Также, по мнению ФНС России, подтверждением тому, что доля выделена в натуре, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган (Письма от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@, от 20.03.2009 N 3-5-04/277@).

Кроме того, стоит отметить, что вычет предоставляется именно в отношении имущества, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права (Письмо Минфина России от 07.03.2008 N 03-04-05-01/60).